發佈時間：2022年10月3日 香港人才資金被新加坡吸走、國際地位被對方取代已不是新聞，但近年香港輸給新加坡的豈止這些？除了廣為人知的組屋政策外，近年新加坡一連串的土地房屋政策近乎完勝，香港連車尾燈都見唔到之餘，甚至乎越走越遠。事實上，吸引人才留下，好的土地房屋政策亦是關鍵，並非香港某些官員認為「有麝自然香」、保留高球場就是吸引人才的方法。 為解決房屋問題，新加坡有一套相對完整的土地房屋政策，而且切合社會經濟環境而改動，這或許能夠解釋到兩座城市之間越來越大的距離： 1) 收高球場作為「長遠土地策略」 當香港收回一少部分高爾夫球場都（被塑造成）舉步維艱，收回高球場地已成為新加坡國策。 香港官員視高球場為「國際地位」必不可少的象徵之時，新加坡政府已明言，但為了平衡土地需求，新加坡將會在2030年前收回超過400公頃的高爾夫球場用地【註1】，將佔地非常廣（land [...]
最新報導指，政府近日與「沙羅洞發展有限公司」達成7.7億元補地價協議【註1】，讓公司以約19公頃的沙羅洞土地，換取在大埔船灣53公頃用地興建一個有齊18個洞、符合比賽標準的私營高爾夫球場，連同相關住宿設施及車位，面積相約於大埔四條屋邨（廣福、富善、富亨、大元），規模可比3分1個粉嶺高爾夫球場。而這塊用地過去由九鷹高球會租用，前身為由堆填區改建，對外開放的臨時高爾夫練習場，獲政府換地後正式改建成臨海豪華新設施。 其實近年世界各大城市都掀起「反高球運動」，近日法國遇旱，有團體索性將高球場洞用水泥封起這高耗水量的玩意【註2】，新加坡近年更已逐步收回數個高爾夫球場用地建公屋【註3】或開放做公共綠地【註4】，但香港經常將劏房問題歸咎於缺地，則要收回9公頃粉嶺高球場發展公屋方案不僅面臨爛尾，高球場佔地甚至「有增無減」，為什麼呢？ 未計這個新場，其他高爾夫球場在香港不缺選擇，本來康文署亦營運兩個戶外練習場，還有賽馬會營運滘西洲公眾高爾夫球場。現時再增加多一個大型私人高爾夫球場，就算收回32公頃粉嶺高球場作1.2萬伙公屋及生態公園，仍有可觀的「淨增長」。 有些聲音經常說郊野公園「可加可減」，綠化帶亦能「可減可減」，基於一些明顯的原因，佔地廣、耗水高、受眾少的私人高爾夫球場就只可加，減一點都不能少。這將會成為月底城規會考慮是否支持發展粉嶺高球場作公屋的重要理據，也是該高球會不敢向3000名會員提起的事實。 參考資料： 【註1】明報 2022年8月23日 [...]
【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 文章發佈日期：2021年10月22日 上月尾市建局公布完成油旺重建研究報告，重建範圍幾乎佔整個油尖旺區，影響人口接近30萬，將會喺香港史上佔地最大、影響最多人嘅重建計劃。 影響如此深遠。但市建局只肯公佈「結果及建議摘要」【註】，已經完成的報告全文不翼而飛。消失了的完整報告涵蓋： 1) 基準和數據分析 (樓齡和樓宇設施狀況、樓宇密度、環境及基建容量) 2) 特定課題的研究(包括實施機制) [...]
【唔使開山唔使填海】哪有地？新界有2,000公頃！ 文章發佈日期：2021年8月19日 今次同公共專業聯盟 (The Professional Commons) 首次將民間以往提出嘅土地資源合體，炮製成「2020年土地資源綜合資料庫」 呢個集棕地、發展商囤地、閒置政府地、潛在套丁土儲4種土地類型為一身嘅網上公開地圖。同大家一齊睇呢2,000公頃政府睇唔到／未處理好嘅土地係邊。我地用地圖工具做空間分析，搵出14個又大片又近車路嘅選址，合共563公頃。用一半起中低密度嘅鄉村式公屋都可以提供到14-15萬個單位。 邊度有地： 「2020年土地資源綜合資料庫」公開地圖: https://arcg.is/05u4HH0 [...]
【廢唔到 可能會有40層丁廈？】 文章發佈日期 : 2021 年 11 月 4 日 [...]
【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」 文章發佈日期：2021年9月21日 外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。 ￭ 1 #囤積居奇 單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。 這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。 地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。 ￭ [...]
【點解環評連個人工島都唔見左?】 文章發佈日期 : 2021 年 11 月 12 日 政府尋日揀咗幾間環團當做諮詢，今日就立即向環諮會交左個環評項目簡介 [...]
【港英政府：發展郊野公園邊陲？ 無得諗！】 文章發佈日期：2020年12月7日 明日大嶼剛過研究撥款，政府立刻將目光轉去郊野公園：位於郊野公園邊陲嘅馬鞍山村面臨滅村，將成私樓地盤，再深入山谷之處亦有新鴻基地產囤積土地蠢蠢欲動作改劃申請。 翻查今年解封嘅港府解密文件，原來郊野公園成立之初，港英政府可能已預咗有地產商嘗試喺郊野公園門口起樓呢一幕，所以訂立咗一啲規則，規管埋郊野公園邊陲近1－2公里嘅擬議發展。今次被滅嘅馬鞍山村距離郊野公園邊界只有10米【註1】，明顯政府當以前呢啲「前朝」規則無到，未知是否為發展商大茶飯開路。 港英政府： 郊公邊陲1－2km應限制發展 前郊野公園管理局(Country Parks Authority)喺1988年撰寫一份標題為"Country [...]
【挫棕複雜：地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】 文章發佈日期：2021年7月7日 民間多年來終於推動到政府檢視新界棕地發展，但至今只係肯額外收多唔夠50公頃 (佔全港2000公頃棕地約2.4%) 嚟做公營房屋。成日話新界地權問題「錯綜複雜」，近日有單好少人為意嘅規劃申請，好可能揭示出地產商在棕地上有「橫刀奪地」之嫌，可以折射到香港土地問題既一大癥結。 事源，今年6月流浮山有個城規會佔地足足5公頃既規劃申建【註1】，擬建10棟私樓共4,829伙 （申請編號： YL-LFS/12）。申請文件中煞有介事提到，增加住宅供應刻不容緩，請求城規會盡快通過，更直指進行中既棕地發展檢討，並不切合「轉變中的規劃狀況」，例如申請地點附近將有「不少的公營房屋發展」，且鄰近天水圍新市鎮，若城規會批准發展私樓，將「能平衡公營和私營房屋的比例」。【註2】 申請文件附夾申請具體地點，基本上與規劃署今年3月提出第二階段收回棕地的沙江圍北選址相當刎合【註3】（位置相約，涉及棕地面積同樣為5公頃），係政府現時收堆棕地裡面算係較大既一塊。 [...]
土地共孽：濕地門口層層疊 林村樓39層高人口Double 繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。 極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。 如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。 其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。 究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。 歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。 [...]