社區研究

發佈時間：2025年1月7日 自夏寶龍提出「無處不旅遊」和善用263個島嶼發展康養、度假、文化及郵輪旅遊，政界人士紛紛「出謀獻策」，提出一個又一個度假酒店、供電和串島旅遊建議【註1】。政府上月更發布《旅遊業發展藍圖2.0》響應【註2】，形容過去外島「低調隱藏於寶盒當中」，應適度將其公諸於世，明確將拓展海島旅遊納入行動綱領，香港海島或將遇上「驚濤駭浪」。若打開香港地圖仔細看看，相當部分實屬保護區或極為偏遠，技術上要做到「無處不旅遊」將極為困難，或要負上極大環境或金錢代價。回顧香港外島歷史，過往亦有不同種類的旅遊或非旅遊開發計劃，但這些拓荒計劃不是胎死腹中就是半途而廢，正因如此經過香港多年的發展，這些島嶼仍然維持相對荒野的狀態（亦因如此有其吸引力）。停留在理論層面喊口號十分容易，但實際在外島「拓荒」是否可行或合適，研究員為大家回顧一下現時的「荒島」過去存在但現已式微的旅遊活動，以及胎死腹中的發展項目，嘗試從中獲得啟示。▍海島旅遊並非新猷 半世紀前已經有？➤ 橋咀洲過往用途：渡假水上樂園開發／使用年份：1981開發者：商人葉志銘現時狀況：渡假水上樂園部分近年曾經翻新，但沒有經營。島上有碼頭、沙灘和行山徑，但沒有常住人口。在80年代香港成長的人會對橋咀洲上的「北海漁村」水上渡假園區有印象。內有機動遊戲、高卡車、燒烤場、繩網，亦有提供如快艇、水上三輪車等水上活動設施【註3】，與1977年開幕的海洋公園亦算同期，可謂外島旅遊的「先驅」，翻閱舊報可見橋咀當時亦屬旅遊勝地，不少渡假團及公司旅行團均會選擇當區作目的地。原業主葉志銘（80年代藝人葉玉卿的哥哥），在1987年將其賣盤，及後北海漁村在1989年倒閉，惟具體原因或已不可究。➤ 周公島過往／擬議用途：天體營、戒毒中心開發／使用年份：1932、1953開發者：天體會、外籍人士鮑健士現時狀況：屬荒島，據悉有一居民不定期居住。島上有香港特有品種鮑氏雙足蜥，在全球只有周公島及附近島嶼有其蹤影。整個周公島現時被劃為「具特殊科學價值地點」(SSSI)，以保護鮑氏雙足蜥。由於其偏遠位置，周公島在1932年被用作天體營及設施作天體日光浴，後來遭附近居民以「傷風敗俗」、「影響漁獲」等原因反對而搬遷。至1953年，鮑健士向政府租用周公島籌辦「日光島計畫」，用此島務農及提供照顧予無依者。後來島民因交通不便及水源不足而陸續離開，周公島亦變作無人島【註4】。由此可見，香港的偏遠島嶼亦非從來無人問津，但要發展作不同用途，其地理位置似乎都使其經營難度大增。▍為保護自然生境 島群發展有擱置先例？回看近十多年，少數由多個相鄰島嶼，形成作面積較大的島群，亦常常理所當然地被視為開拓的最佳選址，如索罟群島和蒲台群島便曾被私人發展商及政府相中，作為度假遊的開發目標：➤ 蒲台群島（包括5個島嶼）擬議用途：骨灰龕場、寵物公園開發者：私人發展商（浩柏國際、Splendid [...]

