【共享定自肥？】大埔林村「土地獨享」自肥計劃　發展商隱藏土儲博政府不知？

發佈時間：20223年12月21日　#大埔林村 #囤地 #土地共享 #北部都會區 #城鄉共融

再有土地共享申請原則性獲批，其中包括大埔社山路（位處林村附近）以南項目，連同早前獲批的社山路以北項目，將會大幅改變林村的鄉郊面貌。土地共享計劃要求發展商提供七成樓面面積興建公營／首置房屋，但研究社發現，發展商在現行機制下可以鬼祟偷高私樓佔比。研究員透過抽樣查冊，發現申請社山路以北項目的恒基及會德豐，在項目範圍周邊擁有約10.5萬平方呎的相連土地，待基建道路鋪好之後就可以坐享其成建私樓。此舉變相改變了七三比的規定，更令到土地共享計劃變質。

► 貼公帑為地產商鋪路？

由恒基及會德豐聯合申請的社山路以北項目【註1】，2022年獲批。項目擬建一條400多米的大彎路，「兜住」了一大片不屬於項目範圍的土地，而透過抽樣土地查冊，發現這片土地正正是恒基及會德豐的土儲，部分更緊貼該彎路。這不禁令人疑惑：這約10.5萬平方呎的相連土地為何未有包括在申請項目當中？但若然從發展商的角度思考，自然會想到借助土地共享項目建成道路，駁通「隱藏土儲」，然後就可以建私樓牟利，更不用為政府提供公營房屋。

若計及這批土儲作為項目一部分，私營房屋的總樓面面積會增至約23萬平方米，佔比達到33.3%，公營房屋則剩下66.7%，即實際上不會是七三比。政府今年年底公布的公營房屋造地情況又顯示，預計項目提供的公營單位由9,190個減至8,400個【註2】，私樓單位料維持3,640個，再按此密度估算隱藏土儲可建單位，兩者加起來會令到私樓單位達到4,596個（佔比35.4%）。換言之，透過土地共享計劃政府補貼道路基建，發展商既可以讓「生地變熟地」，又令到自己周邊土儲受惠，發展潛力暴增。

► 政府拱手相讓規劃主導權？

研究社的抽樣查冊亦發現，除上述恒基及會德豐的土儲之外，另有約1.3公頃由其他地產投資相關人士同名的業主擁有，包括石鑑輝家族、曾涉嫌違法套丁及豐源地產相關人士張佐姣等，部分緊貼土地共享項目，料也可受惠於政府透過土地共享補貼的基建道路。至於剛剛獲批的社山路以南項目，同樣由會德豐提交申請【註3】。查冊發現，鄰近範圍亦有2.1公頃新世界相關土儲，情況與社山路以北項目類同。從以上地權分析可見，政府「聽地產商支笛」讓其指定發展範圍並補貼基建，客觀上難免被質疑有利益輸送，而這並非觀感問題，是土地共享的先天性問題。

而且，這也讓政府失去主導權作適切規劃。項目位處林村附近，但林村過時過節已經塞車為患，單以社山路以北項目計，增建近13,000個單位（8,400個公營單位＋3640個私營單位＋956個土儲私營單位），平均每個家庭2.7人【註4】，林村將湧現3.5萬人。兩個項目加起來預計新增人口近5萬，堪比新發展區如洪水橋（2021年人口4.4萬【註5】），還未計隱藏土儲將來興建私樓，人口只會有增無減，對現時只有2萬人口【註6】的林村必將帶來嚴重的交通、排污等負荷。

除了在現實層面會對交通、環境構成影響外，從規劃層面亦應質疑，規模如此龐大的發展為何會由發展商主導？林村顯然不適合作高密度發展，政府大可以收回土地主導規劃作更適切林村當區、更可負擔的中低密度公屋發展，而非由發展商主導，甚至令土地共享計劃變質。

► 10萬呎土儲　顧問小組睇唔到？

土地共享申請由特首委任的顧問小組判斷同意批出與否，但小組大部分成員來自非規劃專業界別，大有行政凌駕專業之嫌。顧問小組批出申請時，稱「有助完善發展布局」，但小組審核期間有否就項目周邊範圍的業權進行調查？基建完成後如果私樓倍增，豈不是嚴重影響規劃布局？小組如果未有了解情況就批出，又是否涉及失職？再者，小組有責任「建立信心及保障公眾利益」，但研究社透過業權調查已經發現明顯的潛在利益，令人質疑小組似乎未有盡責調查。

► 引伸問題：北都城鄉點共融？

土地共享通常吸引發展商以農地土儲參與計劃，「釋放土地潛力」，類似的公私合營政策還有「原址換地」。原址換地現正在北部都會區發生，容許在發展區內囤地囤夠4萬呎以上的地主，補地價後直接獲得土地發展權，農地可以換成住宅地建私樓。甯漢豪上月提到，目前有7宗申請正在處理，其中6宗正商討補地價、1宗已選擇標準金額補地價（傳媒報道指是新世界在粉嶺北的項目，市場估算補地價約35億【註7】）。

然而，從上述社山路一例可見，由發展商主導的土地規劃發展，對當地環境構成的影響可能遠比政府收回土地發展更為嚴重。而且，儘管發展局一再強調，北部都會區發展原則包括「城鄉共融」，但未見有具體政策主動保護鄉郊部分。政府一方面邀請發展商落場，另一方面沒有主動保護鄉郊，城鄉共融恐怕只會流於口號。

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