【車尾燈都見唔到】新加坡土地房屋政策如何勝過香港？
原文發佈於2022年10月3日
香港人才資金被新加坡吸走、國際地位被對方取代已不是新聞，但近年香港輸給新加坡的豈止這些？除了廣為人知的組屋政策外，近年新加坡一連串的土地房屋政策近乎完勝，香港連車尾燈都見唔到之餘，甚至乎越走越遠。事實上，吸引人才留下，好的土地房屋政策亦是關鍵，並非香港某些官員認為「有麝自然香」、保留高球場就是吸引人才的方法。
為解決房屋問題，新加坡有一套相對完整的土地房屋政策，而且切合社會經濟環境而改動，這或許能夠解釋到兩座城市之間越來越大的距離：
1) 收高球場作為「長遠土地策略」
當香港收回一少部分高爾夫球場都（被塑造成）舉步維艱，收回高球場地已成為新加坡國策。
香港官員視高球場為「國際地位」必不可少的象徵之時，新加坡政府已明言，但為了平衡土地需求，新加坡將會在2030年前收回超過400公頃的高爾夫球場用地【註1】，將佔地非常廣（land intensive）的高球場地，轉換作房屋及公共用途（the amount of land used for golfing will have to be reduced over time, and the sites reallocated for uses such as housing and public infrastructure）【註2】：
▍Keppel Club（48公頃）2021租約期滿不獲續租，納入Greater Southern Waterfront發展計劃之中，現址將會興建約6,000個組屋單位、3,000個私樓單位【註3】
▍Jurong Country Club（67公頃）2016年收回，原訂用作吉隆坡—新加坡高鐵總站以及周邊商住設施，高鐵取消後現仍為裕廊東發展計劃一部分【註4】
▍Tanah Merah Country Club（10公頃）、National Service Resort and Country Club（收回一個九洞球場）續約需配合樟宜機場擴建，縮減用地【註5】
可見新加坡收回高球場不只是個別事件，從政策原意而言是個「長遠土地策略」。香港傾斜的土地政策固然不敢碰精英特權地這種核心問題，卻連1/5個粉嶺高球場都唔敢掂。
2) 壓抑「星洲炒賣」房稅新招
即使新加坡近年樓價收入比率仍低於歷史平均水平，但因應2020年以來樓價持續上升及加息影響，在去年12月及今年9月增加房稅措施以壓抑樓市炒賣【註6】，包括：
▍增加額外買方印花稅 （Additional Buyer’s Stamp Duty Rates)
現時於新加坡購買物業需繳付買方印花稅（BSD）及額外買方印花稅（ABSD），按物業價值BSD的累進稅率為1%至4%，而ABSD也自去年12月增加5-15%不等：
-公民：首置 0%｜第二個物業 12%增至17%｜第三個及以上物業 15%增至25%
-永久居民：首置 5%｜第二個物業 15%增至25%｜第三個及以上物業 15%增至30%
-海外人士：所有物業 20%增至30%
-企業：所有物業 25%增35%
▌收緊供款入息比率（Total Debt Servicing Ratio Threshold）
由60%收緊至55%，即每月還款不得超過其每月收入的55%
▌收緊按揭成數（Loan-to-Value Limit）及壓力測試息率
建屋發展局貸款（HDB housing loans)：由90%收緊至85%，至9月進一步調低至80%；壓測息率為3%
銀行貸款：維持於75%；壓測息率由3.5%增至4%
反觀香港，Urban Land Institute今年最新數據顯示，香港每平方米平均樓價比新加坡組屋及私人住宅分別高出5.5倍及2倍【註7】。當香港樓價開始因封關而疲弱時，當局已即時「鬆綁」，包括近年將9成按揭放寬到1000萬上限，近日將壓測息率由3%下調至2%，透過需求側管理托市，明顯不想樓價再下跌。行會召集人更要求撤銷針對非本地買家的雙重印花稅「吸引人才」【註8】，屆時吸引的恐是全球炒樓「人才」。一個城市能提供可負擔的房屋、無須付上高昂生活成本、分佈適得其所，理應才是留住不同產業人才的房屋政策原則。
3) 居住面積繼續輸成條街
新加坡的居住面積比香港大，應該很多人都知道，但不是很多人理解最新數字能夠相差多遠。2022年，新加坡的居住面積與本港自置居所面積中位數538呎相比，新加坡組屋及私人住宅面積中位數分別多達1055呎及1206呎。【見註7】單從數字上看，新加坡居住空間已比香港大至少1倍，更遑論後者的數字很大機會被豪宅等大面積住宅拉高，無視「納米樓」周圍都係的事實。
面積以外，單位設計亦輸成條街。雖然香港及新加坡的平均家庭人數相約（分別為2.7及3.15），但在香港部分新落成的住宅單位仍做不到「一人一房」，至於新加坡，已有約8成人居住的組屋則有超過6成為4房或以上的單位（一般而言房間數目包括1個客廳），即使近年1至2房及開放式單位等細單位比例增加，亦僅佔整體組屋單位數量約1成。【見註7】
這些政策最後能否真正改善住屋問題是一回事，但從這些政策框架背後的概念方向，可見政府有否展示其願意改善問題的決心。而滿足住屋這個基本需要，市民才有閒暇去發展自己想做的事，是造就真正創新及多元文化的一個重要條件，也是留得住人才同投資的重要因素。
【註1】Ministry of National Development
【註5】The Straits Times, No new lease for Keppel Club; other clubs get leases through to 2030 and 2040
【註6】新加坡政府於去年12月及今年9月的房稅措施
Measures To Cool The Property Market
Joint MAS-MND-HDB Press Release
【註7】Urban Land Institute, 2022 ULI Asia Pacific Home Attainability Index
【註8】香港01, 樓市｜葉劉淑儀：可考慮免除內地買家BSD 財政司長澄清無計劃
