發佈時間:2024年10月16日 近年社會對施政報告的注意力急劇減低,這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」,現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人,不少則將施政報告建議當笑話討論,如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客,將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題,這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論,網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因,是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能,令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施,今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例,幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝:低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等,對整體經濟得益仍留於紙上,與十多二十年前的施政報告的相關部份,有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生,對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨,難怪市民失去興趣。回歸基本步,施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境,亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會/經濟問題,本應但沒有在這份施政報告妥善處理:⧫ 消費「降級」 零售「轉營」 路徑依賴 如何改革?零售業、飲食業凋零,政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】,其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍--假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢,路人皆見,唯獨是不見政府有遠見的變陣;業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略,例如只懂施壓政府減烈酒稅等,或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年,不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力,轉型的實際行動欠奉,有實力的可能亦已遠走高飛,留下的部份人則在等運到,或要求政府放寬這個鬆綁那個,期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別,好聽一點就叫守株待兔,難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」,旅客源嚴重偏側向內地市場,市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃,同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解,亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策;大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿,打算吸引大灣區遊客,卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊,打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌,事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故,這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出(政府真的以為夠與國內的電商競爭?)。地產業更是嚴重的路徑依賴--流標、流拍已經多到不是新聞,發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地,不睇好未來數十年的土地發展,但官員還在期待減息後,賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上,但這似乎只會加深現有問題-北都只會進一步加速區域融合,香港優勢何在?香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係?再者我們有何實力競爭?讓創科產業成經濟新支柱需時多久?等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎?關於創科發展,業界外的市民普遍不關心,關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉,何以令人有信心?⧫ 公共財政無底深潭 公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平,但今年賣地收入只有寥寥數十億,中短期內看不見曙光,長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年,經濟一逆轉而沒有準備後路,庫房及眾多公營機構財政立刻出問題:房委會、市建局、機管局、西九管理局等等,已是名副其實的結構性財赤,但政府開出的藥方是借債度日,還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全,無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實,另外,借貸亦要講回報,借錢做回報不明的大白象基建,屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰:公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰,變得日漸不透明,關鍵資料欠奉,公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價(亦開始懶得問這個問題),「令全城開心是值得」【註2】,搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈;公帑不夠出資,就指地產商會融資而強推明日大嶼,後來地產商「計唔掂數」不肯參與,就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況,就像一場末日前的盛會,多年來謹守的財政紀律視如無物;花費急升,但財源又不穩:人口老化、移民潮加劇,引入專才但無法保證能留住人才,稅基縮窄下,朝中亦似乎無人敢問「將來點算」,亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗,日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後,大量的鬆綁政策推陳出新,有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意,或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」,造成更多的分配不公,埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年,已經有下列鬆綁/改變:建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低;《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁,將「維港為公共資產」的多年共識抹走;為加速私人發展商在舊區圈地,將強制拍賣門檻降至亞洲最低;嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」,削弱他們在申述環節發表意見的權利;為氹發展商在新發展區補地價起私樓,不惜改變半世紀以來的估價準則,為補地價引入「雙軌制」,地價收入減少;即使不切合基層居民需要,亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋,動用公帑鋪好「三通一平」,發展商或坐享其成;至於真正的公營房屋,雖全速興建,但出售比例日增,令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長,與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題,卻捉不到痛處:解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大,而在有否訂立人均最低居住面積;劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]
發佈時間:2024年10月14日 地產市道每況越下,流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩,透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻,可見水位甚深。但今時不同往日,今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍,政府早前降低強拍門檻,亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。對於地產商來講,強拍為歷時數十年收購程序的最後階段,美玉在前,竟臨門一腳打退堂鼓,背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現,亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零翻查紀錄,今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請,很大機會成為強拍條例上台26年來,首個「零申請」的年度【註1】。申請清零,申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多,歷來舊樓強拍流拍共五宗,今年就佔了兩宗。▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓強拍年份|歷年強拍流拍項目|申請人|拍賣底價 (億)|拍賣市場估值 (億)2020|九龍城獅子石道73及75號全幢物業|寶聲集團|$ 2.233|$ 1.228 [...]
