發佈時間：2022年11月9日 劏房數字過往一直沒有官方整全統計，2021年統計處才開始於人口普查正式將劏房 (分間樓宇單位) 納入統計，但萬眾期待的劏房數字原來已經低調發佈。 剛公佈之2022年長遠房屋策略周年進度報告【註一】，有房屋學者及報章留意到已經「靜靜雞」在備註新一年提及最新數字，當中的居於分間樓宇單位(簡稱劏房)今年上升4,700戶，總數已達至107,400戶，已達2014年長策報告公佈以來的最高峰。如此公佈，另一學者周永新亦撰文形容有別於過往公佈全港人口普查的宣傳。 最新破頂數字亦反映，即使近年面對疫情問題經濟轉差、已實施無起始租金的劏房租管、過渡性房屋的逐步落實、今年樓價微跌的趨勢下，劏房數字卻反升，意味著現行對策仍未有效扭轉劏房林立的趨勢。 長策報告參照統計署2021年人口普查中所公佈的劏房數字，當中調查及統計方法仍有待釐清，或未足以全面反映劏房的真實處境。而較整全的劏房調查方法及數字，消息指卻需待明年2023年統計署才公佈，而事隔兩年才公佈已令劏房現況及數據出現滯後。 [...]
在大舉開發濕地、山林、填海之際，近年本地銀行、政府、企業同步在推展著一種「新綠色經濟」：建立各種「綠色認證」、建立綠債中心、開發碳市場等，各企業紛紛追寫ESG報告，愈來愈多以綠/氣候為名的城市發展計劃及措施面世。當中各種等值化、資產化、「漂綠」行為的真實面不僅乏人審視，更欠一套論述及理解框架重新認識21世紀綠色資本主義的形態、危機與可能。這些由企業銀行政府牽起的「新綠色運動」，有助紓緩還是助長了環境破壞? 是否以綠之名開拓出新掠奪形式？如何改變我們對自然/環境議題的理解與想像？我們又需要建立一種怎樣的發展觀？ 是次讀書組透過研讀近年有關城市綠色經濟問題的精選文本，探討以上新興城市環境現象與課題的相關概念，希望凝聚關注環境問題的朋友，開啟我們對有關綠色都市問題的思考與後續研究。 ▊活動詳情 日期：2022年11月11、18，25日 (逢星期五) 時間：19:30 [...]
11月【環保與循環再造業高峰會】立即報名 (見留言) 日期：2022年11月2日（三）【因颱風關係，已改期至11月16日（三）】 時間：19:30 – 21:30 形式：實體 [...]
發佈時間：2022年11月8日 習近平近日在《濕地公約》的國際會議上，已向國際社會提出要「凝聚珍愛濕地全球共識」，更要「守住濕地生態安全邊界」【註1】，同時深圳亦即時開展《深圳市濕地保護規劃（2021-2035年）》，指要完善港深「濕地保育群保護的整體性」，以往國家領導人發布對港政策，香港政府必定即時發稿和應，唯獨今次卻罕有不見任何政府部門發文響應跟進，一直窺覬開發濕地的香港政商界是否一時嚇呆，「跟唔切」? 對近日人民日報形容為「地球之腎」的濕地資產，現今政府除了在北部都會區建議數收地作三個濕地公園外，似乎無其他建樹，而另一邊廂的發展政策則銳意向濕地範圍開刀，正建議大幅修訂濕地發展指引，容許發展商在濕地發展更高密度的住宅，亦勢必縮減濕地邊界，逐步改變過往按《國際公約》下制訂出的濕地保育規劃策略，與中國更積極保育濕地的承諾背道而馳。 事實上，早年恒大亦帶頭接盤開發濕地豪建25萬呎「恒大皇宮」【註2】，為「資本無序擴張」作出的完美示範；在政府帶頭放寬濕地發展限制，各持有大量濕地土儲的發展商均蠢蠢欲動，南生圍、豐樂圍、和生圍的發展計劃將接踵而來，加上過去數年發展商藉政府借地起隔離營及過渡屋的機會「過橋」，趁機將手上濕地土儲「借出」，順勢破壞濕地為建屋計劃鋪路【註3】，還有政府剛剛「原則上同意」發展商提出在元朗蠔洲路的土地共享計劃申請，在濕地旁邊興建25層高住宅大廈【註4】，以層出不窮的「創新方式」不斷闖關，試圖挑戰香港濕地範圍的「生態紅線」。 根據我們《竭澤而築》的香港濕地業權研究 (2018年)【註5】，全港濕地範圍中有近4成私人土地已被公司持有收購，而現在政府放寬濕地發展指引，將對國際濕地的完整性帶來重大影響。利益使然的地產力量與不合時宜的開發政策，將會是香港濕地整體性的最大威脅。 「整體性」一字已經成為濕地保育的新關鍵詞，意味著不容自創發展概念扭曲濕地的完整保育工作，例如沿海濕地與流域的中上游地帶關係一直密不可分，尤其現時這些地帶正不斷受新發展區擴張、不同地產發展計劃及棕地持續影響，不能再對濕地中上游的生境割裂看待。 [...]
