發佈時間：2023年8月9日 長實油塘首批新盤開價創近年新低，甚至比同區二手盤更平，投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳（與混凝土廠為鄰），但價格之低（比區內二手新樓呎價平20%），或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。 從區內規劃而言，政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區，所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目，我們綜合了城規會及市場的各方訊息，發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應，相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍，它們的價格是否會繼續沉底，有待觀察。 這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段，若它們相當部分變成住宅，潛在供應將遠超13,000伙，比已「重蟹」的啟德（8,200伙貨尾）過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。 已知油塘私人住宅現成及潛在供應（2023年8月）： 【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】 1. [...]
發佈時間：2023年8月8日 記得自去年8月葉劉淑儀表示考慮免除內地購房者買家印花稅，地產界別三不五時有人出來「扭計」，以各種理由要求撤銷樓市俗稱「辣招」的炒樓稅。 適逢近日施政報告又開展「諮詢」，預料撤辣將是地產商爭取的重點，研究員整理了近一年地產業界代表們的精湛語錄，剖析這些地產文學裡十大撤辣邏輯，發現當中的說法匠心獨韻，值得我們溫故知新。 ◣◣ 邏輯一：有辣招，所以無炒家，依家無炒家，所以可以撤 「在房屋供應逐步增加及炒賣絕跡的情況下，政府已無打壓需求之必要，過往樓市興旺時所推出的樓市需求管理措施現已不合時宜」（香港商界會計師協會榮譽會長李偉強，2023/6）【註1】 ◣◣ [...]
發佈時間：2023年7月31日 7月31日的早上一條布氏鯨被發現死於西貢牛尾海。鯨魚之死，除了可歸因於「人類的貪婪」，亦可從以下5大關鍵事實判斷： ● 除了《野生動物保護條例》，現時港府主要透過設立海岸公園 (7個，另外有1個擬建中) 和海岸保護區(1個)保護海洋生態【註1】，但除了佔海最小的鶴咀海岸保護區，各海岸公園均只有船速限制【註2】，幾乎沒有任何條例限制船隻進入，僅海下灣海岸公園極小區域禁止機動及船內引擎船隻進入【註3】，基本上如鯨魚這類海洋生物來港，亦無處可避漁船與人群。 ● 香港研究鯨豚的民間團體多年總結，其中一種對海上鯨豚最大的威脅，便是船隻。例如香港江豚最主要的死因，便是船運時被螺旋槳擊中，或是被棄置漁具纏繞【註4】。過往世界自然基金會 (WWF) [...]
發佈時間：2023年7月21日 近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」，當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園，但宏大規劃策略會否流於口號變質，或觸發投機炒賣破壞規劃方向，將是未來關注重點。 我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究，嘗試透過業權交易及公司囤地活動，探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查，但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析，是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP) ▍整體發現︰ 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄，發現區內曾經易手的地段數量達904個（按面積佔約47%），亦即近半業權已曾有買家易手。 透過業權調查904個地段發現，背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後，可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組，包括「龍豐」、內地政商界，當中4組買家都涉及離岸公司操作。 廿年間，2017年錄得最多交易宗數，其後幾年並有持續買賣，遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。 [...]
【堅離地】毀滅香港農地 種出養豬大廈？ 發佈時間：2023年7月10日 日前漁農團體舉辦「漁農業可持續發展藍圖︰農業諮詢大會」，政府首次披露佔地80公頃的上水蕉徑的農業園計劃第二期，將首度引入「多層式水耕農場」與「多層式禽畜農場」【註1】 ，將大廈塞進優質農地之上，具體方案仍未透露，傳媒報導亦相當不足。 過往農業園計劃被指破壞本地僅有優質農地，現時還要引入多層大廈「工廠式」農業及養殖業，犧牲蕉徑這個香港幾乎最完整的優質農業區，這種「堅離地」農業做法實在聞所未聞。 ▍養豬大廈：破壞基本農田違反國策? 彷如奇觀一樣的多層式養殖設施（「樓房養豬」）在內地愈來愈多，現時政府研究在香港的農業園引入多層式養豬大廈，早前已有議員提議向內地模式學習【註2】。這種「樓房養豬」旨在於細小的用地大量生產肉類，有外國媒體稱這是以「用生產iPhone的方式養豬」【註3】。雖然有報導指彷如「鐵籠」的高科技室內養殖更具生物安全，亦曾有指密集養飼禽畜或會滋生病毒，也可能爆發疫症【註4】，而且投資成本不菲，非一般中小型農戶能夠經營，故在內地多為具資本的農企經營。 香港在跟風打算建豬廈之際，其實在2019年時，中國自然資源部已定下豬廈這類「養殖設施原則上不得使用基本農田，涉及少量永久基本農田確實難以避讓的，允許使用但必須補劃」【註5】。若是跟循國策，即意味著原則上不應選址上水優質農地建多層豬廈，「難以避讓」時 [...]
