發佈時間：2023年11月27日 #納米樓 #納米樓之父 #梁展文
最近不斷傳出納米樓蝕讓消息，不難發現納米樓的跌幅比一般私樓更深，而地產新聞的焦點，往往在於賣家蝕多少百萬或幾多%，而社會鮮有討論今日這個困局由誰造成。
其實以昔日香港的樓宇標準，現今的納米樓的設計是非法的－黑廁（沒窗的廁所）及開放式廚房是過往不容許的，因為會引起衛生及消防安全問題－－直至梁展文在1998年8月就任屋宇署署長。
梁展文就任同月，屋宇署開展了「全⾯檢討不同類型及⽤途的建築物在照明與通風⽅⾯標準 」的顧問研究，並在研究完成後，在2000年3月發佈《認可⼈⼠作業備考 PNAP 219 》的修訂版本，廢除住宅廁所必須有窗的要求，理由是「通風技術和建築設計需要更大的自由度」(having regard to advances in ventilation technology and the need for greater freedom in the design of buildings)。基本規則放寬後「黑廁」合法化，發展商更加傾向將對窗位置僅預留給客廳及露台，促成「極細其則」。
其後政府再於2011年更新《建築物消防安全守則》，廢除住宅單位廚房的防火屏障的要求，條件是安裝煙霧感應器、滅火灑水噴頭及鄰近單位大門有耐火30分鐘的防火牆即可。
固然80年也有「細則」樓，但當年畫則的「自由度」沒那麼大。2011年後，由於禁止納米樓的建築和防火規則消除，加上樓價快速上升，造成有買家／炒家利用納米樓入場價始終較低的優點，期望在買入後升值再「樓換樓」，建築和防火準則改變加上經濟環境改變，其後造成納米樓的爆發－－時至2019年，幾乎每8間私樓落成，就有1間是納米樓－－可謂沒有打開放寬規管頭炮的梁展文，就沒有納米樓的出現。
2010－2019年期間，累計落成的納米樓（260呎或以下）達8,550個，而研究發現，納米樓並非發展商口中所說的「上車人士恩物」－－在2019年底，2010－2015年出售的722個納米單位中，平均持貨只有3.48年，相當於額外印花稅一到期半年即出售單位，十大轉手個案中，平均獲利238萬，可見納米樓在樓市向好時，是炒家爭相入市的對象，造成納米樓「有價有市」的暫時現象。
現在樓市不振，期望2－3年內升值百萬不再，只有極低「使用價值」(use value) 的納米樓（若你有錢，為何不買大一點的單位？）即成為蟹貨重災區，即使有價亦沒有市，除非大幅蝕讓，這就是為何不斷傳出納米樓不斷劈價消息的原因。
剩下的納米樓貨尾點賣？炒家退場，納米樓用家若想賣樓賣不出，屈就要繼續住在不合理地細、居住功能須外判的自次等單位。而單位過細的情況下，開放式廚房可能會導致煮食不便，此外黑厠依靠抽風系統通風，疫情時亦有專家擔憂過使用不當會成為病毒傳播黑點，這些不便與風險，與當初建築物及消防要求改變不無關係。
參考資料
《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》（連結見留言)
備註
梁展文為前屋宇署署長，除令黑厠合法化外，亦牽涉於轟動全城的嘉亨灣批地爭議及紅灣半島事件，後者涉及賤賣紅灣半島予新世界地產，退休後加入新世界，引起官商勾結疑雲，立法會甚至對他展開獨立調查。
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