發佈時間：2022年11月7日 市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建，被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權，韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】，「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘，仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目，試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因，指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場，因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過，於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」，「控制」其他持有業權的公司，令持有的業權大幅增至八成，最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出，更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多，留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而，今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢，市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成，甚至比土發所持有的兩成更高，令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論，指「理應」由已取得八成業權的新世界發展，因此無需要招標。而新世界在取得發展權後，進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展，令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎，增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權，亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」，僅限有較多業權份數的業主參加，加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中，討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據，不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規，但卻再次自創重建工具有違重建策略。 研究員評論： [...]
發佈時間：2022年10月30日 李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世，公眾主要關注有幾「簡約」，與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】，少人去問那「3萬間」其實意味著什麼，對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先，決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算，稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題，若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃)，過往每公頃面積平均900單位，已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層，假設佔地面積不變，則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展，即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途，調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度，則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」，面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃)，與及發展商手上上1,000公頃土儲，根本是少得可憐，形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算，亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」，有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 (官方估計約12萬戶)提早上屋，其實只需拿 [...]
發佈時間：2022年11月2日 市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊，如果唔係研究員跟得貼，相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】，入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節，一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋 三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」，但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋，橫越整條賈炳達道，連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅；圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路，連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局，亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 最高有41層 [...]
發佈時間：2022年11月1日 施政報告後，政府鄭重宣佈「已奪回土地供應主導權」，「豪言」不靠發展商【註1】。不過仔細分析施政報告各項所謂增加土地供應的政策，其實恰恰反過來是進一步將主導權送出。研究員整理了是次施政報告送給地產商的三份大禮，以及一份終極大禮： 🎁大禮#1 －放寬重建強拍門檻放寬低至6成 自去年強拍數字創新低，紛紛有發展商要求降低強拍門檻。今次施政報告提出將強拍門檻降至最低六成，或令原本無法再收購更多業權的項目可翻生。在政策公布之後，田生隨即表示已有40個項目可「湊夠數」符合強拍要求，甚至有公司估計日後舊樓併購成功率可增加三成。雖然政府聲稱「唔會待薄小業主」【註2】，但降低強拍門檻至勉強過半必然進一步激發侵害其他小業主私有產權的爭議。 值得注意的是，最受首當其衝的是通常只有3-4層高的戰前唐樓，它們層數較少，所以業權份數亦一般較少，致使每一物業佔總業權百分比會較大，將強拍門檻放寬至僅僅超過一半業權，會對此類古蹟影響最大。而重建重災區的九龍城區已有15座戰前唐樓【註3】，降低70年以上的舊樓強拍門檻，事實上令發展商在市區重建有更大的主導權，令這類的古蹟更容易被重建之餘，更或會令舊區的插針樓更容易出現，造成種種規劃問題。 🎁大禮#2－ [...]
