【兒孫無塘】新田填塘先例一開 填塘申請或陸續有來?

發佈時間:2023年3月13日 #囤地 #棕地擴張 #新田填塘 #新田科技城  在發展商囤地和棕地擴張威脅下,新田一帶之所以仍留有魚塘濕地景觀,城規會規劃指引下劃定的「濕地保育區」及「濕地緩衝區」功不可沒。沒有了大片魚塘濕地,米埔拉姆薩爾濕地也難以獨善其身。但此情此景或不再,政府為建新田科技城,擬將科技城北部、佔地約247公頃「濕地保育區」及「濕地緩衝區」剔除,近日亦進入了城市規劃層面的改劃程序。在舊有指引下,城規會一般來講會拒絕區內的發展,但是次修改界線,將為新田填塘89公頃的計劃開綠燈。89公頃是什麽概念?分析過往城規會根據舊指引精神而拒絕填塘的個案,即發現今次准許填塘規模遠超過往10年城規會拒絕填塘的面積,一旦成為先例,未來城規會將失去「道德高地」拒絕區內其他填塘申請,餘下的零碎魚塘將岌岌可危。過往十年批准填塘僅佔總申請不足2成 新田填塘面積為遭拒申填面積逾4倍研究員透過城規會網站文件,整理過往十年共50項涉及填塘(pond filling)的私人發展工程申請,共涉約32公頃的魚塘面積。在這50項申請中,除去7項處理中的個案,當中許可填塘,以及拒絕/限制填塘的個案數量分別為9和34個,拒絕及限制填塘的決定佔約8成。【表1】過去涉填塘申請過去10年申請數字:50宗處理中:7宗(涉3.2公頃)許可填塘:9宗(涉6.9公頃)拒絕/限制填塘 [...]

2024-04-23T21:16:16+08:0023 4 月, 2024|2024新聞, 北部都會區, 棕地研究, 精選|

【無錢起基建】靠公私合營融資是否萬能?

發佈時間:2024年3月8日 #財政儲備 #公私合營 #融資 香港政府財政儲備跌剩7000多億,單計工程開支預算在2024-25年度一年內已達1500億,政府為反駁基建陰乾庫房的說法,計劃透過「公私合營」(PPP),引入私人資金支付大型基建,避免動用過多公帑,但社會似乎未對這種等同「向發展商借錢」的方法的副作用有深入探討。PPP在香港不是新事物,但在大型基建中廣泛應用並不是慣例。在外國亦有在大型基建項目採用的例子(包括人工島及大型填海),然而近年隨著這些項目連番「出事」,某些情況下甚至會令項目失敗。外國不少學者及智庫開始反思透過PPP為基建融資有何缺陷。在香港大規模引入PPP (如以「片區模式」開發北都中引入PPP元素)為基建融資前,應先檢視外國如何「撞板」:▍得不償失:複雜談判時間成本// Public-private partnership [...]

2024-04-23T21:09:34+08:0023 4 月, 2024|2024新聞, 明日大嶼, 精選|

【回顧明日大嶼的一生(2018-2024?)】

發佈時間:2024年2月28日 #財政預算案 #明日大嶼 #人工島 #交椅洲人工島 #土地大辯論 #施政報告 《財政預算案》出爐,曾被形容為「必賺生意」、「上佳投資」的明日大嶼人工島,原定明年填海目標竟被取消,連啟動時間表也失蹤。「大型發展項目融資委員會」計劃未來5年,為北都及其他項目每年發債950至1350億,政府消息【註1】指這5年發債計劃無明日大嶼份,極可能意味著5年內項目也不會重啟,據指傳媒追問陳茂波有否時間表,他也未肯回應。雖然政府否認擱置項目【註2】,但都令人懷疑明日大嶼是否已走到了「唔提就唔存在」的階段,可以估計,在巨額財赤和土地需求蒸發下,人工島已被北都搶去策略性地位,淪落到「棄島」邊緣。 [...]

