【北部炒賣大都會？ 蠔殼圍濕地囤地大搜查】
發佈時間：2023年7月21日
近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」，當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園，但宏大規劃策略會否流於口號變質，或觸發投機炒賣破壞規劃方向，將是未來關注重點。
我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究，嘗試透過業權交易及公司囤地活動，探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查，但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析，是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。
參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP)
▍整體發現︰
- 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄，發現區內曾經易手的地段數量達904個（按面積佔約47%），亦即近半業權已曾有買家易手。
- 透過業權調查904個地段發現，背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後，可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組，包括「龍豐」、內地政商界，當中4組買家都涉及離岸公司操作。
- 廿年間，2017年錄得最多交易宗數，其後幾年並有持續買賣，遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。
- 蠔殼圍七大買家組別的買地平均呎價為92元，根據收回土地補償機制第二級補償，將可獲每平方呎634元，幾乎相當於購入成本價7倍，若然業權人爭取並得以私人發展蠔殼圍，土地呎價更可達上萬元，利潤以百倍計。
▍研究發現1：藥房集團「龍豐」入主蠔殼圍
現時持有地段數量最多、累計面積最大的是「龍豐」組別，由龍豐藥房老闆謝少海、妻子陳婉芳及其家人曾任或現任董事的23間公司組成。這批公司自2017年開始大批購入蠔殼圍的濕地，數量在之後幾年略減但交易仍然持續，最新資料顯示2021年尾仍有交易。經過5年活躍交易，累計持有地段達351塊，地段總面積約282萬平方呎（部分地段沒有買入全部業權，按以業權比例計算，則相等於約208萬平方呎），即蠔殼圍私人業權的13%。
成立於1992年的「龍豐」，勢力盤踞上水，隨著自由行帶動、水貨生意蓬勃，老闆謝少海一躍成為「藥房大王」。過去並有報道指【註1】，謝少海擅於投資，2014年以8,800萬賣出持貨九年的上水新豐路103號，帳面大賺逾7,000萬。然而，藥房生意與漁塘養殖業並無直接關聯，為何會巨額斥資大規模購入發展潛力偏低的濕地？是早已知悉政府的發展意向，抑或只是作為中介收購地段？
▍研究發現2：內地政商界染指香港濕地
與深圳僅一河之隔，蠔殼圍濕地亦都吸引了中國內地的商家入場。深圳企業家夫婦蘇振聲、蕭七妹，連同蘇有份持有的金達利發展有限公司，於2009至2010年買入了約23萬平方呎土地的全部業權，並一直持有至今。
蘇氏夫婦活躍於政商界，蕭七妹是廣東省政協常委、香港客屬總會創會人之一，並是港深兩地多個商會的成員。客屬總會創會人包括已故「新界王」劉皇發，榮譽主席包括身兼行會成員的鄉議局主席劉業強。蘇振聲則曾任深圳市政協委員，並是一個由內地富豪成立的「深圳市同心俱樂部」理事。二人涉及的業務包括物業管理、裝修工程、軟件開發等。同樣，這些業務與濕地、魚塘很難扯上關係，而且二人來自內地政商界，突然投資發展潛力相當低的香港濕地，原因何在？
▍研究發現3：看不見的大地主
據我們的業權分析，上述的7大買家組別中，有4個組別都涉及離岸公司操作，以離岸公司直接或間接買入的業權面積共佔有交易紀錄之地段52%之多，最常見的是以英屬處女島等離岸公司直接或間接收地。以「龍豐」組別為例，雖然簽署合約的買家均為本地公司，這些公司其實是由8間不同的離岸公司全資或接近全資擁有。背後業主真的是龍豐集團、還是另有其人已無法查證。
更關鍵的問題是：了解真正的囤地者來自什麼利益集團／版塊，意味他們所能發揮的影響力，會否足以影響/左右現有土地規劃的策略。隱藏身份亦令公眾並無從得知及監察。
▍分析：濕地投機遊樂場 政策使然?
濕地的規劃用途屬於「自然保育區」（CA），傳統理解濕地的發展潛力相當低，發展商要在新界囤地較大機會是向農地埋手。而從2001至2021年廿年間的交易紀錄可見，買賣活動集中出現在2008年及2017年，正正是《香港2030》於2007年底發布後，新界北發展被納入討論；以及2017年《香港2030＋》公眾諮詢期間，進一步透露了政府對發展新界北的意向。此後幾年更持續有買賣，即投機活動遠早於2021年10月公布的《北部都會區發展策略》，但現時整套發展策略並未有對新發展過程帶來的土地投機活動進行積極措施，包括加強土地管理巡查，與及及時落實保育方案，將製造了投機空間及令長遠規劃添加變數。
土地投機的衍生過程中，政府的角色並非被動，在新田科技城的規劃聲稱「積極保育以創造環境容量」，實際上卻填平90公頃魚塘，再於新田三寶樹濕地作修復及保育。然而，原有設立的三寶樹濕地保育公園，面積約520公頃，今年5月公布的最新發展大綱，面積大幅縮減至約300公頃，削減幅度達到42.3%。【註2】濕地保育走樣，加上更正進一步研究打破香港濕地規劃指引的防線，北都區內建議以收地方式建立濕地公園遲遲未有落實，令人憂慮蠔殼圍以至南生圍濕地保育公園，在往後日子也會變形走樣。
以往我們已發現逾百塊由公司名義持有的生態較敏感地段涉違例發展，然而當政府都剷平保育區濕地，將對未來其他濕地保育失卻理據，令私人囤地者「有樣學樣」。而當政府以這樣的思維推行保育政策，帶來的投機囤地、規劃走樣、環境破壞，影響就不限於蠔殼圍、不限於新田科技城，更會漫延至整個北部都會區乃至所有發展項目。
參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP)：https://storymaps.arcgis.com/……/9cc0362c73904f27b1……
參考資料：
【註1】謝少海白手興家創龍豐 藥房大亨炒樓賺過億
https://collection.news/……/RYGSSPJDNNUSPGRE6EDV733YCQ
【註2】立法會發展事務委員會新田科技城的土地用途建議
