【粉嶺高球場「騎呢」替代方案地權大解剖】

發佈時間：2023年6月30日　

今天城規會舉行粉嶺高球場公屋計劃最後一場公聽會，大量鄉事派人士到場表達反對意見，同時擁有高球場會籍的鄉議局主席劉業強曾召開記者會，建議與其發展高球場，不如移至丙岡村發展同等規模的公屋計劃，以保留球場。由於丙崗有大量活躍農地，且具一定考古價值，加上發展牽涉收地，因此絕非理想的替代方案，選址又如此「巖巉」。研究員當時已在大氣電台形容過方案「騎呢」(absurd)【註一】。

▍丙崗：囤地者墓園

但為何鄉議局選中丙崗此地？「騎呢」背後或有鮮為人知的土地利益考量。為更深入揭開當中土地結構，我們以抽樣查冊方式考證丙崗土地業權，發現鄉議局選定的丙崗選址範圍內外夾雜地產商囤地，又有大量「棘手」、由多個原居民鄉村持有的祖堂地，選址範圍的東北端亦有一段窄長的範圍，緊接在旁邊的雞嶺村界內有大量已分割地段的土地（日後或可用作套丁）。此農業帶十年前曾有一地產艇仔公司收地改劃發展不遂，可謂囤地者的墓園。

但根據鄉議局替代方案選址，囤地者便可將農地土儲套現，計劃的新道路更可接駁至多塊地產商土儲和疑似套丁土地，「釋放」其發展潛力，所以方案可謂「一雞幾味」，除能「救回」高球場外，更讓各個在丙崗「經營」多年的勢力「套現」。

▍香港興業砸貨50年

我們透過抽樣式進行選址範圍的土地查冊，發現現時鄉議局挑選的農地由兩個地產商持有，包括在1970年代已買入地的林氏離島有限公司（Lam Island Development Company Limited），其背後為發展商香港興業，亦有一間名為聯冠發展有限公司（Join Crown Development）的蹤影。

從抽樣查冊顯示，聯冠發展有限公司在「替代方案」範圍內擁有的土地，似乎遠多於林氏離島有限公司（香港興業）。查閱範圍內13塊土地的註冊紀錄，發現有5塊（近40%）屬於聯冠，包括最大面積的DD91 Lot 1973，以及選址最東南角落的 DD91 Lot 2044RP和Lot 1963，相反香港興業只有1塊面積較大的土地（DD91 Lot 2012）被包含在內。奇特的是，香港興業有更大一塊又處於中心地帶的土地（DD91 Lot 1978），卻剛好被剔出收地範圍，發展後將會獲得公屋計劃的基建及道路接連。

「替代方案」似乎大幅度包含聯冠發展有限公司的土地，卻有避開牽涉香港興業的其他土地。假如政府接納方案，兩間公司都會得益，但程度及性質則不同，聯冠將獲得政府的收地賠償套現（動輒以億元計），新公屋基建配套亦能使相鄰土地發展私樓潛力大增，屆時保留囤地的香港興業，反而可「坐定定」成為贏家，因獲收地賠償最多只是呎價千五元，但長遠而言成功發展「上水愉景灣」的話，落成後樓面可賣每呎逾萬。

▍神秘聯冠囤地大套現

另一間公司聯冠本為一間專替財團收地的「艇仔」公司，根據公司查冊資料，聯冠董事為 CHEUNG, SHIU SHING DENIS (與「張紹成」同名)，公司註冊地址與另一間秘書公司註冊一致，公開資料未能證實更多相關背景資料，名字只出現過在馬會及金融業相關的文件。而聯冠過往持續在丙崗收購農地，雖然一直因不同地主/多鄉祖堂地而難以有效整合地盤。另一間由朱李月華持有的Sincere Watch 於2018年收購同為聯冠投資(Allied Crown Investment)，屬另一間公司與此聯冠(Join Crown)並未找到明顯關聯。

假如鄉議局的「替代方案」真的成行，現實上聯冠將可得到可觀的收地賠償，反而替代方案選址區內偏偏卻避開了丙崗村村民主要的祖堂農地，查冊中發展4塊祖堂只有1塊屬侯氏擁有，其餘3塊分別屬上水廖氏及粉嶺彭氏，似乎「外姓」收地得益比本村更甚。

從地權的視覺重新審視，劉業強方案精心揀選丙崗此地段作高球場公屋計劃替代，還找團隊精心製作規劃圖則，表面上有替高球會「圍魏救趙」的效果，但當中千絲萬縷的土地利益，分配似乎並非這般簡單，地權分析或能反映到這個土地選址利益的部分故事。