土地及房屋研究

發佈時間：2025年2月14日 【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？政府連續3年千億財赤，各界熱議節流方案以抒財困，各項民生福利面臨開刀：加公屋租、加大學學費，減長者兩元乘車優惠、提高公立醫院急症室收費等，當然部份開支值得探討削減，但刀口指向基層必招來爭議。節流亦要開源，莫財的香港政府，多年來選擇性放棄了一筆來自富豪的土地租金收入，大量所謂「賤租富豪後花園地」在全港湧現，最低每呎只收$0.15，用作豪宅私家花園。向這些富豪收回市價合理租金，舒緩財赤之餘更能一併處理土地賤租予富豪的不公問題。在現行短期租約政策下，地政總署有5,381塊土地正批出租予申請人作不同用途，而當中部分短租者，是居住於半山、離島、南區等獨立屋區的富有階層，以月租形式主動申請佔用其豪宅旁的公家用地，作為私人泳池或後花園等之用。這些短租收入理應是政府一筆重要的土地收入，惟研究員發現，當中用作「私人花園」用途的短租地，其大部分的呎租竟不足$2，遠低於普遍呎租數十元的豪宅本身。▍近9成半短租地每月呎租低於$3研究員翻查地政總署短期租約資料【註1】，針對私人住宅旁並有在用途提及「私人花園」字眼的短租租約，發現共有2,129幅現正生效的短租地，佔地達39公頃。排除當中28幅未有公開現時租金，以及25幅主要為宗教用途或社會福利/設施的每年$1短租地，餘下的2,076幅，近9成半每月呎租低於$3，逾8成每月呎租低於$2。而不足$1的「毫子地」亦有180幅，共租地面積達86.9萬呎，堪比整整1萬間簡樸房的大小。綜觀這2千多塊短租地，當中不少確被富豪們「用得其所」，但在其生活空間和質素大幅提高的同時，其需付上的成本卻遠低於一般市民，研究員精選以下8個案例，足以呈現若政府只向公眾開刀增加收入，卻忽視這些廉價短租地的荒謬之處：➤ 短租地之最 —— 最平最大最誇張⧪ 毫子之最 [...]

發佈時間：2025年2月13日 上星期城規會悄悄地通過了接獲90%反對意見的花墟重建計劃，百年花墟面臨巨變。Hong Kong Free Press 的報導記錄城規會製造社會普遍支持花墟重建結論的過程【註1】。不過城規會內部亦非鐵板一塊，有委員猛烈批評市建局缺乏重建理據，諮詢手法亦失敗，罕有地記錄在會議文件上。研究員剛解密的會議記錄，目前僅有英文版本【註2】，認為若繼續以目前手法強推重建，市建局聲稱能搞好花墟的目標將難以達成。➤ 具爭議的規劃圖則原封不動獲批面對九成非「罐頭信」的民意反對，城規會委員仍普遍支持計劃，最後原封不動通過圖則（should [...]

