【私人參建居屋2023】新居屋樂不可支
發佈時間：2023年6月23日
近日房屋局推出私人參建居屋計劃「樂建居」，聲稱可增加公營房屋供應，經仔細閱讀計劃內容、報章報導和局方解說，我們發現計劃存有十項值得商榷之處，未必可以加快上樓、改善居住環境，甚至會成為地產商佔用公有資源謀利的機會，以下是我們的疑慮和問題：
▍樂建居做乜無啦啦賣貴十幾萬？
「樂建居」會以市價六五折發售，相對於傳統居屋，加價3%，折合每個單位貴約數萬元到十幾萬元不等，發展商或覺得這3%實在微不足道，但對於營營役役、只為上樓的市民來說就是一筆額外支出。而「樂建居」的賣點只是「快少少」落成，以東涌的用地為例，換來只是快2個月完成，柴灣祥民道項目亦只是快10個月。但代價是，立法會將毋須審議任何項目，對於立法會監察權以及市民利益來說，似乎是弊多於利。
▍樂建居計入公營房屋比例，供應何來增加？
政府口中所謂的「資助出售房屋」，意思是指政府、公營機構或非牟利機構扣除地價後以低於市值的價格售予市民的所謂「公共房屋單位」，除了房屋署和房委會的公屋、居屋，還有房協的「資助出售房屋」和「夾屋」，以及市建局的「煥然壹居」和「煥然懿居」，供應量數字水份甚多，已有「刷數據」之嫌。現時公私營房屋供應比例七三開，局方在簡報裡稱樂建居「清晰定位為由私人發展商興建和出售的項目」【註1】，卻又把樂建居單位計入公私營七三比的公營部份【註2】。先導計劃三塊土地本來就是公營房屋土地，交予地產商建屋根本沒有「提量」，相反這種「公私不分」的舉措或形成「公營房屋」供應充足的幻覺，疑為房屋局日後「收掣」減少自行興建「真公共房屋」鋪路。
▍房屋局大幅讓利，囤地者又贏？
房屋局以大額地價優惠鼓勵發展商提供私人土地興建居屋，住宅部分地價為市值的三分之一，即是說政府在住宅部分讓利達到三分之二，只有非住宅部分才需要補足全額地價。房屋局局長何永賢更明言，地產商現有約1,000公頃新界農地，希望三分一地價能誘使發展商參建居屋，釋放農地土儲。發展商並能以優惠價補地價，解封土地，然後再以比房委會居屋略高的售價賣出單位。計劃的最大受益者首先是囤地已久的發展商。附帶一提，農業優先區研究一直進展緩慢，現在當局卻打開口牌，聲稱要釋放1,000公頃農地作私營居屋發展，強行營造農業和住屋對立的假象，香港本地農業無地可耕的情況相信會更為嚴重。
▍地產商會否硬闖城規，強行在不適切土地上興建居屋？
過去數年，地產商曾經在政府興建隔離營和簡約居屋時，趁機將手頭上的不適切土地（如近濕地，欠缺基建）「捐出」，今次地產商亦可以「樂建居」作幌子，向城規會申請將大批本來不應發展的土地改劃成住宅用地，這種發展模式亦不無爭議。去年5月，新世界發展就以「非牟利私人資助房屋」為名，申請吞併公有的休憩用地作「房屋發展」和「藝術品儲存用途」，並計劃以半價至六折價格出售單位為回報，佔用民間的休憩規劃用地，引起民間反彈【註3】。由於有政府的政策支持，這些申請較容易獲批，現在樂建居或會為地產商打開趁機將「蟹貨」甩手套現打開方便之門。
▍地產商起樓免收35%土地成本費用，政府會否分毫不收？
根據現行政策，房委會每售出一個居屋單位，就要向政府支付項目發展成本的35%，作為政府提供平整土地及基礎設施的成本。2019年的數字顯示【註4】，平均每個居屋單位約為31至84萬，即是說居屋計劃能為政府帶來收入，「樂建居」則未見有相關要求。計劃雖然列明地盤平整和基建工程由發展商負責，但仔細一看就見到「相關費用可從地價扣除」，即是說發展商用私人土地參建居屋時，住宅部分可享三分一地價的大優惠，然後再以平整土地等為由，從應繳地價中扣減費用。發展商分分鐘可以計盡條數，達致免補地價解鎖土儲的效果。
▍發展商自訂「特定目標群組」 分配公平嗎？
公營機構興建的居屋，符合資產審查者統一參與抽籤，但「樂建居」容許發展商用私人土地參與興建居屋，然後以協助特定群組為由「微調」買樓資格，過程只須經房屋局局長審批，監察過程透明度成疑。舉例來說，發展商可否用新界農地土儲興建居屋，然後售予賣方心儀「特定群組」？如果一個人同時屬於不同發展商認定的特定群組，他／她的抽中機會是否會高於其他人？「特定目標群組」安排，潛在會構成非常不公平的狀況。