發佈時間：2025年1月3日 近十年，香港出現了大大小小被重新包裝的公共空間，有海濱事務委員會以駁通海濱長廊為目標而衍生出在維港兩岸的海濱長廊公園，亦有陸續翻新的公園如屯門公園共融遊樂場，甚或新開放予公眾享用的如茶果嶺海濱公園，包裝及開放已有休憩用地資源，固然能帶來更有質素的休憩空間，但同時亦有約定俗成的公共空間被封閉如西環碼頭。在公眾空間數目有加有減之下，究竟我們現在能享用的公共空間屬愈來愈多，還是愈來愈少？ 【空間標準大改革】規劃署有既定準則去分配土地資源作休憩用途和計算現有的土地，據《香港規劃準則及指引》，提供休憩空間以法定土地用途之一的「休憩用地」為主，按照現時發揮的用途和面積等供應標準，決定土地是否屬可計算在鄰舍、地區休憩用地之內，反映各區的供應情況。但為追趕《香港2030+》實現由現時人均2.5平方米，長遠提升至每人3.5平方米休憩用地的目標，規劃署擬重新定義「休憩用地」，先與法定土地用途的「休憩用地」(Open Space) 脫鉤，不再看待用地為「獨立的、特別建造或定義的空間實體」，方法看似讓休憩用地可靈活地生成在不同的社區空間，但拋棄原有的規劃邏輯，在規劃層面缺乏長遠的意向和目的，有可能令休憩空間被侵蝕。根據去年規劃署低調公佈的「重塑香港公共空間」研究的新定義，「休憩用地」帶來的新供應標準建議：【大塊朵頤】建議修訂：移除以往每人最少1平方米鄰舍休憩用地與1平方米地區休憩用地的標準，並把全港區域休憩用地改為以100%計算在休憩用地供應（過往在都會區以50%計算，非都會區則不納入計算），即新標準為3類休憩用地總數達每人最少3.5平方米，無個別要求潛在影響：若連大型公園都全數計入休憩空間供應，可能計完面積已經達標，無需要再起細公園「追數」，提高標準並沒有增加公園供應，分佈亦只會愈來愈不平衡。而本來「計半數」亦是因為大型公園有區外人及旅客到訪，建議全數計入區內人的需求似乎是對旅客的佔用情況視而不見。【寓工於樓】建議修訂：放寬以往每工作人口最少0.5平方米的休憩用地供應準則，鄰近住宅區的就業樞紐未必需要為工作人口提供額外休憩用地，而是讓工作人口與住宅區常住人口共同享用區內的休憩用地潛在影響：期望區內人和外來工作的人用公園的時間能夠完全錯開並不現實，似乎忽視了退休人士、學童、照顧者等的需要，且住宅區又是否有共識歡迎大量區外人佔用空間，能否實現仍是未知之數。【五餅二餘】建議修訂：移除以往地區休憩用地中動態與靜態康樂用地3:2的比率潛在影響：取消比例後會否出現只有座椅的公園？還是active space當道，再也找不到寧靜的角落。【絕世好坡】建議修訂：斜坡，由以往只有坡度為0的土地（即平地）以100%計算在供應面積，放寬至坡度低於1:20的土地皆以100%計算在供應面積潛在影響：非平地亦可全數計入供應，順利讓河道兩旁的斜面、橋底或有暗斜的空間無需改動，就能成為合格可計算的休憩用地。【以天為蓋】建議修訂：有蓋範圍，由以往只計算露天休憩用地與支援康樂用途的有蓋設施，放寬至休憩用地延伸的有蓋範圍、較大休憩用地的附屬設施及構築物，以及高架橋、行車公路或行人天橋下的空間潛在影響：休憩用地供應標準本身注重露天用地，若有蓋範圍亦屬可計算的休憩用地，可能會犧牲公園質素，將來或會有更多不見光的公園出現。【發水河面】建議修訂：水體，由以往只計算陸地面積，放寬至休憩用地內具康樂和美化市容價值的水體及水景設計、河道活化項目的露天水域、高水線為界線的泳灘範圍潛在影響：河面、湖面、噴水池面等水面本身就不鼓勵人嬉戲，只作觀賞用途，而且水體面積之大，若計算在內只是濫竽充數，且泳灘距離城市生活之遠，難與其他休憩空間發揮同等作用。【十成有路】建議修訂：通道，由以往只計算休憩用地內的附屬行人路，放寬至服務休憩用地的行人通道、單車徑及供車輛使用的附屬道路潛在影響：一個可到達的地方必然有道路連接，公園連接著的行車路只是交通的一部份，不是公眾享用到的範圍，計算在內會模糊了供應數字，無助反映現況。新定義下不變的準則建議：【一成不變】建議修訂：保留在公營房屋發展項目和私人綜合發展項目為住戶提供每人1平方米附屬休憩用地潛在影響：最靠近生活的休憩空間供應標準竟然未跟著提升，有拖後腿之嫌。除了期望「住大啲」，享有更多種類、更可達的公共休憩空間，亦是提升在港城市生活質素的關鍵指標。如何讓休憩空間的人均面積不流於單純「帳面上」的增加，而是令指引成為帶動未來拓展公共空間提供的規範，將會是2025年香港城市發展在移山填海、北部都會以外市民同樣關心的一大挑戰。 [...]

