【密密放廈】商廈出售潮 有無得收購做其他用途？

參考差估署物業市場統計資料【註1】，香港商廈整體空置率自2018年起，由8.6%節節上升至去年的16.3%，同時，售價指數亦由2021年初的517暴跌至今年4月的320.1，商廈物業買賣註冊量亦於2021年的1,335宗跌至去年的730宗，不少財團和家族，將旗下整幢商廈叫價出售，亦為近年越發明顯的趨勢。

研究員透過新聞資料庫WisersOne整合相關報導，發現自2022年以來至少有50幢全幢商廈物業已交易或洽購出售中，主要位於尖沙咀、灣仔及中西區，但亦見有位於屯門、元朗、荃灣等新界地區的商廈圖售或成交，當中有不少現象值得關注，亦應進一步討論如何在新經濟環境下，好好善用這些資源，發揮最大社會和經濟效能。

➤ 自2022年起整幢商廈招標出售趨勢日長

一般來說，商廈相關的買賣，主要以個別舖位或樓層為交易單位，整幢商廈的交易往往並不頻繁，若有相關成交或標售消息，會被視為重大交易，所以通常會被傳媒報導。若依報導紀錄，可見整幢商廈的公開交易及標售消息近年一年比一年多：

年份｜消息數量｜成交個案｜至今未見成交個案｜
2022｜10｜8｜2｜
2023｜14｜10｜4｜
2024｜17｜9｜8｜
*2025｜11｜2｜9｜
截自6月30日

而隨著圖售或交易消息越多越多，未見交易的待售商廈量亦見增長的趨勢

➤ 近一年意圖出售商廈大多未見交易消息

過去整幢商廈標售，不少在數月內能覓得買家，惟近一年(2024年7月至2025年6月)共有26宗與整幢商廈出售的相關消息，有18宗至今仍未見交易報導，疑仍是待沽狀態，今年傳出消息的包括：

商廈｜地區｜原持有人｜狀態｜估價/成交價/意向價｜消息日期
1. 永倫大廈｜長沙灣｜永倫集團｜未見交易消息｜估值6至6.4億｜今年6月
2. 植麗素商業中心｜油尖旺｜／｜據悉獲投資者洽購至尾聲｜意向4,180萬｜今年5月
3. The HEDON｜銅鑼灣｜／｜未見交易消息｜叫價6億｜今年4月
4. 柯士甸廣場｜油麻地｜紀惠集團｜未見交易消息｜意向8.88億｜今年4月
5. 金巴利道80號全幢商廈｜尖沙咀｜鄧成波家族｜未見交易消息｜意向1.68億｜今年3月
6. 安康寧商業大廈｜太子｜安康寧藥業｜未見交易消息｜意向1.4億｜今年3月
7. 葵涌葵榮路30號商業大廈｜葵涌｜安祖高頓｜未見交易消息｜估值8.3億｜今年2月
8. 堪富利士道1號商廈｜尖沙咀｜吳鎮科家族｜未見交易消息｜估價16.8億｜今年1月
9. 永昇中心｜北角｜／｜未見交易消息｜估價5.6億｜今年1月

➤ 近一年至少7幢商廈降價圖售或售出

近一年的商廈標售，有不少商廈業主都有降低意向價，或以較意向價低的價格成交的現象，跌幅由1成至近7成不等，包括但不限於：

商廈｜地區｜原持有人｜狀態｜原意向價｜降價/成交價｜跌幅｜消息日期
1. 德己立街26號｜中環｜/｜已交易｜年初以1.2億放售｜7448萬｜38%｜今年4月
2. 金巴利道80號｜尖沙咀｜鄧成波家族｜未見交易消息｜3.88億｜1.68億｜49%｜今年3月
3. 安康寧商業大廈｜太子｜安康寧藥業｜未見交易消息｜1.6億｜1.4億｜12.5%｜今年3月
4. 成功中心｜葵涌｜鄧成波家族｜未見交易消息｜2022年意向16.8億｜7.2億｜57%｜去年10月
5. 柯達大廈1期｜北角｜陳秉志｜未見交易消息｜2022年意向15億｜最新市價10億｜33%｜去年9月
6. 駱駝漆中心｜觀塘｜鄧成波家族｜已交易｜2022年意向13億｜4.1億｜68.5%｜去年9月
7. E168｜上環｜／｜已交易｜約4億｜1.68億｜58%｜去年8月

▍「商改宿」：乘勢收購出售商廈改裝為學生宿舍？

8年前公布的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註2】曾經估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，促使政府在規劃上預留更多樓面面積興建更多商廈，有份導致後來在經濟情逆轉下，商廈供應過盛，但這亦非香港的獨有問題。紐約【註3】、上海【註4】等金融城市，近年亦有商廈空置率上升、價格下跌等現象，這屬全球趨勢，必須面對現實思考對策。

有見及此，港府近日提出容許商廈或酒店，毋須任何規劃程序就能改裝成學生宿舍，嘗試釋放出現作商廈建築的進一步用途，順勢滿足部分因外地生來港就學的住宿需求，亦能舒緩因這類週期性需求，而帶來的租金上升，減輕租樓市民的負擔。

儘管如此，要能順利改作學生宿舍，亦需具備不少條件，除卻本身條例所限，亦要在地理、規劃和建築環境上適合改作宿舍，且各大專院校有意合作等，不一定成事，所以單是「商改宿」政策，是不足以解決過剩商廈供應問題。如何進一步善用這些過量商廈，亦是可進一步思考的問題。

業界或政府亦可以考慮購入整幢商業大廈，作小型或臨時「科技園」之用，除了能以比較平價的成本購入外，整幢商廈有政府聲稱能達到的集聚效應，或能局部地構建小型「創科生態圈」，更重要的是，這些是毋須等待北都建成，就立刻可用的資源。

以上僅為初步思考商廈供應過剩的問題而拋磚引玉。總括而言，若然靈活看待這些為資源而非負擔，並加以變通，將有潛能「一石二鳥」解決多項社會問題。除了「商改宿」外，能否例如進一步「商改『福』（社福設施）」【註5】，值得社會討論。