▍「特定群組」優先炒居屋？
「樂建居」的轉讓限制與居屋一樣，即買家在首5年內不得以高於原價的價格轉售到居屋第二市場，5年後則可以自由定價向白居二人士賣出，未必能避免炒賣。至於公開市場，則須在15年後補價才能轉售。須知道，私人土地興建的居屋可以由發展商指定「特定目標群組」買家，他們或能以不公平方式獲得買居屋優先權，之後再獲得轉售獲利的機會，只能說是加劇了不公的狀況。
▍樂建居成原居民套丁新模式？
計劃除了惠及發展商，還可以替新界原居民的祖堂地鬆綁。近年，發展商及鄉事派不斷遊說政府鬆綁祖堂地出售門檻，終於爭取到政府研究將門檻降低到六至八成祖堂成員同意即可【註5】，把發展商在新界囤地最後的主要障礙剷除。祖堂地牽涉了原居民鄉村的複雜的土地政治，由於發展商已虎視眈眈祖堂地良久，原居民亦有充分動機與地產商合作，一旦鬆綁，即可在祖堂地上以三分一特廉地價興建私人居屋，頓成花式「套丁」（地盤平整、基建工程、社區設施等費用更可以從地價中扣除，比一般套丁更「著數」）。如此明顯的漏洞，連一般市民都預想得到，難道鄉事派及地產商看不到？政府如何避免政策濫用？暫時未有任何資料說服公眾。
▍「樂建居」會否劣質化？
居屋備受青睞，無非都是因為在畸形的地產市場中提供相對合理的選擇，空間較實用但樂建居的發展商未必需要遵從公營房屋單位的設計標準，大可以加入大量納米樓常見的「創意」室內設計，如開放式廚房、露台、玻璃幕牆、工作平台和黑廁等，賺盡豁免樓面面積的優惠，室內空間實用程度成疑。再者，公營房屋須跟從局方的園景指標，例如每15間公屋單位須種植最少一棵樹、項目綠化覆蓋率須達20%以上，如面積大於兩公頃，比例更須達到30%【註6】，但我們暫未見到樂建居有同樣要求，舒適程度未必有保證。
▍私人居屋質素有保證？
市民期盼樂建居質素媲美私樓，就此何永賢稱希望發展商利用高出的3%差價，在單位內的廚櫃、洗手間等「發揮創意」。局方更稱樓宇質素參差可以不發滿意紙。過去有些私人參建居屋質素令人大失所望，局方認為主因在於過去政府會以固定價格回購單位，而且參建方多屬建築商而非地產發展商，少有自行發展的項目，即使施工質素差劣，也無須擔心其他樓盤的銷情會受損【註7】。但是偷工減料和成本控制得宜僅一線之差，私樓新盤質素欠佳的例子比比皆是，樓價3%的誘因作用成疑，誰能保證私營的樂建居質素必定勝人一籌？加上參建樂建居的成本較低，預料會吸引中小型地產商入場，他們本身已少有自行發展的項目，能否控制項目質素，也值得深究和關注。
▍總結：相隔多年重推私人參建，意欲何在？
政府相隔廿年重推私人參建居屋，但早於2014年的《長遠房屋策略》（《長策》）已經提出「善用私營機構的力量」，當時似乎是為重推私人參建居屋吹風，但是2015年的《長策》卻稱政府需要投放大量成本監察樓宇質素，形容私人參建居屋會為房委會帶來財政負擔，結果私人參建計劃便擱置至今。八年後政府卻重推昔日自行反對的選項，到底當局考慮了甚麼，才會突然轉向？
【註1】政府公布私人興建資助出售房屋先導計劃（「樂建居」）的政策框架（附圖／短片）https://bit.ly/43U80HL
【註2】明報：樂建居市價六五折 先起2300伙 邀發展商投地改劃私地建居屋 房局：提速2至10月 https://bit.ly/3pki4KY
【註3】明報：新世界資助房收82份意見 九成反對 居民憂減休憩空間增交通壓力 https://bit.ly/43TwYHe
【註4】附件一 居屋項目資料 https://bit.ly/43MypHj
【註5】NOW新聞：劉業強連任鄉議局主席 料今屆政府能落實降祖堂地出售門檻 https://bit.ly/3qYj47Y
【註6】2019-20年度環保工作目標和措施的成效 https://bit.ly/3NoThgN
【註7】房屋署署長在房屋委員會公開例會發言全文（只有中文） https://bit.ly/3prZ4do
