【地價暴跌】麵包價逼近麵粉價新盤排行榜
原文發佈於2024年10月8日
減息周期開始，發展商趁機散貨，啟德近日再有新盤發售，場面貌似墟冚，但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境？或許不然。
研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤，若以首批平均呎價來計算，發現近年至少有10個樓盤，僅其每呎土地成本（即麵粉價）已佔其推算售價【註1】（即麵包價）約3分2或以上，還未計建築成本、人工及融資成本等，能不能有盈利還成問題，而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。
▍麵粉價佔麵包價比率排行榜
年份|新盤|發展商|每呎樓面地價|首批平均呎價|地價佔比
2024|天璽．天|新鴻基|$17,783|$19668|90.42%|
2024|柏蔚森 I|新世界|$13,829|$17,188|80.46%
2024|柏蔚森 III|新世界|$13,829|$17,956|77.02%
2021|尚宜|大鴻輝|$14,085|$18,454|76.32%
2023|Henley Park|恆基|$15,515*|$21,088|73.58%
2024|維港．雙鑽|中國海外|$13,009|$18,456|70.49%
2022|澐璟|華潤置地(海外)/保利|$18,058|$25,914|69.68%
2021|維港滙 I|信和/會德豐/嘉華/爪哇/世茂|$16,909|$24,628|68.66%
2022|凱玥|龍光、合景泰富|$22,123|$32,749|67.55%
2020|MONACO|會德豐|$14,950|$22,669|65.95%
*與THE HENLEY地皮合併計算每呎地價
以新樓盤天璽．天為例，新鴻基昔日斥資逾250億投地，當日投入的每呎樓面成本，已約17,783元，以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算，其定價已相當逼近其土地成本價，基本上已無肉食，此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。
▍啟德為麵粉麵包價差距最少區域
而上述新盤投地日期，均為2017至2021年，當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」，十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤，除卻尚宜、維港滙 I及凱玥外，其餘7個均位於啟德。有趣的是，同區居屋售價卻反而有上升趨勢，令兩者售價越來越接近【註3】。
啟德除了是發展商「重蟹區」，還可能是「蝕賣區」。為何落得如斯境地？政府早年將啟德定位為CBD2，令該地區房地產有炒作空間，發展商當年不斷在高價競逐地皮，但近一兩年區內商業地紛紛改劃為住宅地，現時麵包價猶如今天的恆指般暴跌，地產市況又一蹶不振，發展商不惜低價去貨，側面反映了啟德CBD拉動地產的概念泡沫或已爆破。
▍每年投地新盤平均地價佔售價比
年份｜投地新盤量｜平均地價佔比
2020|14個|32.97%
2021|21個|44.95%
2022|9個|49.61%
2023|8個|52.19%
2024|7個|63.84% (截至9月)
整體分析59個投地新盤，其平均地價佔售價亦不斷上升，由2020的約3分1，逐年增加至本年的約3分2，增幅近一倍。發展商即使仍有盈餘，亦可能只剩得「雞碎咁多」，對眾多發展商的財政幫助未必太大。
可以預期的是，樓價持續不振，發展商盈利受壓，投地意欲不大。政府為了增加地產商投地意欲，或不得不調低底價或放寬賣地條款，衝擊長遠賣地收入或損害公共利益，進一步凸顯公共財政依賴土地收入有多不可持續。
