【親蟹駅?】油塘核爆新呎價的啟示

長實油塘首批新盤開價創近年新低，甚至比同區二手盤更平，投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳（與混凝土廠為鄰），但價格之低（比區內二手新樓呎價平20%），或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。

從區內規劃而言，政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區，所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目，我們綜合了城規會及市場的各方訊息，發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應，相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍，它們的價格是否會繼續沉底，有待觀察。

這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段，若它們相當部分變成住宅，潛在供應將遠超13,000伙，比已「重蟹」的啟德（8,200伙貨尾）過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。

已知油塘私人住宅現成及潛在供應（2023年8月）：

【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】
1. 蔚藍東岸/五礦地產/151
2. 朗譽/保利置業/442
3. 親海駅 1 2 期/長實地產/886
4. 港鐵油塘通風樓項目/信置及資本策略發展/792
5. 油塘灣項目/恆基、新鴻基、新世界、恒隆、會德豐/ 至少7,078
6. 東源街油塘內地段4B/越秀/1,393
7. 四山街8號世運貨倉項目/包氏基金/483
8. 東源街18號項目/青建國際/224
9. 四山街油塘工業大廈第4座/宏安/676
// 合共：至少12,125 個單位

從以上潛在供應現況，可有以下重要觀察：

1／油塘區內潛在供應遠超13,000伙：

該13,000個單位主要包括了由多個財團籌備近30年的油塘灣發展，根據最新由發展商提供的資料，原有4棟酒店將其中1棟改為住宅，令單位數目由6,556增加至7,078【註1】，不排除發展商會進一步將餘下的酒店地悉數改為住宅，進一步推高潛在住宅供應，如何推售亦是發展商的一大煩惱。

值得注意的是，油塘工業區的大改造自約2015年開始規劃，近幾年才開始落實重建，現時區內還有不少還未改劃／落實的「工改商/住」，即屬或作「綜合發展區」(CDA)的地帶（現時共13.93公頃）【註2】。部分土地未來或會被改為住宅用途，不過這會進一步增加油塘區內私樓供應，還未計有同附近的將軍澳137區、日出康城、啟德跑道住宅區、近40,000個單位的供應－－除非香港樓市有明顯大逆轉，否則有可能跟隨親海駅的做法，持續以低價兜售，新盤一個比一個平，到時親海駅是否會變成「親蟹駅」？

2／區內土地若發展減速　油塘變身「半生不死」

在仔細分析油塘區內13,000個未售或潛在單位供應的組成時，亦不難發現發展商已有拖慢發展或推售步伐。根據地產代理網站，例如2020年開售，由五礦地產發展的蔚藍東岸，開售接近3年，仍有22%單位未曾公開推售；區內重中之重的巨無霸級油塘灣發展項目，早於90年代醞釀，2013年已獲城規會開綠燈，但發展商稱至今仍向政府力爭降低補地價金額為由【註3】，過30年後土地仍在養草。時至今日，相關發展商負債比率高，會否加快為項目補地價推進發展將成疑問，項目或許再拖延多年。

由於經濟逆轉及息口高企，近日亦有消息傳出指四大地產商中三大的負債比率攀升，當中在油塘灣發展中扮演領頭羊角色的恒基，負債比率達25.8%，新世界的借貸比率更達43.2%【註4】，資金緊張下，短期內他們會否開展油塘各大型住宅項目或選擇擱置，將會對未來供應以至於落實當中地區設施帶來很大影響。

在這個背景下，發展商或許會因而減慢併購／改劃／發展油塘工業區內的土地，而不少工廈／廠房被併購後或會閒置一段日子，而還未被併購／還在運作的（如引起很多爭議的兩個混凝土廠），就會繼續與數個樓盤繼續並存（持續困擾著蔚藍東岸、曦臺、Peninsula East等， 以及對正混凝土廠的親海駅），當初將油塘工業區所謂”upgrade” 的如意算盤不能打響，區內的工／住土地使用衝突問題，還會持續一段日子，已經遷入的居民若受不了混凝土廠，亦無法如過去般高價賣樓走人。

由此可見，精簡發展流程，未必會如政府聲稱能加快發展－－透過削減城市規劃中的民主參與，換來節省數個月程序，還不夠給地產商拖延發展數十年「倒蝕」。更甚者，在拖慢發展的過程，區內的規劃配套如海濱長廊【註5】及各種設施將可能延遲落成，土地用途衝突分分鐘比啟德新發展區持續更長時間，受苦的似乎是「過早」搬入的開荒牛。