丁屋研究

發佈時間：2025年3月6日 【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？法院現正審理香港歷來最大宗套丁案，被告為「村屋大王」王光榮及元朗十八鄉鄉紳程振明，被控與原居民串謀詐騙政府非法售賣原居民丁權。他們過去十多年間籌劃的巨型套丁屋苑「曉門」的細節曝光，與本研於2017年公佈的《丁不厭詐》報告中揭露的典型套丁情節非常相似【註1】。今次令村屋大王「老貓燒鬚」的曉門，更是《丁不厭詐》報告的重點研究案例。村屋大王於2021年被捕，這是繼2015年沙田套丁案中後首次有幕後策劃者落網。曉門案已有2名男丁罪成判囚，亦有142名涉嫌賣丁權的男丁被列為串謀者【註2】，一時令曾參與套丁者人心惶惶。但4年過去了，套丁的情況有否收歛？答案是沒有。研究員比對本研2021年發布的《草木皆丁》報告【註3】中，預視未來套丁的高危地點，及王光榮被捕後至今新批核的丁屋所在地【註4】，發現新建丁屋猶如雨後春筍般出現。▍僅北都一村 潛在套丁227間 規模大「曉門」一倍其中位於北部都會區「口岸商貿及產業區」的打鼓嶺週田村，疑似套丁的情況甚為猖獗。研究員在2月21日到現場考察，發現週田村北面有20間新建成丁屋群，排列整齊、使用一式一樣物料和設計【見航拍片段】，明顯屬同一建築項目，符合套丁的典型特徵。北部都會區的發展中，與被逼遷的非原居民命運不同，像週田村般的原居民村會被保留。隨著北都「機遇」來臨，這些獲保留的原居民村周邊未被發展的農地，價值突然變得水漲船高，週田村除了位於「口岸商貿及產業區」外，距離香園圍口岸僅數分鐘車程，未知是否因而令當地的丁屋需求突然湧現。翻查歷年衛星圖，週田村周邊有接近5萬平方米的土地在北都公佈的2021年被剷平【見圖5】，由於週田村位置偏遠，多年來均沒有發展，可見突然的巨變與北都關係密切。再比對週田村北面的地段資料【見圖4】，發現情況不只現場所見那麼簡單。這20間丁屋原來僅是個開始，所在地段的「丈量約份第82約地段第261號」，已被分割成35個小地段，每個約1500－2000呎（套丁的第一步驟：分割地段），剛好可以放下一幢丁屋（每層700呎）及預留花園／停車位／消防通道；20間已建成丁屋外，有7個地段已獲批丁屋牌照（套丁的第二步驟，淺紅色標示）但未興建，8個地段暫時未有丁屋牌照獲批（淺綠色），有可能正申請中。獲批丁屋牌照及落成後，男丁會按套丁協議向地政申請滿意紙（套丁的第三步驟），並在短時間內再申請撤銷轉讓限制（套丁的第四步驟），這兩部驟應該未發生，公眾亦十分難追蹤。之後本來只是用來自住的丁屋變成可交易的私樓，並有發展商及代理安排銷售，整個套丁過程完成。就現場所見，這丁屋屋苑疑似正經歷套丁的步驟當中，因符合了套丁的三個必要條件：三幢或以上、建築風格相近及分佈一致或整齊，顯示多幢丁屋是透過預先策劃以屋苑形式興建。在正常情況下，個別男丁按其家庭需要而個別申建丁屋，不會以這個屋苑形式發展，故此這個丁屋屋苑的出現很可能代表背後有套丁操作進行中。政府每每會以沒有證據顯示有違法行為而不處理，但集體落成後不久即放盤，難以說沒有串謀詐騙的集體行為在背後。這群丁屋群正南方，還有23個已分割地段，當中13個是2021年起才分割的，或顯示王光榮的案件似乎無阻相關人士的計劃。研究員再擴闊搜索整個週田村的村界內，竟有227個分割地段（連同早已落成的疑似套丁屋苑共3個），如悉數成功發展並賣出，且被證實為套丁的話（套丁過程非常隱蔽，牽涉地產商及男丁之間的秘密協議，外人難以得知及證實），則代表週田村的套丁規模比元朗曉門的規模大1倍有多。▍潛在利潤可達13.6億這227間丁屋，利潤有多大，令鄉紳、男丁及地產商鋌而走險？