發佈時間:2024年10月10日 在北部都會區規劃下,以養蠔業聞名的流浮山一帶已被改名為「數碼新海岸」,另一座數碼港將會屹立昔日蠔田旁,在這個於地區歷史完全不匹配的規劃下,流浮山的鄉郊面貌將變得面目全非,而流浮山一帶村落歷史和地區特色深厚,亦有政府極可能不保留的非原居民村。研究員翻查文獻,比較歷年地圖、報紙等,簡單整合10條或受北都規劃波及村落的特色:➤ 白泥三村白泥從北至南可分為上、中、下白泥三部分,亦分別有相應三條村落。位於發展範圍內的上白泥村早年以養蠔業為主,但隨蠔業式微,許多蠔民先後離去,其中豐裕蠔塘有一建築遺址仍然保留,流浮山發展計劃將改善現存「海鮮街」,但具歷史價值的蠔田和相關建築遺址將何去何從?中白泥村則有一座白泥觀音天后廟,該廟最早於1978年前建成,初時較小,後在1978年正式重修,其靠近海邊的六層佛塔成為一大特色。而下白泥村雖然位處發展區外,但亦可能引來投機而有翻天覆地改變。村內有陳家園遺址,本為菜田,於1997年被發現作考古遺址,出土多件商代廣東青銅器時代早期文化遺存;亦有被列作法定古蹟的下白泥碉堡,乃一幢兩層高之青磚屋,由興中會元老鄧蔭南建立,作為清末辛亥革命份子於蛇口一帶匿藏、接濟及偷運軍火之基地。➤ 坑口村又稱涌口村,位於坑口河入後海處,故此得名。漁民自1950年代起於涌口沖積地之低窪地區修建如大澳一類的棚屋,以抵禦潮水漲退;艇民亦停泊於近岸,隨人口漸長遂聚居成村。後歷經多次颱風吹襲,棚屋結構上難以抵擋,遂漸改建成寮屋。➤ 鶴佬村村中人士皆來自海豐、陸豐或潮州一帶,操鶴佬話,並多為艇家。村內無學校及球場等公共設施,惟設有一座小廟,供奉福德公、龍公、水仙諸神。鶴佬村因毗鄰坑口村,居民時常相聚,交往密切,如今坑口村範圍已涵蓋鶴佬村在內,二者混合成一體。➤ 陶家村村旁有信義會榮真幼稚園,乃一幢平房式聖堂,由挪威差會在1964至1967年間建立,據孔憲波撰寫之《走訪堂會—榮真堂》,記錄了「榮真」二字代表「榮耀真神」之意。昔日教堂屋頂曾豎起晚間亮燈的十字架,據說為偷渡者在漆黑中可找到方向。➤ 沙江廟村/沙江村因靠近沙江天后廟而得名,村內分為安樂及和平區兩部分。安樂區,因位於海濱,又被稱為沙江村海邊區。舊時有蠔田,海邊有碼頭及水泥徑遺跡,為當初方便蠔工泊船及運輸而建,如今猶存;和平區為沙江廟村的一部分,位於「膊頭嶺」的田隴中。➤ [...]
發佈時間:2024年10月9日 香港新市鎮的開發究竟正在進步,還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出,及後在最新新發展區被沿用,到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」,到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍,是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」:● 2012-13 – 新界東北土地爭議,關注新發展區推土機式的開發模式,毀農滅村,民間提出「城鄉共存共生」;● 2016 – [...]
發佈時間:2024年10月8日 減息周期開始,發展商趁機散貨,啟德近日再有新盤發售,場面貌似墟冚,但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境?或許不然。研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤,若以首批平均呎價來計算,發現近年至少有10個樓盤,僅其每呎土地成本(即麵粉價)已佔其推算售價【註1】(即麵包價)約3分2或以上,還未計建築成本、人工及融資成本等,能不能有盈利還成問題,而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。▍麵粉價佔麵包價比率排行榜年份|新盤|發展商|每呎樓面地價|首批平均呎價|地價佔比2024|天璽.天|新鴻基|$17,783|$19668|90.42%|2024|柏蔚森 I|新世界|$13,829|$17,188|80.46%2024|柏蔚森 III|新世界|$13,829|$17,956|77.02%2021|尚宜|大鴻輝|$14,085|$18,454|76.32%2023|Henley Park|恆基|$15,515*|$21,088|73.58%2024|維港.雙鑽|中國海外|$13,009|$18,456|70.49%2022|澐璟|華潤置地(海外)/保利|$18,058|$25,914|69.68%2021|維港滙 I|信和/會德豐/嘉華/爪哇/世茂|$16,909|$24,628|68.66%2022|凱玥|龍光、合景泰富|$22,123|$32,749|67.55%2020|MONACO|會德豐|$14,950|$22,669|65.95%*與THE HENLEY地皮合併計算每呎地價以新樓盤天璽.天為例,新鴻基昔日斥資逾250億投地,當日投入的每呎樓面成本,已約17,783元,以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算,其定價已相當逼近其土地成本價,基本上已無肉食,此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。▍啟德為麵粉麵包價差距最少區域而上述新盤投地日期,均為2017至2021年,當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」,十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤,除卻尚宜、維港滙 [...]
