【新田科技城未起：已成就16公頃國際科技中心遺址？！】

發佈時間：2023年12月20日　#國際科技中心遺址 #創科用地 #北部都會區

政府或於年尾聖誕新年假期前後，公佈關於新田科技城的環境影響評估報告。是次環評的最大爭議點，是政府按照2021年公佈的204公頃創科用地規劃的舊資料，來評估今年5月大幅增加至300公頃創科用地規劃的環境影響，新增的創科用地落在大片原本會保育的漁塘濕地。

犧牲這片於米埔國際級濕地息息相關的魚塘，有必要嗎？對比2021年及2023年兩張圖則，發現新圖則中，新田公路南邊有16公頃原劃作「企業及科技園」的土地，被改劃作住宅用途，當中大部分為私樓及「混合用途」（包含住宅及辦公室），只有少量為「公營房屋」（未必是租住公屋），而原來的創科用地則被推到新田公路北邊的三寶樹漁塘，令原來的保育公園縮水。情況頗像以往科學園般，以科技之名預留土地，怎料不少地方後來變成「國際科技中心遺址」。

►創科地轉住宅地範圍 與發展商地權吻合

翻查發展圖則中的幾幅新增住宅和混合用地的土地持有人，發現相關的地段不少屬發展商或其相關公司持有，包括恒基和新地。在2023年「擴張版」新田科技城的規劃文件【註一】，政府指會容許土地業權人以原址換地方式在新田科技城範圍內進行「與政府規劃意向相符的發展，借助市場力量提速提量」，聽起來好像是發展商配合政府的新規劃，但細察地權交易時間及分布後，即發現事有蹺蹊，疑似是政府按發展商原有插旗位置度身訂造新圖則，結果擠壓原本的創科用地，犧牲魚塘濕地：

#1 恒地／新地：北環綫支綫洲頭站（混合用途(MU)）

恒地／新地透過旋高發展共同持有的40萬平方呎土地，原劃作「企業及科技園」將成為「混合用途」，即發展住宅、酒店、辦公室等。未來北環綫支綫車洲頭站將落在此地，很可能成為上蓋物業發展。此地現時部分屬新田社區隔離設施，即以前以冷清著名的「新田購物城」所在地。發展商早年已買入相關土地伺機發展，亦有報道記載發展商購入新田購物城地段是設法在濕地保育地段發展「濕地豪宅」【註二】，但多年來無功而還，直至2023年5月的政府建議改劃為混合用途為止。

#2 恒地：新田交匯處以南（住宅用途(R1)）

同樣由「企業及科技園」變為私人住宅地的還有新田交匯處以南，位於新田東主排水道東面的的”R1” 地，抽樣土地查冊顯示，部分土地由恒基地產的中介公司「FIRST SUPER DEVELOPMENT LIMITED」（輝崇發展有限公司）【註三】於1997年10月買入，查冊結果顯示，改劃範圍部分其他土地則由文氏原居民持有。

雖然改劃範圍內部分土地由其他個體持有，但新田一帶早有消息確認有土地轉售予財團而未經土地註冊，即使有私人土地交易被註冊，亦有嚴重延遲的情況【註四】，故此發展商在兩幅新改劃的私營住宅地中實質持有的業權可能比能查證的更多，地產商能透過改劃而直接得益可能更大。

► 新田規劃疑按發展商插旗位置而定 並非首次

事實上政府並非首次被指控按發展商土儲「度身訂造」新規劃，在2021年的規劃圖中，北環線新田站的位置及鄰近劃為住宅用地的地皮，亦疊正新地及置地的石湖圍住宅項目，發展商於2020年向城規會申請用地改劃，興建高密度住宅，並巧妙地「預測」到未來港鐵新田站的位置。一年後，政府的新田科技城規劃索性將部分相關地段改為住宅地，當時甚至有說法指新田站為「新鴻基站」【註五】。

► 停留在職住平衡落後思維 無視區域融合現實

本來的新田科技城主要座落於新田公路以南，絕大部分的魚塘由於落入濕地保護區及濕地緩衝區，在2021年北部都會區的初步規劃，擬定了新田三寶樹的魚塘範圍作為保育公園加強保育，而新田公路以南原創科土地部分，已經足夠打造「創科發展群體樞紐，與深圳創科園區產生協同效應」【註六】，但政府在年半後，在未有提供詳細需求估算下大幅改動規劃佈局，將創科用地增加至300公頃之餘，改劃部分原來的創科地為住宅，結果連同其他種類新增的用地，將創科用地擠壓往魚塘濕地的位置，這種改動是否必要，抑或只是配合發展商插旗位置規劃？

政府指新田科技城須「職住平衡」【註七】，故此發展住宅以吸引專才在新田科技城工作，問題是專才一定要在跨境交通方便的新田科技城居住嗎（北環綫和北環支綫連接兩地會落成）？專才們眼見香港樓價（現時平均呎價$1.1萬)，為何不索性在深圳置業(平均呎價$6000)？那麼即使豪宅起好，賣不賣得出可能是個問題。

「職住平衡」的概念，仍停留在上世紀規劃新市鎮「須自給自足」、同一市鎮解決居住和工作須要的落伍思維，漠視了區域融合下對規劃現實考量的衝擊。現時大量香港人周末到深圳吃喝玩樂，衝擊香港經濟，未來兩地經濟進一步融合（北部都會區的目的也在此），很難想像這16公頃的改劃住宅地會有真實需求，連帶住宅地的配套如新增的休憩地、綠化空間等也可能毫無必要，因新增土地「需求」擠壓掉創科用地而犧牲的魚塘濕地，可謂死得不明不白。

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