發佈時間：2024年10月14日 地產市道每況越下，流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩，透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻，可見水位甚深。但今時不同往日，今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍，政府早前降低強拍門檻，亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。對於地產商來講，強拍為歷時數十年收購程序的最後階段，美玉在前，竟臨門一腳打退堂鼓，背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現，亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零翻查紀錄，今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請，很大機會成為強拍條例上台26年來，首個「零申請」的年度【註1】。申請清零，申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多，歷來舊樓強拍流拍共五宗，今年就佔了兩宗。▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓強拍年份｜歷年強拍流拍項目｜申請人｜拍賣底價 (億)｜拍賣市場估值 (億)2020｜九龍城獅子石道73及75號全幢物業｜寶聲集團｜$ 2.233｜$ 1.228 [...]
發佈時間：2024年10月10日 在北部都會區規劃下，以養蠔業聞名的流浮山一帶已被改名為「數碼新海岸」，另一座數碼港將會屹立昔日蠔田旁，在這個於地區歷史完全不匹配的規劃下，流浮山的鄉郊面貌將變得面目全非，而流浮山一帶村落歷史和地區特色深厚，亦有政府極可能不保留的非原居民村。研究員翻查文獻，比較歷年地圖、報紙等，簡單整合10條或受北都規劃波及村落的特色：➤ 白泥三村白泥從北至南可分為上、中、下白泥三部分，亦分別有相應三條村落。位於發展範圍內的上白泥村早年以養蠔業為主，但隨蠔業式微，許多蠔民先後離去，其中豐裕蠔塘有一建築遺址仍然保留，流浮山發展計劃將改善現存「海鮮街」，但具歷史價值的蠔田和相關建築遺址將何去何從？中白泥村則有一座白泥觀音天后廟，該廟最早於1978年前建成，初時較小，後在1978年正式重修，其靠近海邊的六層佛塔成為一大特色。而下白泥村雖然位處發展區外，但亦可能引來投機而有翻天覆地改變。村內有陳家園遺址，本為菜田，於1997年被發現作考古遺址，出土多件商代廣東青銅器時代早期文化遺存；亦有被列作法定古蹟的下白泥碉堡，乃一幢兩層高之青磚屋，由興中會元老鄧蔭南建立，作為清末辛亥革命份子於蛇口一帶匿藏、接濟及偷運軍火之基地。➤ 坑口村又稱涌口村，位於坑口河入後海處，故此得名。漁民自1950年代起於涌口沖積地之低窪地區修建如大澳一類的棚屋，以抵禦潮水漲退；艇民亦停泊於近岸，隨人口漸長遂聚居成村。後歷經多次颱風吹襲，棚屋結構上難以抵擋，遂漸改建成寮屋。➤ 鶴佬村村中人士皆來自海豐、陸豐或潮州一帶，操鶴佬話，並多為艇家。村內無學校及球場等公共設施，惟設有一座小廟，供奉福德公、龍公、水仙諸神。鶴佬村因毗鄰坑口村，居民時常相聚，交往密切，如今坑口村範圍已涵蓋鶴佬村在內，二者混合成一體。➤ 陶家村村旁有信義會榮真幼稚園，乃一幢平房式聖堂，由挪威差會在1964至1967年間建立，據孔憲波撰寫之《走訪堂會—榮真堂》，記錄了「榮真」二字代表「榮耀真神」之意。昔日教堂屋頂曾豎起晚間亮燈的十字架，據說為偷渡者在漆黑中可找到方向。➤ 沙江廟村／沙江村因靠近沙江天后廟而得名，村內分為安樂及和平區兩部分。安樂區，因位於海濱，又被稱為沙江村海邊區。舊時有蠔田，海邊有碼頭及水泥徑遺跡，為當初方便蠔工泊船及運輸而建，如今猶存；和平區為沙江廟村的一部分，位於「膊頭嶺」的田隴中。➤ [...]
發佈時間：2024年10月9日 香港新市鎮的開發究竟正在進步，還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出，及後在最新新發展區被沿用，到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」，到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍，是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」：● 2012-13 – 新界東北土地爭議，關注新發展區推土機式的開發模式，毀農滅村，民間提出「城鄉共存共生」；● 2016 – [...]
