發佈時間：20223年12月21日 #大埔林村 #囤地 #土地共享 #北部都會區 #城鄉共融 再有土地共享申請原則性獲批，其中包括大埔社山路（位處林村附近）以南項目，連同早前獲批的社山路以北項目，將會大幅改變林村的鄉郊面貌。土地共享計劃要求發展商提供七成樓面面積興建公營／首置房屋，但研究社發現，發展商在現行機制下可以鬼祟偷高私樓佔比。研究員透過抽樣查冊，發現申請社山路以北項目的恒基及會德豐，在項目範圍周邊擁有約10.5萬平方呎的相連土地，待基建道路鋪好之後就可以坐享其成建私樓。此舉變相改變了七三比的規定，更令到土地共享計劃變質。 ► [...]
發佈時間：2023年12月20日 #國際科技中心遺址 #創科用地 #北部都會區 政府或於年尾聖誕新年假期前後，公佈關於新田科技城的環境影響評估報告。是次環評的最大爭議點，是政府按照2021年公佈的204公頃創科用地規劃的舊資料，來評估今年5月大幅增加至300公頃創科用地規劃的環境影響，新增的創科用地落在大片原本會保育的漁塘濕地。 犧牲這片於米埔國際級濕地息息相關的魚塘，有必要嗎？對比2021年及2023年兩張圖則，發現新圖則中，新田公路南邊有16公頃原劃作「企業及科技園」的土地，被改劃作住宅用途，當中大部分為私樓及「混合用途」（包含住宅及辦公室），只有少量為「公營房屋」（未必是租住公屋），而原來的創科用地則被推到新田公路北邊的三寶樹漁塘，令原來的保育公園縮水。情況頗像以往科學園般，以科技之名預留土地，怎料不少地方後來變成「國際科技中心遺址」。 ►創科地轉住宅地範圍 與發展商地權吻合 [...]
發佈時間：2023年12月11日 #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 上水蓮塘尾的簡約公屋選址被稱為「沿路山旯旮」之最，但經過眾多社會許多爭論後，政府終於向現實成本效益低頭，正式宣佈放棄，劏房居民不用再遠赴鄉郊「洗滌心靈」。 新計劃改動選址至市區校舍後，整體造價立即便宜約17億。若簡約公屋真的在此偏遠地區落成，變相用巨額公帑補貼鄰近地產商土儲。 早前我們研究過近蓮塘尾3萬呎選址特別「三尖八角」的邊界問題，發現由於現行計劃靠地權人提供土地而非政府主動規劃統籌，令附近閒置20-30年的發展商土儲沒被包含在選址，卻能坐享其成平整土地及各種基建配套，一度令政府聲稱「重奪發展主導權」變成笑話一則。 然而市區最大閒置貨櫃屋「啟德隔離營」，到目前新簇簇依然丟空，卻優先選擇了數塊閒置市區校舍用地，但翻查官方資料，原來5塊當中有3塊本來已計劃長遠作公屋用途，亦即政府拿出未來的公屋地興建簡約公屋，對原有公屋供應進度構成潛在影響，必然會有人會問：為何不直接拿選址直接興建公屋? [...]
發佈時間：2023年12月10日 #大嶼山 #水口 #動物農莊 圈養動物咁非主流？！研究員翻閱先前政府對嶼南康樂用途想象的文件，發現水口曾擬建動物農莊的存在。 據2018年10月政府公布的《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註5】，水口被列為景點勝地之一，屬嶼南旅遊路線之中一個次要的目的地。 報告中，水口動物農莊作為五個篩選方案之一，與大東山索道及觀景台、大蠔灣生態靜修、生態旅遊中心和濕地導賞團、貝澳水上活動中心、梅窩戶外歷奇場地睇齊，選址是一幅鄰近嶼南道上橫壟的綠化帶官地，而方案最後以「在交通及運輸、財務、環境、排水、排污及供水等方面在技術層面上可行，而在財務上或欠缺吸引力」，被否決作進一步的探討。 令人鼓舞的是動物農莊似乎要捲土重來。 [...]
發佈時間：2023年12月7日 #劏房 #公營房屋 #私營房屋 政府經常指劏房問題會因興建公屋而得到舒緩，亦曾將2014年《長遠房屋策略》中未來新供應的公營及私營房屋的目標比例定在6：4比，以「解決房屋供求失衡」，後來在2018年進一步調升新公屋比例目標至7成。而現時有38個新公屋項目正在動工，【註1】，但劏房租金未有改善、公屋輪候冊又越來越長，箇中原因何在? 我們從近月發佈之《香港統計年刊2023》的最新數據，追蹤過去約10年真正落成的單位類型，及當中不同類型單位的「實質增長」(而非「供應目標)，則發現是另一個景象。 ►實際公私營單位總數變化（2013－2023）【註2】 2013 2023 [...]