2024-04-17T19:16:56+08:0017 4 月, 2024|2024新聞, 明日大嶼, 精選|

【今日恒大 明日大嶼?】

發佈時間:2024年1月30日 #恒大 #人工島 #海花島 恒大被法庭頒令清盤,近日不少人在回顧恒大過於的「一生」。恒大之所以負債累累,與借貸斥巨資投資人工島失敗不無關係。位於海南省的海花島項目被沒收的過程,亦是恒大「殞落」的一個縮影。本研的《問題島途》研究報告亦有分析海花島的規劃和環境問題如何導致其「爛尾」。海花島在2010年時是由恒大策劃的人工島度假村,投資1600億元興建,在2013年取得《海域使用權證書》展開填海,但及後國策轉變,禁絕大部分人工島工程,同時揭發人工島工程連串違規問題:批核海花島填海的海南省官員被查、海花島上的建築許可被裁定違規、財產被政府充公處理,後來更被揭發為求環評能過關,783公頃的工程環評項目竟被被斬件成36個27公頃的項目,這亦成了項目被追究責任兼爛尾的原因。這與香港政府將明日大嶼填海工程的環評斬件上(如填海工程與交通接駁工程的環評分開處理)有異曲同功之妙。恒大的在2010年代前半期的透過借貸積極擴張,正值中國房地產欣欣向榮,能夠透過迅速銷售維持現金流,但隨著政策在2010年代後半期逐漸改變,這種擴張模式難以維持,而人工島的千億巨額投資,最後落得被充公下場,加速了恒大的「滅亡」。同樣,人工島工程在香港地價處於頂峰狀態時被提出,今天的環境已經截然不同,不過維持不變的是人工島依然昂貴(甚至會更貴),發展年期極長:若不計大型工程極可能出現的嚴重延誤的話,據政府也要2033年才有第一批居民入伙(工程完結日期未知),途中萬一經濟又再衰退,資金鏈斷裂,土地需求瞬間蒸發,或如內地般政策急轉彎般,令填海大計胎死腹中。明日大嶼開支比海花島大很多,未計超支延誤通脹,至少也6240億,財務風險亦當然更大。根據初步財務方案指,明日大嶼的融資十分依賴發展商,不能排除明日大嶼落得爛尾下場的話,「爆雷」的會是私人投資者,或是需要最後包底的香港政府,亦即是香港市民的「荷包」。圖片來源:Google Earth 海花島 《問題島途》研究報告:https://liber-research.com/uncertainfatesreclamationmegaprojectsworldwide [...]

【建你唔島】財赤下明日大嶼 瀕臨「棄島」邊緣?

發佈時間:2024年1月26日 #古蹟辦 #古諮會 #古蹟保育 #大浪村 #鹹田村 甯漢豪昨日表示為免「地到用時方恨少」重現,決心爭取於2025年底開始填海起人工島【註1】,但觀其言,更要察其行,事實上千億財赤當前,財政預算案下月底公布,造價逾6,000億的明日大嶼經已陷入「棄保」局面 —— [...]

【研究閱讀】投機、排他、沉沒:國際學者研究大型填海的最新視界

發佈時間:2022年9月13日 #日本 #大阪夢洲 #明日大嶼 #人工島工程 普遍認為日本的社會發展軌跡,比香港走前十數二十年,如應對人口老化問題,參考日本的經驗十分有用。城市發展方面亦類似,日本是亞洲人工島工程的先驅,亦比我們提早十數年面對人工島工程帶來的苦果。 近月研究員到大阪休假,發現市內鋪天蓋地宣傳2025年萬博將於大阪夢洲(ゆめしま Yumeshima)人工島舉行,力度不亞於早前香港區議會選舉。同時大阪市內亦有不少反萬博的標語,指其無意義兼浪費金錢。翻查資料後,發現明日大嶼似乎正踏上夢洲後塵,相信是有趣的研究案例。 [...]

【研究閱讀】投機、排他、沉沒:國際學者研究大型填海的最新視界

發佈時間:2024年1月23日 #投機式城市主義 #明日大嶼 #不公義之島 #明日沉沒之島 近日地產界、會計界和商界人士紛紛表示公共財政緊絀下應暫緩明日大嶼計劃,但政府至今仍企硬。學術界(以社會科學學者為主)亦留意到近年全球的大型填海項目,往往既不能達到原初聲稱的目的,亦產生了大量社會、財政和環境問題;去年本研與綠色和平發表了《問題島途》報告,預警人工島計劃的重大風險。 單是搜索過去一年,已有至少16篇集中討論填海/人工島問題的學術著作出版發佈,研究員主要引介當中3篇學術期刊,相關討論均能與香港明日大嶼的情況對照。 第一篇:Colven, [...]

【共享定自肥?】大埔林村「土地獨享」自肥計劃 發展商隱藏土儲博政府不知?

發佈時間:20223年12月21日 #大埔林村 #囤地 #土地共享 #北部都會區 #城鄉共融 再有土地共享申請原則性獲批,其中包括大埔社山路(位處林村附近)以南項目,連同早前獲批的社山路以北項目,將會大幅改變林村的鄉郊面貌。土地共享計劃要求發展商提供七成樓面面積興建公營/首置房屋,但研究社發現,發展商在現行機制下可以鬼祟偷高私樓佔比。研究員透過抽樣查冊,發現申請社山路以北項目的恒基及會德豐,在項目範圍周邊擁有約10.5萬平方呎的相連土地,待基建道路鋪好之後就可以坐享其成建私樓。此舉變相改變了七三比的規定,更令到土地共享計劃變質。 ► [...]

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