發佈時間：2023年7月9日 日本經濟新聞最新報導，關注「港鐵霸權」在海外如何「水土不服」：雖然能夠年賺百億（但繼續加價？），為何在香港以外的業務卻遭滑鐵盧？無論在瑞典、澳洲、英國的業務皆不理想，連年虧蝕，日經新聞直接形容為「利益なき繁忙」（窮忙）。 報道引述本研港鐵專題研究，研究員直指香港「鐵路+物業」高利潤模式無法轉移至香港境外： "香港のシンクタンク、本土研究社の黄肇鴻氏は「『鉄道＋不動産』で稼ぐ香港の高収益モデルを域外に移管できなかったのが大きい」と指摘する。" (香港智庫本土研究社的黄肇鴻先生指香港「鐵路+物業」高利潤模式無法轉移至香港境外） 報道分析指外地政府不容許港鐵玩「以地養鐵」是近年的地緣政治問題所致，但實際上不得不察的是，雖然港鐵對其「鐵路+物業」模式十分自豪，但似乎外地政府不太買帳，當中其中一個原因，或許是「以地養鐵」有其隱藏的成本和代價，日本作為「鐵路+物業」模式的始祖（港鐵也是「抄考」日本），體會甚深。 --- 日文版：香港鉄路、頼みの「域外」不振 沿線開発モデル通じず [...]
發佈時間：2023年7月4日 近日龍躍頭村長鄧根年以「影響風水」、「危及鄧氏全族人的生命」為由，反對在高爾夫球場興建公屋【註1】。這說法貌似誇張荒謬，但事實上並非新鮮事－鄉事以「風水」為由阻撓工程在戰後新界時有發生，成為發展新界的一大障礙。 為解決這個障礙，早在1950年代政府已設置一項叫「躉符費」的專門資金，在地方動土時進行法事「修補」工程對於風水的破壞，藉此安撫原居民。隨著新界發展，以「風水」之名敲詐勒索公帑時有發生，發放金額亦似乎沒有標準，漸漸演變成大型動土前，均有鄉事以破壞風水為由反對，小則口誅筆伐，大則號召村民「勇武抗爭」，最後政府發放巨額「躉符費」息事寧人。而是次鄉事以風水為由反對高爾夫球場公屋發展計劃，不排除只是重複過去70多年的套路。 ▍何謂「躉符費」？ 先解釋何謂躉符，這種祈禳儀式常見於廣東。以前新界原居民會擔心祖墳、龍脈、村莊附近的工程驚動神明，破壞風水，他們認為如要消災解難、恢復風水狀態，就要在施工前請喃嘸師傅或風水師作「躉符鎮土」的山科法事。法事儀式繁複，期間有多組插於盛載沙粒的瓦盆，當中各會豎起五枝代表東、南、西、北、中五個方位的竹製長符，直到工程完結，是為躉符，而躉符費原意便為支付法事的開支。 ▍十年間「躉符費」達7,200萬 大家或許會問，只是宗教儀式而已，開支能有多大？2010年《南華早報》的報導稱，2000-2010年間政府竟批出7,200萬元作躉符費，當時有立法會議員就此詢問時任發展局局長林鄭月娥，雖然林鄭拒絕確認金額，但承認高鐵項目批出14項躉符費申請【註2】。我們早前曾引用《公開資料守則》向政府查詢過去十年的躉符費明細。政府的回覆顯示，2010年至2021年6月期間，政府批出約1,020萬元躉符費用，當中元朗民政署批出的款項最多，達589萬元，佔總金額近六成，反映元朗大興土木之際，鄉民亦多向政府申索。 比較區議會、藝發局、環境及自然保育基金等機構的資助，儘管同樣都是用於市民身上，但少至幾千元舉行金曲之夜，其費用明細都要放上區議會網站供公眾查閱，然而，近億「躉符費」卻缺乏明細且十分神秘，從處理手法看來，政府似乎特別優待新界原居民。 [...]