發佈時間：2025年2月10日 政府去年底發布《香港旅遊業發展藍圖2.0》（《藍圖2.0》），指出過往政府強調保護自然生態，將「生態資源低調隱藏於寶盒」中，並提出要拓展海島旅遊，透露其覬覦大幅開發香港海島的野心，當中更明言為充分利用香港海島海岸資源，將在短至中期（約3年）將探討推動「大型綜合度假項目」【註1】。研究員整理過往相關討論，盤點出面臨開發危機的高危地點，並剖析究竟在有眾多既價廉又豪華的內地競爭者下，香港在發展臨海或外島度假項目，是否真的可行？▍邊幾個地方最岌岌可危？項目雖則仍未表明具體的落實選址，但研究員發現，政府過往20年多番提出以下3個偏遠地點，作為包括大型度假元素的旅遊開發，當年曾掀起頗大爭議而臨時作罷，這些地點亦符合《藍圖2.0》中拓展海島旅遊選址的條件，最有可能面臨大型開發危機：➤ 南大嶼長沙沙灘2004年，全港最長的沙灘－－南大嶼長沙泳灘已被旅遊事務署，歸作在港發展水療度假村的3個個案研究選址之一，而當時有諮詢活動文件【註2】，指出其發展「或對沿岸環境造成不良影響」，亦有「缺乏污水處理基建設施」的問題，後來沒有被推展。2015年，事隔約10年再被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」【註3】，針對長沙的部分，亦進一步提出3個方案，研究地方橫跨水口至貝澳，其後再被擱置多年。爭議多年後，長沙去年正式被納入「南大嶼生態康樂走廊」，以類似「片區」模式發展，將興建登山吊車、水上活動中心以及歷奇營等，而自從康樂走廊概念出現後，南大嶼一帶亦已出現「先破壞後發展」的現象【註4】。而政府亦在《藍圖2.0》中，將其放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，接下來，極有可能以綜合度假為主題，構思進一步的開發策略。➤ 索罟群島2004年，與長沙一樣，被旅遊事務署納入發展水療度假村的選址，惟當時研究僅聚焦於群島中的大鴉洲，在相關諮詢活動文件，亦指出其有兩大難題，包括「需斥巨資發展基建」，以及「只能依賴水路交通」，後來同樣沒有被推展。2015年與長沙一併被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」，當中將研究範圍擴展至整個群島，包括小鴉洲、孖洲、圓洲等，並有具體不同度假屋分布及擬建直升機坪方案，其後亦被擱置多年。現時，索罟群島範圍已被為了補償「石鼓洲綜合廢物管理設施」的「南大嶼海岸公園」所覆蓋，因此以群島作為開發中心的可能性或會降低，然而新設的海岸公園措施，並未有針對非郊野公園範圍的島上設開發限制，且上述海岸公園的界線事實上亦未有涵蓋大鴉、小鴉的5個海灣【註5】，原度假村的建議會否被是次《藍圖2.0》「激活」，或是被視作綜合項目中的其中一環仍未可知，可見風險或許仍在。➤ 南丫島（石礦場、東澳灣）2011年曾被雅居樂夥同建旺合組的博寮港有限公司，提出在南丫島東澳灣發展作遊艇度假區，興建度假酒店和碼頭等設施，以作為度假旅遊地產項目。而擬建的遊艇區佔地43公頃，提供500個泊位、一個直升機坪、一個遊艇會及約900個住宅單位等【註6】，後因規模太大及未符保育要求遭否決。同期政府亦展開「南丫島索罟灣前南丫石礦場未來土地用途發展規劃及工程研究 - 可行性研究」，針對南丫石礦場進行規劃研究，當中亦有談及興建遊艇停泊設施【註7】，雅居樂亦必然在發展計劃下受惠。2014年，立法會發展事務委員會針對上述南丫島的可行性研究指出，公眾因遊艇停泊處發展可能會對現時索罟灣的魚類養殖區帶來負面影響，因此不予支持，亦不贊成由單一私人發展商進行研究地點的未來發展，後來項目亦被擱置【註8】。2015年，意欲發展東澳灣的發展商捲土重來，稱會增加更多保育元素，如擴大保育走廊等，並輕微將住宅單位減至850個，惟至今仍未成功開發【註9】。而去年6月政府再提出，將該區發展為休閒度假及戶外康樂地帶，惟考慮到商業可行性，會加入度假酒店、優質住宿營地和低密度住宅，並即將就具體發展方案提出建議【註10】。而在《藍圖2.0》中，政府亦同樣將「加快發展前南丫石礦場用地為休閒度假和戶外康樂地帶」，放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，或意味此處的規劃方案，亦同樣被視作其中的一環【註11】。▍無處不度假——仲有其他正被倡議作度假村嘅選址？上述三個選址，多次被倡議作度假村，南大嶼長沙和索罟群島度假項目，大約每隔10年就被「翻炒」一次，但都遇上不同的技術問題、無法克服的環境因素或民意反對而作罷，但現今社會環境已經不同，在推行「無處不旅遊」指令下，政府可能會「更強勢」地推行這些具爭議的項目，更令市民憂慮，政府屬意的「大型綜合度假項目」，或非僅選址一處，而是全都發展。而綜觀全港各地，亦非只有上述地點具開發危機，研究員發展亦有多處外島及臨海地區，近年曾被政商界提出，用作發展度假設施，可見政府亦受到商界和鄉事派的壓力，所以縱使這些外島有巨大的保育價值，其發展威脅亦不能忽視：➤ [...]