發佈時間：2024年10月8日 減息周期開始，發展商趁機散貨，啟德近日再有新盤發售，場面貌似墟冚，但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境？或許不然。研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤，若以首批平均呎價來計算，發現近年至少有10個樓盤，僅其每呎土地成本（即麵粉價）已佔其推算售價【註1】（即麵包價）約3分2或以上，還未計建築成本、人工及融資成本等，能不能有盈利還成問題，而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。▍麵粉價佔麵包價比率排行榜年份|新盤|發展商|每呎樓面地價|首批平均呎價|地價佔比2024|天璽．天|新鴻基|$17,783|$19668|90.42%|2024|柏蔚森 I|新世界|$13,829|$17,188|80.46%2024|柏蔚森 III|新世界|$13,829|$17,956|77.02%2021|尚宜|大鴻輝|$14,085|$18,454|76.32%2023|Henley Park|恆基|$15,515*|$21,088|73.58%2024|維港．雙鑽|中國海外|$13,009|$18,456|70.49%2022|澐璟|華潤置地(海外)/保利|$18,058|$25,914|69.68%2021|維港滙 I|信和/會德豐/嘉華/爪哇/世茂|$16,909|$24,628|68.66%2022|凱玥|龍光、合景泰富|$22,123|$32,749|67.55%2020|MONACO|會德豐|$14,950|$22,669|65.95%*與THE HENLEY地皮合併計算每呎地價以新樓盤天璽．天為例，新鴻基昔日斥資逾250億投地，當日投入的每呎樓面成本，已約17,783元，以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算，其定價已相當逼近其土地成本價，基本上已無肉食，此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。▍啟德為麵粉麵包價差距最少區域而上述新盤投地日期，均為2017至2021年，當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」，十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤，除卻尚宜、維港滙 [...]
發佈時間：2024年9月6日 回顧18年林鄭推彈性折扣，將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折，但繼上年上提至62折，今年最新一輪居屋，已再度重上7折定價【註1】，與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析，發現就算折扣率增加，居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行，居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋，折扣售價根據市民負擔能力計算，雖則現時樓市下行，但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元，因此折扣率就相應減小【註2】。然而，究竟居屋的現行定價，實質上有多可負擔？ ▍7折居屋真係咁「可負擔」？ 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力（International Housing Affordability [...]
發佈時間：2024年9月5日 颱風魔羯為今年襲港最強颱風， 進入南海後極速增強，其爆炸力來自南海北部異常高溫的海水（達30度以上），顯示氣候變化已令極端天氣將變得更頻繁更嚴重。香港準備好迎接應對氣候變化嗎？近年除了超級颱風和世紀暴雨多了，其他極端天氣情況亦暴增，尤其以酷熱及雷暴最為明顯，亦對市民影響極大【註1】：➤ 在天文台錄得的全年熱夜總日數（日最低溫度>= 28.0度）由1961－1990年平均的8.73日，暴增至2014－2023年平均的43.9日；➤ 雷暴警告由1970年代的每年10－60次，增加至近年每年超過150次；而每次雷暴的強度亦看似增加，單是9月3日晚一小時就有逾7000次閃電【註2】。▍應對氣候變化策略：只見「水深」不見「火熱」那麼政府如何看待「極端天氣」？政府對於「極端情況」的定義是「超強颱風或其他大規模天災持續嚴重影響在職市民有效復工或引起安全問題」【註3】，以協助社會復工為導向，聚焦於與風和雨有關的預警、基建提升、準備和復原【註4】，缺乏了與熱和雷引致的災害的關注。除了少數新的預警和指引【註5】外，香港政府幾乎沒有額外想法如何增加城市對於持續酷熱和雷電天氣的韌性(resilience)，甚至將其看待為需要在「氣候適應」議程下要考慮的要素，以下列舉數例：➤ 基層生活處境： [...]
發佈時間：2024年9月3日 政府擬在北部都會區的規劃上，引入在中國內地流行的「片區模式」，發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】，立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】，參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念，究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式，簡單來說即政府就著一個特定區域，展開大規模規劃，並透過招標形式，由私人發展商主導，打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序，在內地的實踐上，發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權，以下試從「深」入考察深圳數個現行片區，看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區（深圳華潤城）：賠償問題惹爭議？深圳華潤城，由華潤置地（深圳）開發有限公司負責，過往被視作成功的深圳片區，區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入，使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途，成功改進為功能混合的街區。【註3】然而，即使是這個標示性案例，在2010年華潤置地進行舊區收購時，亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排，當時亦有媒體報導當時的現金補償，與深圳房價之間依存在巨大懸殊，使絕大多數村民，實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式，預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜，甚至會將收地拆村的程序外判，屆時受影響者則會因非由政府收地，而未能獲得政府安置政策下的待遇，受影響居民難以得到正規賠償的保證，而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大，牽涉的村落與居民甚廣，或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區：開發商財困停工延誤施工進度另外，上述模式由規劃到工程落實需極長週期，一旦過程中發展商缺乏現金流，則牽一髮而動全身，連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地，亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目，包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機，加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升，令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城，亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目，其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上，因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面，如坪山區谷倉吓片區，因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭，導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓，該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費，以及免除相關的違約金，直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性，若日後香港政府希望該區工程能順利進行，在發展商遇財困時（它們現在正遇到很大財政困難）或許意味政府需進一步作財政上的支援，甚至發展商可以財困延誤作理由，要求政府在規劃實行上或許作出讓步，這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區（華潤置地未來城）：承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃，亦表示該區的開發，必須吸引到巨型發展商，例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團，或是特定行業的龍頭企業，如承建深汕汽車工業園的比亞迪，方有充裕的財政及技術資源，來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商，即使有意願，亦未必有足夠能力，為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建，遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程，卻由於規模過大，先後接洽的十餘家開發商，都因爲難度太大放棄，直到2011年，才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下，亦需再耗時多8年進行前期工作，如公眾宣講、方案討論等，至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃，在接洽合適者時亦面臨極大困難，而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下，一些開發項目亦如上述所言，已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡，建材、人力等建造成本，亦遠遠高於鄰近的深圳，同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續，香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色，在上述因素下，還是否願意參與在北部都會區的片區開發，顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製 成效存疑？政府望以「片區模式」建立園區，推動如創科等產業的發展，甚至連「南大嶼」的生態康樂項目，都稱可參考同樣模式，但由整個片區的收購賠償、工程開發，乃至於早期接洽合資格的發展商，似乎在深圳的案例中，亦呈現出不同的問題，比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區，當然不只上述那些項目，有些成功之處不只在於模式本身，亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係，片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外，也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 【註1】新聞公報：發展局局長考察深圳市羅湖區和坪山區片區發展情況 https://shorturl.at/bb2kp 【註2】新聞公報：立法會北部都會區發展事宜小組委員會前往深圳南山和前海進行職務考察 https://shorturl.at/tPqc0 【註3】搜狐：都市更新案例（一）－從大沖村到深圳·華潤城的蝶變之路 https://shorturl.at/kmsZl 【註4】東南網：10個億元戶掩蓋不了拆除戶的權利困境 https://shorturl.at/vvquE 【註5】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg [...]
