【改土歸「樓」】新私樓自住率 創30年新低 上車更難？
原文發佈於2026年5月6日
近年政府強調「房屋階梯」(housing ladder)，希望各階層透過置業「上流」。即使樓價在疫情後下跌，但對不少市民來說要攀上「房屋階梯」仍然非常困難。政府在過去十幾年，為建構「房屋階梯」和幫助大家上樓而推出了各種宏觀與微觀的土地房屋政策，包括俗稱「辣招」的炒樓稅、「港人港地」政策、增加土地供應等等。十多年後的今天，若市民想響應政府爬上「房屋階梯」的呼籲，是容易了還是困難了？
2018年當「辣招」還生效的時候，研究社發現一手私樓新供應的自住率，由2004年的94%，暴跌至65%，換句話說每10間新私樓就有3.5間是被潛在投資者買下【註1】，顯示當時「辣招」未足夠幫助大家「上樓」，增加的供應也只是流失給投資客，市民如何響應政府爬上房屋階梯？
八年後的今天，政府直情全撤「炒樓稅」，現時的情況又變得如何嗎？研究員整理差餉物業估價處1995至2025年《香港物業報告》中一手私人樓宇【註2】落成後用途數據，發現2024、25年一手樓新樓單位【註3】出租率竟為回歸以來最高，情況更為惡劣。
▍2023撤辣後 新樓自住率急跌 出租率兩年急升一倍
回顧十多年前的2012年，當時的新私樓自住率由2005年的接近87.3%急跌至53.9%，樓價亦因非自住需求炒賣需求急升，引發民怨，政府於同年引入買家印花稅和雙倍印花税，及推出「港人港地」，成功將新樓自住率的54% 升至2015年的66.2%，但仍遠低於1995年的76.6%：
➤ 過去三十年已入住新盤出租及自住率
年份【註4】｜新盤已入住單位量｜出租率｜自住率
1995｜26,978｜23.4%｜76.6%
2000｜18,868｜14.5%｜85.5%
2005｜12,748｜12.7%｜87.3%
2010｜6,804｜32.1%｜67.9%
*2012｜5,274｜40.7%｜59.3%（引入炒樓稅的年份）
2015｜8,023｜33.8%｜66.2%
2020｜11,577｜38.4%｜61.6%
*2023｜14,450｜46.4%｜53.6%（全撤炒樓稅前一年）
2025｜12,708｜56.6%｜43.4%
惟及至2024年，政府在「樓市炒風已息」等聲音下全面撤銷「辣招」推動樓市復甦【註5】，措施包括：
– 取消買家印花稅（Buyer Stamp Duty，BSD）： 所有非香港永久性居民、以及公司名義買家在港置產減免15%稅項
– 取消新住宅印花稅（Ad valorem Stamp Duty，AVD）：所有非香港永久性居民、以及公司名義買家在港置產減免固定15%稅項，並按本地印花稅率計算
– 放寬額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）適用年期由三年縮短至兩年，業主持貨兩年後出售單位無須再繳付樓價10%的額外印花稅。
– 寬免「合資格外來人才」的印花稅
當時「撤辣」的背景是樓市於歷史高位微跌，但值得注意當時的新私樓自住率僅僅過半（53.6%），所以當時已經引來外媒評論香港政府「為救市而放棄未上車人士」【註6】。
「撤辣」的效果是令大量投資客趁稅務減免大舉來港買樓。本研曾整理撤辣當時的新盤買家背景。常一次購買數個單位作投資的「西餅客」在撤辣後全面進場，市場劇烈偏向投資及內地客，香港私人住宅的需求已依賴非本地人口【註7】，連同本地投資者的影響，撒辣近三年，一手樓出租率自2023年撤辣前急升一倍至近兩年的56-57%，為30年以來最高，可見新私樓超過一半人都是租客，新供應能幫助上樓的說法因「撤辣」而不攻自破。
▍房屋供應增加 實際自住數卻不如十年前？
當年政府希望透過增加供應令私人樓宇歸於港人用家。近年新盤入住數雖穩步從16年左右的年均9,000、10,000個升至13,000、14,000個，但當超過一半已非自住用途，2026年實際用於自住的新盤數卻僅有5,500個，比起2017年的實際供應量更少。反映本研當年預言不幸成真：新增房屋供應並非流向有需要住戶。
▍「撤辣」與「豐富房屋階梯」和幫助市民上樓說法矛盾
大量樓宇用作出租，是否起碼能令租賃市場更可負擔？正正相反，《香港物業租金指數》於本年初正式超越200點，達至1999年有記錄以來最高【註8】。當僅有不足4分1港人能在40歲前置業之下，大量居住需求轉向租賃市場【註9】，正正引誘投資客買樓收租。
另一邊廂，深圳售樓商已用「供平過租」的噱頭，推銷內地大戶投資香港房地產作穩定現金流，最受歡迎區域甚至近半均屬於內地買家【註10】。在沒有任何稅務關卡情況之下，「穩賺不賠」的市場結構可能助長大量資金流入，令樓價更難以負擔。
不論是每年施政報告，抑或《長遠房屋策略》的周年總結，港府均常言推動置業階梯，幫助市民步步上流置產，並以此作為公營房長供應不足的長遠解決方案。然而當私樓市場——置業階梯的最後一級——被投機者的巨額資金擾亂，實質上亦與「豐富房屋階梯」及幫助市民上樓的目標自相矛盾，若然政府在宏觀稅務政策上專注托市，在微觀房屋政策上無論怎增加供應到沒有作用，市民亦不會再相信「增加土地供應=更容易上車」的說法。
【註1】本土研究社. 2018年4月9日. 起幾多，炒幾多？.
【註2】《報告》中「私人樓宇」不包括居屋、租置屋等公共房屋發展項目。
【註3】按當年差餉估值時申報為「業主自住」或「出租」計。通常新樓建成（即「入伙紙」發出後）一年內，差餉物業估價處會完成評估租值。
【註4】每年的《香港物業報告》使用過去一年所收集的數據，故2025年的實際比率係於2026年的《報告》反映。
【註5】本土研究社. 2023年8月8日. 【不「撤」實際】施政報告終於搵到理由「撤辣」？
【註6】本土研究社. 2024年3月3日.【樓市微跌即徹「辣」】咁填海增加土地供應做乜？
【註7】本土研究社. 2024年5月9日【撤「辣」2個月】吸引咗幾多投資/內地客入市？
【註8】差餉物業估價署. 2026年4月28日. 香港物業租金指數.
【註9】闡釋1985-2023年間香港房屋負擔能力與置業動向. 香港經濟政策綠皮書 2026. 298—316.
【註10】香港01. 2026年5月4日. 深圳樓市鬆限購 業者：香港靠高租售比搶客 杭州AI大佬湧入買樓.