發佈時間：2023年11月27日 #納米樓 #納米樓之父 #梁展文 最近不斷傳出納米樓蝕讓消息，不難發現納米樓的跌幅比一般私樓更深，而地產新聞的焦點，往往在於賣家蝕多少百萬或幾多%，而社會鮮有討論今日這個困局由誰造成。 其實以昔日香港的樓宇標準，現今的納米樓的設計是非法的－黑廁（沒窗的廁所）及開放式廚房是過往不容許的，因為會引起衛生及消防安全問題－－直至梁展文在1998年8月就任屋宇署署長。 梁展文就任同月，屋宇署開展了「全⾯檢討不同類型及⽤途的建築物在照明與通風⽅⾯標準 」的顧問研究，並在研究完成後，在2000年3月發佈《認可⼈⼠作業備考 [...]
發佈時間：2023年11月18日 #見步行步 #茶果嶺 #號外 #本土研究社 #市區古村 #城市保育 茶果嶺這條有數百年歷史、盛載著香港礦業歷史的客家村落，比觀塘、藍田的發展更早出現，甚至成為曾經作為當區的核心。由於位處發展邊陲的地理位置，使這條一度被忽略的古村經歷數十年周遭地區發展，村落仍能部分保存至今。不過因近年新房屋發展計劃，也將這類市區買少見少的歷史古村移平不留，預計明年開始著手收地清拆。 [...]
發佈時間：2023年11月14日 據北部都會區發展策略財務顧問去年非正式透露，興建北都所需的投資額將達三萬億港元【註1】，估計政府或出資一萬億（而現時財政儲備只有6000多億），其餘兩萬億需由舉債及私人機構融資付鈔。這還未計剛剛施政報告在北都加碼的「兩鐵一路」【註2】，最終基本成本將很可能超越三萬億，未計超支、延誤和通脹，有別於其他大型發展項目，至今仍然未正式交代總造價。 而三萬億港元($3,000,000,000,000)究竟是什麼概念？若保守最終以3萬億帳單結算，新增發展面積達3,000公頃的北都基建開支，應是近代全球都市發展和大型基建概念中最昂貴（規模卻不是最大）的造城計劃之一。近年在建／概念階段中，與北都在性質或規模上有可比性的大型造城計劃如下： ➤ 沙地阿拉伯 NEOM 計劃 [...]
發佈時間：2023年7月21日 近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」，當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園，但宏大規劃策略會否流於口號變質，或觸發投機炒賣破壞規劃方向，將是未來關注重點。 我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究，嘗試透過業權交易及公司囤地活動，探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查，但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析，是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP) ▍整體發現︰ 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄，發現區內曾經易手的地段數量達904個（按面積佔約47%），亦即近半業權已曾有買家易手。 透過業權調查904個地段發現，背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後，可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組，包括「龍豐」、內地政商界，當中4組買家都涉及離岸公司操作。 廿年間，2017年錄得最多交易宗數，其後幾年並有持續買賣，遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。 [...]
發佈時間：2023年6月30日 今天城規會舉行粉嶺高球場公屋計劃最後一場公聽會，大量鄉事派人士到場表達反對意見，同時擁有高球場會籍的鄉議局主席劉業強曾召開記者會，建議與其發展高球場，不如移至丙岡村發展同等規模的公屋計劃，以保留球場。由於丙崗有大量活躍農地，且具一定考古價值，加上發展牽涉收地，因此絕非理想的替代方案，選址又如此「巖巉」。研究員當時已在大氣電台形容過方案「騎呢」(absurd)【註一】。 ▍丙崗：囤地者墓園 但為何鄉議局選中丙崗此地？「騎呢」背後或有鮮為人知的土地利益考量。為更深入揭開當中土地結構，我們以抽樣查冊方式考證丙崗土地業權，發現鄉議局選定的丙崗選址範圍內外夾雜地產商囤地，又有大量「棘手」、由多個原居民鄉村持有的祖堂地，選址範圍的東北端亦有一段窄長的範圍，緊接在旁邊的雞嶺村界內有大量已分割地段的土地（日後或可用作套丁）。此農業帶十年前曾有一地產艇仔公司收地改劃發展不遂，可謂囤地者的墓園。 但根據鄉議局替代方案選址，囤地者便可將農地土儲套現，計劃的新道路更可接駁至多塊地產商土儲和疑似套丁土地，「釋放」其發展潛力，所以方案可謂「一雞幾味」，除能「救回」高球場外，更讓各個在丙崗「經營」多年的勢力「套現」。 ▍香港興業砸貨50年 我們透過抽樣式進行選址範圍的土地查冊，發現現時鄉議局挑選的農地由兩個地產商持有，包括在1970年代已買入地的林氏離島有限公司（Lam Island [...]