發佈時間：2024年12月18日 2024年將盡，過去12個月，我們的城市經歷了很多改變，在規劃上我們經歷了在制度上被大改造的一年，這將在未來數十年影響香港的面貌。遺憾的是，不少事件顯示了我們的城市發展方向，似乎變得更為掠奪性：▍吞食濕地：史無前例填塘大開發？政府計劃發展新田科技城，年初於城規會衝關，擬議修例剔除共247公頃的濕地保育區、緩衝區，並將其納入發展範圍，為香港史無前例的濕地填塘規劃申請，其面積遠多於城規會過去10年拒絕過約32公頃填塘申請，形同將過去數十年守護濕地的努力一筆勾銷。在補償方面，當局甚至放棄具科學根據的以面積計算，改為充滿爭議、效果不明的「環境容量」方法計算，扭曲了「濕地零淨損失」的原則。面對民間環團的質疑，政府在環諮會提交的相關環評，極多處違反環評法定要求，以及技術評估和數據錯漏，被形容為史上最差的環評。計劃即使已遭到司法覆核，立法會依然通過其撥款。若然新田濕地被犧牲，整片濕地系統的健康將大受打擊，旁邊的國際級米埔濕地的地位亦可能受威脅。▍流浮山滴眼水：由文化鄉鎮變數碼海岸？同樣鄰近米埔濕地，擁有重要紅樹林生態的流浮山亦將被發展。政府於2月公布流浮山發展藍圖，一改十多年前以鄉鎮/生態為本的公眾諮詢結果，擬把該區發展成為數碼科技樞紐及生態旅遊勝地，甚至乎加入酒店、餐廳及創科用地入主海岸濕地，將濕地轉變為旅遊資源。流浮山本身有很多具生態價值的土地區域，惟該藍圖大幅度改變原訂有保育價值的土地用途類別，包括具特殊科學價值地點、海岸保護區、自然保育區、綠化帶及農地，但各土地用途，在發展建議中並未完全按照原有意圖進行規劃，反被不同項目的發展用途侵蝕，可預視這片過去受人追捧的觀賞日落熱點，亦即將變得面目全非。▍凌虐大嶼：政府未動 私人開發先行？繼夏寶龍提出「無處不旅遊」後，政府在立刻重提醞釀多年的「南大嶼生態康樂走廊」項目，將針對長沙、水口、石壁及貝澳各點進行相應旅遊發展規劃，相關配套甚至包括在大嶼山起碼頭、鑿隧道、擴公路、起豪宅等。即使是「無處不旅遊」，亦不代表可「四處皆可旅遊」，還要考慮其可行性及代價。政府急急推出加強版的「南大嶼生態康樂走廊」，似乎無考慮到本來南大嶼的特性－就是因難以抵達、人煙稀少才能保存其鄉郊特色。事實上，政府在數年將南大嶼明確定位為康樂用途後，未等到其正式大興土木，已吸引私人投資者進行開發活動，造成貝澳水牛田出現倒泥、迷你倉，拾塱出現填平濕地再放露營車，以及當地樹林被夷平變成「士多啤梨園」等。種種跡象均指向南大嶼正面臨人為的生態災難，尤其是當地居民也直言感到承載力出現問題時，加速開發或令南大嶼這片香港少有的自然淨土蕩然無存。▍花墟「公地悲劇」：今日食9成 明日食10成？返回市區，在3月，市區重建局公布花墟重建計劃，其重建手法引起公眾嘩然，公眾除擔心花墟會步無數市建局重建計劃的後塵，社區特色慢慢被凌遲處死外，其發展方案竟史無前例地包含9成公家地，透過掠奪遊樂場、體育館、苗圃、公家道路等，獲得更多樓面面積。市建局更進一步計劃以地積比轉移的手段，將現有公共空間和社區設施的可建樓面面積，兌換成樓高逾40層的私人住宅，令本來密度已過高的鬧市密上加密。動用公權力奪取一大塊鬧市中的公園地，將公家設施連根拔起，再興建「多用途綜合大樓」安置設施，無疑是改變公眾原來可享用的公共休憩空間性質，可達性也降低，重建中再提供的公用設施亦很有可能由公帑主力出資興建，讓市民為空間掠奪埋單。市建局一而再，再而三圈公家地，可預視未來或會有更多食公園起樓的狀況。▍古跡被拆先例：大館都被慘遭拆牆？馬會9月在古諮會上公布大館（前中區警署建築群）第四座的保育方案，表示只保留兩幅擋土牆和兩幅外牆。然而，早在4月該建築已被發現開始圍封拆卸，成爲本港法定古跡被拆首例。雖然建築物8年前因工程失誤導致部分坍塌後，剩餘結構脆弱，完整保育有一定難度，本來公眾期望馬會會將其修復，怎料竟是「將錯就錯」，不考慮按建築群的完整性以原有風格重建之餘，甚至突兀地將其改造成與原有建築群不甚匹配的公共空間。