發佈時間：2023年6月30日 今天城規會舉行粉嶺高球場公屋計劃最後一場公聽會，大量鄉事派人士到場表達反對意見，同時擁有高球場會籍的鄉議局主席劉業強曾召開記者會，建議與其發展高球場，不如移至丙岡村發展同等規模的公屋計劃，以保留球場。由於丙崗有大量活躍農地，且具一定考古價值，加上發展牽涉收地，因此絕非理想的替代方案，選址又如此「巖巉」。研究員當時已在大氣電台形容過方案「騎呢」(absurd)【註一】。 ▍丙崗：囤地者墓園 但為何鄉議局選中丙崗此地？「騎呢」背後或有鮮為人知的土地利益考量。為更深入揭開當中土地結構，我們以抽樣查冊方式考證丙崗土地業權，發現鄉議局選定的丙崗選址範圍內外夾雜地產商囤地，又有大量「棘手」、由多個原居民鄉村持有的祖堂地，選址範圍的東北端亦有一段窄長的範圍，緊接在旁邊的雞嶺村界內有大量已分割地段的土地（日後或可用作套丁）。此農業帶十年前曾有一地產艇仔公司收地改劃發展不遂，可謂囤地者的墓園。 但根據鄉議局替代方案選址，囤地者便可將農地土儲套現，計劃的新道路更可接駁至多塊地產商土儲和疑似套丁土地，「釋放」其發展潛力，所以方案可謂「一雞幾味」，除能「救回」高球場外，更讓各個在丙崗「經營」多年的勢力「套現」。 ▍香港興業砸貨50年 我們透過抽樣式進行選址範圍的土地查冊，發現現時鄉議局挑選的農地由兩個地產商持有，包括在1970年代已買入地的林氏離島有限公司（Lam Island [...]
發佈時間：2023年6月26日 大半年之前，本地唯一紙包飲品盒回收廠喵坊(Mil Mill)遭科技園公司迫遷，今個星期五就要遷出，令本地紙包飲品盒回收面臨斷纜危機。當時我們發現，Mil Mill 所在地元朗創新園尚有不少閒置土地，令人不禁問為微電子中心一定要設在Mil Mill 旁（官方指Mil Mill [...]
發佈時間：2023年6月23日 近日房屋局推出私人參建居屋計劃「樂建居」，聲稱可增加公營房屋供應，經仔細閱讀計劃內容、報章報導和局方解說，我們發現計劃存有十項值得商榷之處，未必可以加快上樓、改善居住環境，甚至會成為地產商佔用公有資源謀利的機會，以下是我們的疑慮和問題： ▍樂建居做乜無啦啦賣貴十幾萬？ 「樂建居」會以市價六五折發售，相對於傳統居屋，加價3%，折合每個單位貴約數萬元到十幾萬元不等，發展商或覺得這3%實在微不足道，但對於營營役役、只為上樓的市民來說就是一筆額外支出。而「樂建居」的賣點只是「快少少」落成，以東涌的用地為例，換來只是快2個月完成，柴灣祥民道項目亦只是快10個月。但代價是，立法會將毋須審議任何項目，對於立法會監察權以及市民利益來說，似乎是弊多於利。 ▍樂建居計入公營房屋比例，供應何來增加？ 政府口中所謂的「資助出售房屋」，意思是指政府、公營機構或非牟利機構扣除地價後以低於市值的價格售予市民的所謂「公共房屋單位」，除了房屋署和房委會的公屋、居屋，還有房協的「資助出售房屋」和「夾屋」，以及市建局的「煥然壹居」和「煥然懿居」，供應量數字水份甚多，已有「刷數據」之嫌。現時公私營房屋供應比例七三開，局方在簡報裡稱樂建居「清晰定位為由私人發展商興建和出售的項目」【註1】，卻又把樂建居單位計入公私營七三比的公營部份【註2】。先導計劃三塊土地本來就是公營房屋土地，交予地產商建屋根本沒有「提量」，相反這種「公私不分」的舉措或形成「公營房屋」供應充足的幻覺，疑為房屋局日後「收掣」減少自行興建「真公共房屋」鋪路。 ▍房屋局大幅讓利，囤地者又贏？ 房屋局以大額地價優惠鼓勵發展商提供私人土地興建居屋，住宅部分地價為市值的三分之一，即是說政府在住宅部分讓利達到三分之二，只有非住宅部分才需要補足全額地價。房屋局局長何永賢更明言，地產商現有約1,000公頃新界農地，希望三分一地價能誘使發展商參建居屋，釋放農地土儲。發展商並能以優惠價補地價，解封土地，然後再以比房委會居屋略高的售價賣出單位。計劃的最大受益者首先是囤地已久的發展商。附帶一提，農業優先區研究一直進展緩慢，現在當局卻打開口牌，聲稱要釋放1,000公頃農地作私營居屋發展，強行營造農業和住屋對立的假象，香港本地農業無地可耕的情況相信會更為嚴重。 [...]