社區研究

發佈時間：2025年1月15日 元朗八鄉雞公嶺三日前又再發生山火，根據集誌社最新的照片【註1】，雞公嶺山火前後對比，一年之內草披變焦土，雞公嶺原本已樹木稀少，現在幾乎寸草不生。不少人已在問為何雞公嶺每年均會發生山火，有時甚至一年不止一次大型山火，山火多次威脅山腳的貓狗收容所安全。回顧過去5年，雞公嶺燒山範圍之廣應屬全港之冠：單是2020年已有3場山火發生在雞公嶺，面積達334公頃（17個維園），而2022年雞公嶺亦有約200公頃因山火受損，佔當年全港山火受影響土地逾半。▍將雞公嶺變火雞的嫌疑犯：全港最大殯葬區研究員翻查地政總署地圖中「新界認可殯葬區」的圖層，發現了雞公嶺的獨特之處－－雖然位於林村郊野公園之內，園內理應不可生火，但雞公嶺同時被逾500公頃的「新界原居民殯葬區」佔領【註2】。香港大部分的山火屬人為，去年的雞公嶺山火火場甚至正處於一個山墳之上，距離僅約兩米【註3】，故令人十分懷疑雞公嶺頻繁山火與原居民拜祭活動的關係。從衛星圖中可以看到雞公嶺山腳和山腰位置布滿墳墓，部分可能被大樹或灌木遮蔽，實際數字已難以肉眼統計，保守估計可能上千個。按近年當區山火頻生的跡象，政府似乎亦未見妥善處理祭祖帶來的山火風險。眾多散落於各山頭的墳墓，監管上來或許不易，過去將雞公嶺山腰的大部分地區劃為認可殯葬區，且與郊野公園高度重疊，或有規劃失當之虞。翻查歷史文件，當年政府亦有減低山火風險：根據1983年「新界認可殯葬區」的發牌條件，村民在郊野公園內拜祭時，必須在合適容器燃燒冥鏹，不能在曠野燃燒冥鏹 (No open fire may be [...]

發佈時間：2025年1月10日 極具爭議的花墟重建計劃，前日起一連兩天在城規會展開申述環節，城規會接獲的767份申述，674份（88%）屬反對意見，支持的不足10%（70份），在今日環境下，仍能收到如此多數量的申述，且大多數是反對意見，實屬罕見。仔細看那些還不是一式一樣的「罐頭」申述書，而是來自花墟居民、商販、非政府組織和一般市民，背景廣泛，每份意見均有血有肉：一間有70年歷史的教會，力陳市建局重建項目的社會影響評估，無視教會多年貢獻和社區需要，更無幫忙重置，猶如把教會連根拔起；至於絕少數的支持意見，則由市建局本身、土地及建設諮詢委員會、建築師學會、油尖旺防火會委員會和兩個區議員等提出。面對廣泛強而有力的質疑，市建局是如何看的呢？分析申述文件，市建局是如此解釋花墟重建背後的思維，亦反映了它對於市區重建的根本心態及其重大問題。▍選址問題➤ 質疑：香港舊樓那麼多，為何偏偏選中花墟？市建局認為，花墟位於《油旺重建研究》的「水渠道城市水道發展節點」，有利土地進行重整，把該處「打造成人流匯聚的核心」（難道花墟現在不是人流匯聚的核心嗎？），所以不是花墟太舊（其實不太舊），而是位置太好。即使無重建需要，居民也要犧牲，因為市建局會為大家「提供機會闢設休憩用地」（但地盤內90%已是休憩用地／社區設施），「為公眾帶來各項裨益」。為何香港人和花墟居民需要一個城市水道？ 為何在花墟搞？為何製造城市水道等於規劃裨益？沒有多加解釋論證。值得注意那份訂明城市水道的《油旺重建研究》是未經地區諮詢炮製出來的，尤其是花墟居民和商販，在政策制定過程中被蒙在鼓裡。➤ 質疑：選址欠清晰準則，例如太子大樓樓宇狀況好為何要重建？市建局承認只有不足10%樓宇失修，但強調22%是「三無」大廈（為何「三無大廈」問題要靠重建解決？），及78%樓宇沒有電梯，例如進出太子大樓電梯大堂須經過樓梯，「對傷殘人士及長者造成困難」，「不能靠修復解決，故市建局認為有必要對它進行重建」（屬因果關係）。例如太子大樓這類需經過樓梯才能抵達電梯大堂的大廈，在香港並非罕見，那麼既然市建局那麼關心傷殘人士及長者，是否要研究全港所有同類樓宇都要研究重建或修復／改建？有城規會委員也禁不住質疑理據是否站得住腳，市建局始承認樓梯因素是是其中的背景因素之一，而非直接原因（即沒有因果關係），實際會考慮「一籃子因素」包括「重建裨益」【註1】，而太子大樓位於未來水道公園的軸線上，所以要讓路。亦有人質疑，為何花墟道38－48號連電梯也沒有，樓齡比太子大樓老（1948年建成），理應情況更惡劣，卻沒有被納入重建範圍？