研究員在2017年曾經匿名訪問業內人士，以元朗的丁屋屋苑為例，推算發展一間丁屋的純利可達60%：每幢丁屋售價：1200－1800不等扣除以下成本：－地價：250萬－建築費：200萬－丁價：各地不同，由30萬－120萬不等－補地價：130－150萬－周邊配套例如路權、及村長的「搵丁費」和疏通紛爭：100萬純利可達500－1100萬不等當然北區地價和成本與元朗不同，2017年時的地產市道亦與現在不同，而偏遠地區地價或比較低，偏遠村落同時亦可能難找合資格男丁而導致丁價上漲，但上述的暴利水平可以作為一個參考。現時粉嶺／上水一幢全新丁屋售價為1350－1400萬【註5】，保守估計週田村全新丁屋售價低一些（較為偏遠），為1200萬，假設利潤為50%，227間的丁屋屋苑規模利潤可逾13.6億。▍政策爭取土地發展北都 卻默許鄉紳套丁霸地背後的政策角力可見北部都會區帶動地產熱潮的誘惑，似乎勝過這單官司帶來的恐懼和不確定性，亦未知是否代表在曉門案後政府已對套丁問題放軟手腳。明顯地，整個北都尚有土地可發展的原居民村並不止週田村一條，只要簡單分析王光榮被捕的2021年後，本研究一早鎖定的潛在套丁土儲中，有哪些地段已有丁屋申請，就會大概知道全新界哪裡有潛在串謀詐騙發生中。這些鄉村，是因為男丁突然有成家立室的需要而申請丁屋自住（丁屋政策的原意），還是有套丁集團看準了北都的發展機遇而策劃套丁發展？雖然難以獲得實質證據，但背後發生甚麼事，過去數十年在新界可謂是公開的秘密。在以上提及的週田村以及有組織的丁屋申請的地區，負責批核丁屋申請的地政處，實在有太多機會去小心檢視每宗申請，以防止有套丁跡象的申請。過往政府曾經擔心拒絕丁屋申請，會有違反基本法第40條牽涉原居民權益的疑慮，但2021年的「丁權覆核案」已釐清政府批出丁屋牌照屬屬酌情權定【註6】，政府絕對有權不批准有套丁嫌疑的丁屋申請，視乎地政處有多大興趣打擊套丁。北都所帶動的套丁投機活動，對整個北都的規劃或有負面影響，政府不打擊的話，日後或許自食其果。現時北都屬政府施政重中之重，發展過程不容有差錯，需要在地勢力的合作，更有傾向因而在發展過程中向鄉紳讓利，例如對套丁情況「隻眼開、隻眼閉」，以及面對鄉紳的壓力，要求更多土地劃作興建丁屋之用，這反倒為政府規劃新發展區時平衡各方利益時徒添壓力。舉例說2018年時，政府在劃定洪水橋新發展區規劃圖則之際，被民間揭發低調拓展區內兩村的丁屋地【註7】，但此兩村均有疑似套丁前科，因而用盡村內可建丁屋土地後，政府進一步為其「擴丁」，除了變相獎勵其鄉紳的涉嫌套丁的行為外，還令洪水橋新發展區內的土地供應更加緊張（高密度發展中要預留更多地方作低密度的丁屋發展）。去年新田科技城的規劃圖則在審議階段時，就有受影響之原居民村落趁公眾申述之際，指控政府吞併村民土地兼影響風水，除要求更多賠償外（加劇財赤？），新田鄉事委員會更施壓政府容許村民在村內興建「丁屋大廈」（這不是更加影響風水嗎？）【註8】，可見當政府有求於鄉紳支持備受爭議的計劃時，對方亦期望「禮尚往來」，這很可能倒頭來阻礙了政府的規劃。在這個背景下，合理推斷政府也不會對區內的套丁行為多加阻撓，其一證明為週田村的集體丁屋申請已開始陸續獲批。不過套丁牽涉串謀詐騙是不爭的事實，與實踐傳統權益毫無關係。元朗曉門一案足以證明，十數二十年前串謀詐騙的行為，今天都會被追溯及翻出來定罪，所以曾參與或現正參與套丁發展的鄉紳、發展商及男丁，今後也難以睡得安樂，因為說不定某天在政府又有需要「擺姿態」時，他們又會被翻舊賬「祭旗」。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 [...]