發佈時間：2022年10月25日 市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀，近兩年內在區內已推出六個重建項目，掠奪公家資源之餘，更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝，透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式，進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管，然而在成立之初（即2000年），政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例，一方面給予市建局免補地價等各種特權，同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引，而是有法例根據及包含公眾意見，為市建局的重建角色定位。 《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘，亦制定當中的細節，如需要每兩至三年檢討一次，政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間，只曾經在2008年檢討過一次，其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局，相反在近10年的重建模式越見猖狂，更接連「僭越」重建策略。 市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」，又於去年提出「融合策略」為新的重建模式，這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」，可見原有市區重建策略如何被重寫，而重建模式早已脫軌。 ♦ 殺街地圖：肆意吞併公家地 市建局去年在油旺重建以「街區整合」重新包裝殺街重建的手段，將這個早出現於土發年代的爭議性重建手段，如上環皇后街、尖沙嘴河內道等，重現於近年重建項目。整理過往的重建項目的資料，市建局早在2016年已著手重啟殺街，提出「小區發展模式」進行大面積收購，將街道包含在重建範圍內。當時市建局指將以土瓜灣的項目作試點，但隨後同樣的重建方式亦可見於深水埗及西營盤的項目。這些被殺的街道有社區特色，如深水埗兼善里一向有「食街」之稱、九龍城街市兩旁的衙前圍道及南角道亦形成一個商業圈，殺街固然令社區失去原有特色，另一方面亦破壞原有的街道肌理。 [...]
早前政府推動「碼頭改善計劃」翻新23個「山旮旯」鄉村舊碼頭，當中包括如東平洲與荔枝窩等極具生態價值的選址。雖然政府一直避談計劃是否為生態旅遊舖路，但土木工程署網頁本身就指計劃是「便利遊客前往郊遊景點」，民間亦一直質疑計劃會否使旅客「逼爆」上述地方的生態承載力。吊詭的是，碼頭改善計劃的環評竟表示「不預料遊客人數會上升」，明顯與計劃原意有衝突。 過去政府宣傳計劃時僅強調工程本身對當地生態環境影響微不足道，但其實碼頭工程本身已對生態造成不能逆轉的影響，如改善東平洲碼頭便需「移遷」近百珊瑚群。而最影響當地生態的旅客量因素，政府卻始終避重就輕，甚至今次有傳媒問及相關資料，署方仍堅決不提供未來遊客人數估算，僅重覆如何「完善」工程以減低環境影響。 事實上，研究員早前已發現「碼頭改善計劃」中其他選址均有積極發展鄉郊旅遊或旅遊地產的徵兆，尤其是東平洲與荔枝窩兩地，更是包括在《北部都會區發展策略》雙城三圈的「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」當中。政府一再避談遊客人數估算與選址生態承載量，又不否認計劃與生態旅遊項目的關係，加上不少碼頭選址附近被發現已有發展商囤地/曾申請發展，如何使人相信，近年政府屢屢提倡的生態旅遊/綠色旅遊，不是為旅遊地產產業「漂綠」的伎倆，為配合旅遊發展策略而開路？ // 本土研究社研究員梁日恆指出，上述兩份環評均稱「未有預料遊客人數上升」，惟政府一直以促進鄉郊旅遊為由開展工程，質疑當局為減低旅客對環境的影響而避重就輕，「佢一方面有好大嘅生態旅遊計劃，另一方面話工程唔會增加任何遊客，呢樣反映咗佢哋思路係唔協調」。港府2019年推行綠色生活本地遊鼓勵計劃，今年4月進入第二階段，當中包括東平洲。 梁續指，旅客人數增加將令兩地生態承載力超出負荷，塔門和榕樹澳就是典型例子，「塔門嘅大草地變大泥地，榕樹澳嘅蝴蝶同其他生態物種大減」。他強調環評應考慮旅客增加對環境的影響，否則東平洲與荔枝窩或步其後塵。 // [...]