突然間市建局就不關心住在花墟道38號－48號的老人家了，直指其地盤面積較大，能夠「獨自發展成具相當規模的單一重建項目」。仔細一看，花墟道38號－48號遠離水道公園的軸線上，或許市建局因此而提不起興趣。這番對答清晰顯示，市建局選擇重建範圍的一個重要因素是「位置靚唔靚」，樓齡及樓宇狀況則相對沒有那麼重要，這不禁令人思疑市建局的本業還不是重建有需要的舊樓。▍地區文化和花墟運作➤質疑：以購物商場取代傳統的花墟會不利於香港旅遊業和經濟發展，重建項目令花墟士紳化、租金上升。市建局認為，重建採取了「綜合全面手法」(未有詳細解釋其具體含義)，其最大目的不單是保留，還強化了花墟的獨有特色，卻沒充分解釋其「全面手法」為何能夠強化花墟何種特色。根據有限的資料，市建局打算設立「臨街零售店面」提供額外空間以「強化特色」，促進花墟進一步擴展。雖然店面地方不足是弊病，但重建是否唯一出路？例如管理手法可否舒緩？例如在花墟道／園圃街設立行人專用區禁止花墟商店授權的運貨車以外之車輛進入，即可提供路面空間作零售用途（聞名世界的倫敦哥倫比亞路花市亦是在行人專用區運作），當花店在晚上打烊時，道路可重新開放給車輛使用，用不著凡事都以重建的「核彈方案」處理，更不應在無了解過花墟商戶真正需要的情況下，以「我為你好」的名義趕走商戶。▍休憩用地供應➤質疑：現有休憩用地和體育館等雖然有多項問題，但不足以證明重建的必要性；重建後部分設施可達度下降，質素降低。市建局對於設施可達度下降及質素降低的質疑並未作出回應。此外，亦未解釋為何過往的公地公用模式須改為混合發展，並如何帶來規劃裨益。市建局不斷重申，「一地多用」是為社區好，能為「地盡其用」、「充分發揮用地發展潛力」，而且更能「重置和優化現有破舊的政府、機構和社區及體育／康樂支持，並提供其他新的設施以滿足社區需要」。現時的設施是否真的殘舊到必須重建的程度？根據集誌社最新報導的照片集【註1】，市民在界限街遊樂場的室外乒乓球枱自得其樂，亦有居民休憩，到過現場考察即知道，包括體育館、球場設施維護水平正常，使用量亦高，未有明顯問題。關鍵問題是，若果這片公共空間有重大問題（公眾暫時看不到），為何突然需要市建局要插手？為何是要一地多用模式重建，而非透過微調設計、重新裝修解決？即使是要一地多用，為何不是政府部門自己起綜合大樓，而要市建局越俎代庖，將本來的公共空間部分變成有零售酒店和住宅的商業空間？▍先是污名化花墟確立重建「需要」 再以恩主心態介入沒有任何城市規劃是完美的。每個社區固然有其規劃問題，這些問題亦會隨著社會變遷而有所變化，但有韌性的社區如花墟，必有其方法改造空間應對改變的社會和經濟環境，不必凡事由政府（或市建局）介入。縱使有規劃問題如擠迫、人車爭路、數個休憩空間被圍欄相隔，政府部門也可以行政手段處理，與花墟商販和購物者商討，設立行人專用時段、容許在路邊擺檔（如排檔方式管理）、重新設計休憩空間的出入口，即能解決市建局口中的大部分規劃問題。市建局卻將現有花墟的問題放大並將其污名化，以確立重建的「必要」，再推銷水道公園所能帶來的裨益（不明白為何市建局那麼鍾情水道公園？），是以「我為你好」、居高臨下的專業身分介入花墟規劃，完全與在地的花墟商販和購物者的需要脫節，充分體現其專業傲慢。市建局在過程中，有否虛心了解花業的運作和需要？例如，將路邊垃圾站遷入綜合大樓（可能設於地庫以避免異味），是否會增加花店每日處理大量花葉廢物的負擔？市建局是否明白花業日出而作，日入而息，夜晚絕大多數的花店是關門的；喜歡買花的人，大概不會在晚上缺乏自然光、難以欣賞花朵美態的時候到花墟買花，就算不介意，也沒有晚上買花的習慣。那麼市建局在花墟搞「夜繽紛」是什麼一回事？面對質疑和反撲時，市建局則以恩主心態自居，單方面為花墟扮靚注入活力（如那個它也得承認旺丁不旺財的「萬花同慶」活動）和將重建形容為惠及社區的唯一手法，確立自己是「為花墟好」的姿態。指會為社區帶來未知能否實現的規劃裨益，但卻不願坦白自己染指花墟重建的真正動機，表明目前的重建模式過於依賴土地價值提升，而未能充分考慮社區的實際需求與期望，從絕大部分申述均是反對意見就可見一斑，這亦充分反映了市建局的機構管治出現了重大問題，令香港無法實行一個健康和切合地區需要的重建模式。 參考文件： [...]