發佈時間:2024年9月5日 颱風魔羯為今年襲港最強颱風, 進入南海後極速增強,其爆炸力來自南海北部異常高溫的海水(達30度以上),顯示氣候變化已令極端天氣將變得更頻繁更嚴重。香港準備好迎接應對氣候變化嗎?近年除了超級颱風和世紀暴雨多了,其他極端天氣情況亦暴增,尤其以酷熱及雷暴最為明顯,亦對市民影響極大【註1】:➤ 在天文台錄得的全年熱夜總日數(日最低溫度>= 28.0度)由1961-1990年平均的8.73日,暴增至2014-2023年平均的43.9日;➤ 雷暴警告由1970年代的每年10-60次,增加至近年每年超過150次;而每次雷暴的強度亦看似增加,單是9月3日晚一小時就有逾7000次閃電【註2】。▍應對氣候變化策略:只見「水深」不見「火熱」那麼政府如何看待「極端天氣」?政府對於「極端情況」的定義是「超強颱風或其他大規模天災持續嚴重影響在職市民有效復工或引起安全問題」【註3】,以協助社會復工為導向,聚焦於與風和雨有關的預警、基建提升、準備和復原【註4】,缺乏了與熱和雷引致的災害的關注。除了少數新的預警和指引【註5】外,香港政府幾乎沒有額外想法如何增加城市對於持續酷熱和雷電天氣的韌性(resilience),甚至將其看待為需要在「氣候適應」議程下要考慮的要素,以下列舉數例:➤ 基層生活處境: [...]
發佈日期:2024年8月27日 雖然政府多番否認擱置明日大嶼,但早前取消2025年填海目標,被廣泛認為已進入了「唔提就唔存在」、瀕臨「棄島」邊緣,當中最大因素當然是急劇飆升的造價已遠超賣地所帶來的收入。不過甯漢豪今日受訪,向公眾「闢謠」指政府並無放棄填海,不過至為關鍵的最新總造價,則指「無最新估算,亦不敢再估算」,以免公眾對填海開支感到「緊張」,而以往曾在進行詳細工程研究前公佈的粗略估算(5800億)只是「破例」公佈【註1】,下不為例。首先,「不敢再估算」之說不合邏輯,政府工程都要向立法會提交估算以預留所需資金,除非甯漢豪的意思是她無意向立法會透露申請撥款,全部靠商界融資(即使動用基建債所得資金理論上亦須經立法會撥款),而商界明顯「計唔掂數」,對填海興趣缺缺。再者,公佈大型工程初步估算,以及適時更新,在過往實屬常態且為必要之舉,政府公佈的明日大嶼當初5800億初步估算,難以講得上是「破例」。而值得注意的是,過往十多年大型基建最終埋單計數時大多均超支收場,有些甚至未開展已經「超支」數倍。基建項目 原初粗略造價 最終/最新造價機場三跑道 1362億 1415億 【註2】沙中線 [...]
發佈時間:2024年8月26日 早前本研發布《十室狗空—香港動物寄養所用地問題研究》【註1】,揭發棕地作業者疑透過申請狗場破壞農地。幾乎話口未完,有讀者報料喺一個租車平台上,搵到一個疑似「假狗場」放租,仲以「已申請狗酒店」為標題,將大埔九龍坑一塊60,000呎已破壞農地「放盤分租」牟利,睇極相都見唔到狗酒店嘅蹤影【註2】。申請人一邊向城規會申請做狗酒店,一邊將吉地放租,咁係咪真係有心經營狗場先?同一位放租者過去亦曾多次發帖分租停車場、密封倉等用地,似乎係各類棕地作業嘅代理,唔似有經營動物寄養設施嘅經驗或意圖。廣告標題以「已申請狗酒店」作為重點招徠,是否標榜「狗酒店」是某種不可以明言嘅活動嘅通行證?正如研究報告發現,呢類動物寄養所申請通常伴隨著倒泥申請,一旦獲批,便能夠光明正大地倒泥,亦減低俾規劃署「騷擾」話佢違規發展嘅機會;另外,「狗酒店」亦容許喺農地搭建臨時建構物,或不再屬僭建,建構物亦方便某啲嘅棕地活動(例如倉庫)。查明相關地段嘅規劃申請,由一間發展公司(萬陸發展有限公司) 在5月尾提出(A/NE-KLH/641),順道申請填土逾5,500呎、0.2米高,聲稱用作作汽車調動(vehicle manoeuvring),同加固承重(reinforced to withstand the [...]