發佈時間：2025年2月6日 2018年政府修改《長遠房屋策略》【註1】，將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，貌似新公營房屋比新私樓多，但實質《長遠房屋策略》落實以來，私樓落成量竟比被公屋多【註2】。在實際落成公營房屋持續不足下，政商界卻不時提出需提高私樓比例。甯漢豪更揚言，政府已覓夠地，未來10年公屋供應甚至超標，因此將來可調整整體公私營房屋的七三比例，針對未來新發展區，更檢視將公私營房屋比例調校至「一半一半」【註3】。按往績來看，公營房屋實質落成量將會更少。而根據最新公布的新發展區規劃建議，包括新界北新市鎮的優先發展區、馬草壟及牛潭尾，甚至已直言，因應各區不同發展定位，其住宅區將以「私人住宅」為主導，或意味新發展區內公屋供應會進一步縮減。▍由公私營七三比，調整至私人住宅主導？➤ 新界北新市鎮(優先發展區)住宅總數：17,000 – 19,000發展定位：口岸商貿及產業區官方說法：公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，（優先發展區新增住宅單位17,000 – 19,000個），當中香園圍口岸商住區提供約12,000-13,000個住宅單位（私人住宅為主），大學教育城和毗連社區在附近提供約5,000-6,000個私人住宅單位，增加師生的住宿選項。【註4】➤ [...]

發佈時間：2025年1月23日 彩虹邨重建爭議掀起了民間就舊公共屋邨保育的討論，隨著政府宣布1960年代落成的公共屋邨重建計劃（例如華富邨和西環邨等），不少市民不解為何要「一幢不留」。這批戰後興建、已年屆60歲的公屋，在建築風格和社區資本上均別樹一格，已有不少民間聲音要求保留。遺憾的是，即使民間提出彩虹邨等有保留價值，由於古蹟辦沒有為戰後興建的公共建築系統性地評審，在保育制度上近乎「無險可守」，面對維修成本上升的問題，房委會和房協傾向全部拆卸重建。面對社會對歷史建築保育的意識高漲，官方曾提出／落實過若干公屋「保育」措施以應對，例如提議在彩虹邨「電子化」拍照保育其著名七色牆，及會在重建屋邨沿用彩虹配色，但這是有意義的保育措施，抑或只是敷衍市民？▍ 「瞻仰遺容」式公屋保育研究員整合過去房委及房協在推動轄下屋邨重建時採用的保育措施，發現香港對公屋保育的可歸類為五大類，效果均強差人意：➤ 歷史紀錄及網頁 （例子：明華大廈、花園大廈）2011年宣布重建的明華大廈，以其像行人天橋的中央走廊、麻石牆、通花牆等為特色，當年有城規會委員提出保留明華大廈的其中一座以「留念」但被拒【註1】，房協曾反建議興建「保育公園」代替但最後並無兌現【註2】，近年出現「歷史文化傳承紀錄計畫」，收集老街坊居住多年的歷史以及有關屋邨的歷史及建築特色，並發佈在網站。這類口述歷史的紀錄本身不是壞事，一定有其價值，但若以此代替屋邨建築物和氛圍的保育，好聽一點是聊勝於無，難聽一點就是 「瞻仰遺容」。➤歷史展覽空間 （例子：蘇屋邨、石硤尾邨、藍田邨、牛頭角下邨、明華大廈）不少重建後的屋邨的屋邨都會預留空間作歷史展覽，復刻重建前的生活面貌，並展出在邨內的舊物，但整條屋邨絕大部分均已拆卸。牛頭角下邨及藍田邨設有空間模仿當年的茶餐廳及茶樓，並擺設「卡位」作休憩空間，但展覽與居民的生活連結有限，參觀者極其量只能走馬看花，所扮演的保育功能相當有限。與歷史紀錄及網頁 [...]

發佈時間：2025年1月17日 香港將連續3年錄得近／逾千億財赤，社會已有廣泛看法指港府已經陷入憂慮多年的結構性財赤。就此政府的態度則相對樂觀，認為僅是疫情引起的周期性財赤，預料數年內可回復盈餘【註1】，但情況是否這麼簡單？港府常借疫情後世界各國財困（尤其是英美）、環球經濟衰退及香港作為細小經濟體易受影響為由，解釋香港目前面對的財政危機，但將主權國家和城市的公共財政相比實有欠公允，何況疫情已是明日黃花。若要客觀地理解香港當前的公共財政處境，比較與香港經濟聯繫較多的鄰近重要城市的公共財政狀況，或許能給我們一些啟示。不難發現，香港當前面對的困境似乎是鄰近地區主要城市獨有的。▍比較鄰近城市 港府財赤獨憔悴？研究員揀選了鄰近香港的主要亞洲城市過去5年的公共財政狀況分析，橫跨疫情前後，包括新加坡、東京、台北、孟買、曼谷和馬尼拉。她們與香港一樣，全屬英國智庫界定全球經濟影響力的 “GaWC city classification” 中的「Alpha [...]