發佈時間：2025年1月9日 2024年，地產市道低迷，眾地產商陷入困境，市建局情況亦類同。去年亦是對市建局的未來業務方向來說是個重要的一年，有很多不顯眼、公眾不多留意，有些甚至只是在市建局的星期日網誌中提及，但事關重大的新措施／舉動。這些措施雖然表面上為擺脫市建局目前關困境而來，但足以影響未來市區重建的形態及公眾利益。為此，研究員主要翻查了過去一年市建局行政總裁的「網誌」，分析這些「低調」措施的重大影響：▍重建規劃➤ 官商摸底：推出「項目發展促進服務」去年是市建局的「流標年」，市建局為免項目再流標進而影響收入，推出「項目發展促進服務」【註1】。這個服務雖美其名為「促進」，但將繞過社區層面，搭建發展商專屬平台和熱線，讓發展商提早得知項目細節並做好準備之餘，還能就發展參數、興建公共設施、財務安排直接向市建局提出意見。由於市建局手握收地的公權力，其項目發展內容必然影響公眾利益，透明度及公眾觀感至關重要，但此「促進熱線」或令重建項目規畫發展更趨向「枱底化」，更提供了一個正式渠道讓有意入標的發展商在入標前「摸底」，此舉難免影響了招標過程的公眾觀感，或有人會質疑招標過程中，公眾利益有否受損。例如，項目發展促進服務容許發展商對項目提出「興建公共設施」的建議。近年的流標個案，不少時候有新聞引述發展商消息「投訴」指不滿須按條款興建「過多」公共設施，可見發展商在投標時均會視這些公益條款為負擔。容許發展商在展開招標程序時提出「投訴」，擔心項目流標的市建局將有壓力跟隨，可預視未來重建項目的公共設施或會縮水，當初開展重建計劃時聲稱的規劃裨益亦會「走數」。➤ 做發展商：九龍城啟德道/沙浦道項目研究自行發展沙浦道項目作為九龍城重建計劃第一個招標項目，最終卻流標收場。市建局其後表示其實早已透過不同方法提高投標的吸引力，包括放寬發展商在付款和出售單位時的限制，例如公司買家購買數量限制【註2】，但仍然不獲青睞，唯有開始研究自行發展。但不論是任改條款，抑或自行發展。整個改變過程，完全沒有經過公眾討論－－市建局有否能力自行發展？自行發展增加了多少財政風險或未來政府援助／注資的壓力？在缺乏諮詢的情況下，有不少可能未被討論，例如有否空間討論將土地交還政府重新規劃？沙浦道作為「啟德門戶」，但啟德規劃經過多年已經嚴重走樣，政府是否有角色重新定位沙浦道項目的未來？不做私人住宅（觀乎現時私人住宅供應過剩，還須多年消化），還可不同種類的興建可負擔房屋，總比市建局現在「摸象過河」自行做發展商好。➤過橋抽「水」：花墟水道公園變水景花墟重建爭議極大，市建局在推銷計劃時，其中一個重大「規劃裨益」是透過重開在地底的水渠，創造「城市水道公園」，改善景觀和提供不少於 8,800 平方米的休憩空間。 不過，由於已「蓋棺」的水渠年代久遠，蓋起亦因水渠污染嚴重。污染問題未能解決，市建局去年在呈上城規會的文件，水道公園已被改成「只提供水景」【註3】。本來的規劃裨益消失，是否無需要再進行，讓現有佔項目面積9成的公共空間不至被「吞併」。➤ [...]