發佈時間:2024年8月7日 今年5月夏寶龍提出「無處不旅遊」,港府全面加速挖掘旅遊資源,醞釀多年而備受爭議的「南大嶼生態康樂走廊」亦在5月尾再被提出【註1】。在最新建議中,過往「北發展、南保育」的原則出現了質變,有人提出要打通大嶼山南北道路網,否則「南大嶼發展成空談」【註2】,諮詢文件亦表示會研究開發「穿山隧道」連接南北大嶼以發展旅遊,勢將改變大嶼山的面貌。▍地理天然屏障 令南大嶼仍是一片樂土從地理位置分析即能理解南大嶼為何被「無處不旅遊」看中。因大東山和鳳凰山等提供的「天然屏障」,南大嶼是香港少有淨土之一,人煙稀少。從旅遊資源挖掘的角度,這是一塊處女地,主要困難是打通往南大嶼的交通。研究員整理了政府準備落實/已落實/正在考慮的交通「改善」計劃,連同南大嶼連串的策劃中的旅遊設施,並放在地圖上給各位理解,為何他們那麼想打通南北交通,以及交通問題一旦被克服,清幽的南大嶼將如何迎來翻天覆地的改變。▍打通東西南北陸路:最多3條穿山隧道、1條高架行車橋現時陸路抵達南大嶼的方法只有靠攀越東涌道,最高處達海拔340米,彎曲陡峭,易生意外【註3】,所以東涌道是管制道路,沒通行證者不得進入。所以要開發南大嶼的話,打通南北交通為關鍵。根據政府正考慮的「南大嶼初步道路網絡優化方案」【註4】:⧪ 挖掘連接梅窩和小蠔灣行車隧道(至少4.5公里)⧪ 挖掘連接梅窩和愉景灣行車隧道(至少4公里)兩條隧道均連接南大嶼交通樞紐梅窩,在梅窩即能連接南大嶼各區。重點是來自市區的車輛毋須深入東涌再取東涌道,而是經北大嶼山公路,在小蠔灣就轉入隧道進入南大嶼,行車時間和難度大大減低;小蠔灣亦連接港珠澳大橋人工島,來自中國內地的車輛亦能輕易抵達南大嶼。打通對外交通之餘,南大嶼內部、東西向的交通亦是「問題」:連接大澳和石壁的羌山道,比東涌道更陡峭,故計劃亦打算在羌山道一帶的「佛門清淨地」大興土木,興建1條高架行車橋或連接石壁和大澳的另一行車隧道(至少1.5公里)。東西南北道路打通後,「南大嶼生態康樂走廊」的各部分,包括梅窩、長沙、貝澳、石壁、大澳將連城一線,各種歷奇體驗、水上衝浪設施、露天博物館和「優質渡假住宿」(疑似酒店),與市區和大灣區直接連接,旅客將很可能暴增,涉嫌與南大嶼的保育方針有所矛盾。▍增加容量:擴闊道路、增加泊車位有路亦要有空間安置外來車輛,為使大嶼能承載大量遊客,政府除打算在大嶼南大量增加車輛泊位【註5】,亦已在梅窩和大澳進行大規模改善工程,當中將涉及大量擴建和興建車輛停泊區【註6】,明顯是方便區外私家車自駕遊而設,為令泊車位用得其所,現時的道路管制亦很可能取消:⧪ 在南大嶼各處增加120個包括私家車及旅遊巴的泊位⧪ 擴建梅窩現有停車場⧪ [...]
發佈時間:2024年7月24日 近幾年政府極力催谷旅遊業,由「盛事之都」到「香港夜繽紛」,還有最近爭相響應「無處不旅遊」,顯示官員以「旅客量」為量度成功的指標。已有很多人質疑以量無法再製造昔日的經濟效益,而過份重視旅客量而催生的開發計劃,亦令人憂慮破壞離島如南大嶼的自然資源受開發破壞。而政府催谷旅遊業策略的「重中之重」是打卡經濟(selfie economy),在全港各處推出大量「打卡點」,甚至與「盛事」混為一談,例如將打卡裝置Chubby Hearts Hong Kong和「梵高· 樂印」藝術裝置,亦列入盛事年表,與大型音樂節、渣打馬拉松相提並論。而在各區推動地區經濟發展的討論中,民政事務署建議的活動,亦充斥大量打卡裝置,例如在油尖旺放置大型座地霓虹效果燈牌,以及在將軍澳海濱公園設「乖巧寶寶」立像。事實上打卡經濟已在全球流行多年,惡果已經在外國浮現,當香港政府極力追捧打卡經濟時,外國近年反而開始限制打卡熱潮:▍外國反思打卡文化 [...]