一棟百年法定古跡的去留，由始至終未曾諮詢公眾，令市民無法參與討論。馬會和局方亦從未以記者會等方式公布清拆範圍和保育方式，在私自開展拆卸工程的半年後，才交代拆卸規模和補償方案，開創此壞先例，反映縱然是法定古蹟，亦難有周全保障。▍大幅放寬強拍：戰前唐樓仲有幾多得剩？立法會通過「降低強拍申請門檻」修例，將強拍門檻從80%降至最低65%，近乎亞洲最低，為發展商在舊區收地大開綠燈。降低強拍門檻不單削弱小業主議價能力，更勢必引發更多投機收樓活動，令更多自住舊區居民失卻穩定居所。舊區業主也因不知何時會被强拍而更傾向不做維修，反而令舊區樓宇質素加速惡化，成為地產商／市建局介入搞地產的借口。而最首當其衝者，或許是僅餘100橦、通常只有3-4層高的戰前唐樓，其層數較少，所以業權份數亦一般較少，降低強拍門檻後，無疑將更容易被發展商重建。隨著市區重建席捲深水埗和油尖旺區，缺乏有效保育政策下這些戰前唐樓恐怕消失得更快。▍西九賣地：文化都被包裝成地產項目？7月，政府為打救陷入財困的西九管理局，開先例允許管理局出售住宅項目，打破當初西九規劃「只租不賣」的共識。本來「只租不賣」的安排，是為了確保西九管理局能有「細水長流」的收入，以及避免私有化，維持西九的公共性和開放性，西九賣地的決定如殺雞取卵，及涉違反當年向西九近乎免費撥地的條件。這亦無法保證西九管理局不會「今日割五城，明日割十城」：在2024年及以後的香港，土地已非再是懂生金蛋的鵝，賣地收入是否足夠支撐不斷飆升的建築成本？西九超過一半的擬議發展還未動工，若干年後再陷入財困而且沒有Plan B的話，割售餘下土地和文化娛樂場地不是不可能，令當初銳意培養香港文化軟實力的旗艦計劃，退化成以文化包裝的地產項目，變成另一個數碼港和科學園。▍再估唔島：明日大嶼唔再公布造價？甯漢豪8月宣布，政府沒有放棄填海，但關鍵的最新總造價，則指「無最新估算，亦不敢再估算」，以免公眾對填海開支感到「緊張」，意味原來規模如此龐大的發展計劃，亦可以不必宣之於公眾。當明日大嶼都可以拒絕公布成本估算，原本估算需斥資3萬億、比明日大嶼規模大得多的北都，似乎亦會面對類似處境。基建債認購不足、本地發展商又財困，可靠資金來源成疑問，繼續拒絕公佈工程造價估算，更令公眾憂心公共財政黑洞的真實規模。▍片地開花：送住宅地鼓勵地產商發展？政府與立法會在上半年已多番「內訪」，考察內地有關「片區」的開發模式，而政府亦於11月正式公布「片區開發」的三個試點，共涉及47公頃的土地開發，但具體方案卻明顯與內地模式不同，例如未有完整地劃出一片區域，而是斬件式將一系統相鄰但分散各處的土地，預先分配用途（包括多塊私人住宅用地），再打包予發展商作土地平整，方案中發展商無需管理經營片區運作。這亦只是大致沿用過往在新發展區公私營合作模式的「舊酒新瓶」，只是以「片區模式」作包裝，好讓政府能有名目再送住宅用地，配合去年政府放寬原址換地要求，協助已有9成土地的發展商收回餘下1成土地，吸引地產商投資，背後牽涉公帑運用及公平性問題。▍修理海港： 美麗維港不再水深港闊？去年政府討論修訂《保護海港條例》，到今年12月正式刊憲，豁免部分小規模填海工程不受規限。而條例原意，在於保障維港免因填海工程而令景觀受損。法院其後亦確立限制，要求政府至少要能證明填海具「凌駕性公眾需要」，方能填海。而修例後，填海工程是否有「凌駕性的公眾需要」，亦將由政府自行確定，填海工程亦毋須向市民交代，市民對於海港發展的發言權將進一步收窄。雖然政府稱會引入機制，在考慮評估資料和公眾意見後才決定是否信納「凌駕性的公眾需要」的推定，但條例的修訂，已經打開了維港內可（更容易）填海的缺口，尤其是由私人發展商、鄰近海濱土儲相關的填海，違背了當初《保護海港條例》立例時公認的「還港於民」精神。2024年有眾多規劃亂象，對香港來說可謂充滿危機的一年。不過「有危亦有機」，隨著經濟持續不景，庫房乾塘和傳統依靠榨取土地價值的經濟模式失效，相信不少以上發展計劃均會遇到阻滯，或會有大幅度改變，民間是時候做好準備，提出更為可持續的發展（或不發展）方案。 [...]