【「發」債風雲】本地發展商債務危機升級 樓市反彈仍無力紓緩負債？
原文發佈於2026年5月15日
近年常有地產業者聲稱經濟已復甦，而樓市亦止跌回升。若市道暢旺，發展商應最為獲益，惟近日卻有發展商創辦人，疑因集團財政困難而輕生【註1】，令公眾擔心本地中小型發展商是否有「爆煲」危機。
研究社早於3年前內地房地產業面臨債務危機潮時，觀察過內地及本地發展商的負債比率【註2】。當時研究員預視本地的發展商，即使情況比內房較好，也有機會遇上麻煩。而時至今日，不少發展商的負債程度似乎越陷越深。
探視發展商整體財政狀況有不同準則，其中一個有代表性的為負債比率。翻查25間上市的本地發展商過去數年年報，發現普遍負債狀況較3年前更為嚴重，有10間淨負債比率已突破40%，而中小型發展商的債務壓力，亦明顯較總資產逾千億的大型發展商更大，或反映地產業界要脫離寒冬仍未見曙光。
▍本地發展商負債程度每創新高 平均值甚至逼近高風險線？
一般而言，地產業界的負債比率低於30%屬保守、健康、財務穩健；30%-40%仍算可接受，而40%便是其中一項判斷財政是為健康的指標，高於50%便有明顯風險。例如投資銀行富瑞去年曾針對本港中小型發展商財政狀況進行評估，亦以淨負債比例低於40%，作為其中一項判斷是否高風險的準則【註3】。
研究員回顧由疫情前至今約8年，主要本地發展商淨負債比率的歷史數據，發現平均負債比率仍呈上升趨勢，平均數字逼近40%的大關：
➤ 研究涵蓋的25間發展商平均負債比率
年份｜2018｜2019｜2020｜2021｜2022｜2023｜2024｜2025｜
平均比率｜23%｜25.5%｜30.4%｜29%｜33.2%｜33.8%｜34.7%｜35.9%｜
40%以上發展商數量｜2｜5｜6｜6｜7｜8｜11｜10｜
若回顧2018年的數據，除了九龍建業和泛海集團外，另外的23間發展商沒有一間負債比率高於40%，及後普遍情況越趨惡化，2019年包括新世界、路勁及遠東的負債比率亦超越40%，至今已有逾四成即10間發展商跨過上述高風險的負債水平。
▍負債比率最高主要為中小型發展商及新世界
在25間發展商中，負債比率最高的10間，其數字負債比率已突破40%：
➤ 10間負債嚴重發展商每三年負債比率
發展商｜2019年｜2022年｜2025年｜
九龍建業｜41.28%｜125.29%｜98.85%｜
麗新｜39%｜62%｜91%*｜
路勁｜52%｜73%｜83%*｜
遠東｜45.4%｜57.9%｜67.6%*｜
泛海｜53%｜64%｜64%｜
新世界｜42.2%｜46.9%｜58.1%*｜
百利保｜38.5%｜41.4%｜52.8%*｜
漢國置業｜28.%｜33%｜50.2%*｜
興業｜18.7%｜38.8%｜48.3%*｜
英皇國際｜33.8%｜38.7%｜47.5%*｜
*近三年負債比率惡化
若以疫前樓市尚算暢旺的2019年相比，上述發展商的負債程度明顯大幅上升。而當中除新世界發展外，其餘的發展商主要為總資產不足千億的中小型發展商。對於上述發展商而言，負債比率高達40%已屬「等閒」，比50%、60%更高的亦大有人在，上述10間有8間近三年仍是處於惡化的趨勢下。
▍大型發展商對擴大債務更趨保守 中大型發展商負債比率仍在上升
反觀總資產逾千億的大型發展商，除新世界發展以外，近年的債務狀況有改善：包括新鴻基、恆基及長實：
➤ 逾千億較大型發展商每三年負債比率
發展商｜2019年｜2022年｜2025年｜
新鴻基｜12.9%｜19.2%｜13.5%｜
恆基｜25.5%｜24.1%｜18.7%｜
長實｜5.2%｜7.9%｜2.3%｜
太古｜5.3%｜6.5%｜14.6%｜
九龍倉置業｜19.3%｜23.2%｜17.2%｜
恆隆｜17.8%｜28.1%｜32.7%｜
嘉里｜26.8%｜33.6%｜33.3%｜
九龍倉集團｜13%｜3.4%｜淨現金｜
信置｜淨現金｜淨現金｜淨現金｜
希慎興業｜3.9%｜23.4%｜32.4%｜
然而，雖則上述發展商的負債情況未如普遍中小型發展商嚴峻，但除了最大型的數間發展商外，其餘中大型的發展商中，有不少的負債比率的數字亦正在不斷上升，例如太古、恆隆、嘉利、希慎興業等，現時的負債比率亦明顯較疫前高，未來會否每況愈下仍是未知之數。
▍本地發展商身負「巨債」 如何影響城市發展？
本地發展商債台高築，現階段似乎仍未有明顯好轉的跡象。未來亦有大灣區融合因素、就業結構轉型等，長遠樓市會否呈升勢，地產市道會否如十年前「貨如輪轉」般，令地產商迅速擺脫沉重負債，不甚樂觀。
若不同發展商的負債風險日益提升，且財政相對穩健的發展商轉趨保守，對於城市的未來至少有以下潛在影響：
一、政府賣地收入低迷：發展商因負債壓力沉重、資金周轉趨緊，投地意欲將更為減弱。即使政府推出土地，亦傾向以低價競投或減少參與大型項目招標，事實上政府亦已表示不再過份依賴來自地產商的賣地收入【註4】，反之會以「片區模式」等非賣地方式吸引地產商合作。這個轉變將土地收入與政府財政進一步脫勾，基本工程儲備基金減少賣地收入下、政府內部優先部署北都工程下，未知將如何影響「不能賺錢」的民生基建進度。
二、私人重建減慢：近年持續出現有發展商原欲強拍流拍的個案，已反映在市道不景的狀況下，發展商對舊樓收購及市區重建的誘因已大幅減少。尤其是當重建涉及巨額前期資金用於收購、拆遷及補地價，財政穩健的發展商亦傾向觀望或放緩併購步伐，導致私人參與的重建進度明顯放緩，不過這令舊區能避開重建，反而能為社區保存活力。
三、北都發展乏力：涉及數以萬億計資金的北部都會區，本身便高度依賴私人發展商透過片區開發，以及公私營合作模式參與住宅、產業園及基建項目。但現時中型發展商財政狀況長期不濟，大型發展商對擴大債務上又轉趨保守，北都發展上已出現多年的「政府急、發展商不急」的情況，中短期來看似乎難有突破。
【註1】明報. 2026年5月15日. 周佩賢離世翌日 樂風資本被申清盤 集團旗下3新盤 公司董事包括永亨銀行馮氏家族.
【註2】本研社. 2023年8月16日. 【碧爆將至】中港地產商負債危機大比併.
【註3】香港01. 2025年2月10日. 富瑞︰新世界與高負債比發展商總貸款 佔整體商業地產貸款16%.
【註4】香港經濟日報. 2025年2月28日. 財司：不希望政府收入 過分依賴地價.