發佈日期：2024年8月27日 雖然政府多番否認擱置明日大嶼，但早前取消2025年填海目標，被廣泛認為已進入了「唔提就唔存在」、瀕臨「棄島」邊緣，當中最大因素當然是急劇飆升的造價已遠超賣地所帶來的收入。不過甯漢豪今日受訪，向公眾「闢謠」指政府並無放棄填海，不過至為關鍵的最新總造價，則指「無最新估算，亦不敢再估算」，以免公眾對填海開支感到「緊張」，而以往曾在進行詳細工程研究前公佈的粗略估算（5800億）只是「破例」公佈【註1】，下不為例。首先，「不敢再估算」之說不合邏輯，政府工程都要向立法會提交估算以預留所需資金，除非甯漢豪的意思是她無意向立法會透露申請撥款，全部靠商界融資（即使動用基建債所得資金理論上亦須經立法會撥款），而商界明顯「計唔掂數」，對填海興趣缺缺。再者，公佈大型工程初步估算，以及適時更新，在過往實屬常態且為必要之舉，政府公佈的明日大嶼當初5800億初步估算，難以講得上是「破例」。而值得注意的是，過往十多年大型基建最終埋單計數時大多均超支收場，有些甚至未開展已經「超支」數倍。基建項目 原初粗略造價 最終／最新造價機場三跑道 1362億 1415億 【註2】沙中線 [...]
發佈時間：2024年8月26日 早前本研發布《十室狗空—香港動物寄養所用地問題研究》【註1】，揭發棕地作業者疑透過申請狗場破壞農地。幾乎話口未完，有讀者報料喺一個租車平台上，搵到一個疑似「假狗場」放租，仲以「已申請狗酒店」為標題，將大埔九龍坑一塊60,000呎已破壞農地「放盤分租」牟利，睇極相都見唔到狗酒店嘅蹤影【註2】。申請人一邊向城規會申請做狗酒店，一邊將吉地放租，咁係咪真係有心經營狗場先？同一位放租者過去亦曾多次發帖分租停車場、密封倉等用地，似乎係各類棕地作業嘅代理，唔似有經營動物寄養設施嘅經驗或意圖。廣告標題以「已申請狗酒店」作為重點招徠，是否標榜「狗酒店」是某種不可以明言嘅活動嘅通行證？正如研究報告發現，呢類動物寄養所申請通常伴隨著倒泥申請，一旦獲批，便能夠光明正大地倒泥，亦減低俾規劃署「騷擾」話佢違規發展嘅機會；另外，「狗酒店」亦容許喺農地搭建臨時建構物，或不再屬僭建，建構物亦方便某啲嘅棕地活動（例如倉庫）。查明相關地段嘅規劃申請，由一間發展公司(萬陸發展有限公司) 在5月尾提出（A/NE-KLH/641），順道申請填土逾5,500呎、0.2米高，聲稱用作作汽車調動（vehicle manoeuvring），同加固承重（reinforced to withstand the [...]
發佈時間：2024年8月13日 外來之食】 餐飲業「過江龍」也呈「中進西退」 近月內地餐飲集團大舉進軍本港引來話題，與此同時，本港餐飲業因北上消費潮及移民潮夾擊下進入寒冬，結業的不乏為外國資金的連鎖餐廳，如「道頓堀御好燒」（日本）【註1】、「Outback Steakhouse」（美國）【註2】，數十年來香港自詡薈萃中西各國之菜的「美食之都」正經歷一場大洗牌【註3】。 這個現象也從食肆商標註冊的數據中看到。研究員翻查知識產權署資料，疫情前後（2019－2024年上半年），在知識產權署有關食肆新註冊商標的來源地，發現兩個現象： ➤ [...]