【施政報告可否改名叫「簡樸報告」?】

發佈時間:2024年10月16日  近年社會對施政報告的注意力急劇減低,這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」,現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人,不少則將施政報告建議當笑話討論,如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客,將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題,這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論,網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因,是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能,令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施,今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例,幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝:低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等,對整體經濟得益仍留於紙上,與十多二十年前的施政報告的相關部份,有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生,對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨,難怪市民失去興趣。回歸基本步,施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境,亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會/經濟問題,本應但沒有在這份施政報告妥善處理:⧫ 消費「降級」 零售「轉營」 路徑依賴 如何改革?零售業、飲食業凋零,政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】,其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍--假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢,路人皆見,唯獨是不見政府有遠見的變陣;業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略,例如只懂施壓政府減烈酒稅等,或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年,不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力,轉型的實際行動欠奉,有實力的可能亦已遠走高飛,留下的部份人則在等運到,或要求政府放寬這個鬆綁那個,期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別,好聽一點就叫守株待兔,難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」,旅客源嚴重偏側向內地市場,市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃,同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解,亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策;大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿,打算吸引大灣區遊客,卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊,打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌,事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故,這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出(政府真的以為夠與國內的電商競爭?)。地產業更是嚴重的路徑依賴--流標、流拍已經多到不是新聞,發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地,不睇好未來數十年的土地發展,但官員還在期待減息後,賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上,但這似乎只會加深現有問題-北都只會進一步加速區域融合,香港優勢何在?香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係?再者我們有何實力競爭?讓創科產業成經濟新支柱需時多久?等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎?關於創科發展,業界外的市民普遍不關心,關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉,何以令人有信心?⧫ 公共財政無底深潭 公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平,但今年賣地收入只有寥寥數十億,中短期內看不見曙光,長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年,經濟一逆轉而沒有準備後路,庫房及眾多公營機構財政立刻出問題:房委會、市建局、機管局、西九管理局等等,已是名副其實的結構性財赤,但政府開出的藥方是借債度日,還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全,無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實,另外,借貸亦要講回報,借錢做回報不明的大白象基建,屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰:公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰,變得日漸不透明,關鍵資料欠奉,公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價(亦開始懶得問這個問題),「令全城開心是值得」【註2】,搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈;公帑不夠出資,就指地產商會融資而強推明日大嶼,後來地產商「計唔掂數」不肯參與,就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況,就像一場末日前的盛會,多年來謹守的財政紀律視如無物;花費急升,但財源又不穩:人口老化、移民潮加劇,引入專才但無法保證能留住人才,稅基縮窄下,朝中亦似乎無人敢問「將來點算」,亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗,日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後,大量的鬆綁政策推陳出新,有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意,或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」,造成更多的分配不公,埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年,已經有下列鬆綁/改變:建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低;《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁,將「維港為公共資產」的多年共識抹走;為加速私人發展商在舊區圈地,將強制拍賣門檻降至亞洲最低;嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」,削弱他們在申述環節發表意見的權利;為氹發展商在新發展區補地價起私樓,不惜改變半世紀以來的估價準則,為補地價引入「雙軌制」,地價收入減少;即使不切合基層居民需要,亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋,動用公帑鋪好「三通一平」,發展商或坐享其成;至於真正的公營房屋,雖全速興建,但出售比例日增,令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長,與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題,卻捉不到痛處:解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大,而在有否訂立人均最低居住面積;劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]

【永續死場】流拍重建區或變城市廢墟?

發佈時間:2024年10月14日  地產市道每況越下,流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩,透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻,可見水位甚深。但今時不同往日,今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍,政府早前降低強拍門檻,亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。對於地產商來講,強拍為歷時數十年收購程序的最後階段,美玉在前,竟臨門一腳打退堂鼓,背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現,亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零翻查紀錄,今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請,很大機會成為強拍條例上台26年來,首個「零申請」的年度【註1】。申請清零,申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多,歷來舊樓強拍流拍共五宗,今年就佔了兩宗。▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓強拍年份|歷年強拍流拍項目|申請人|拍賣底價 (億)|拍賣市場估值 (億)2020|九龍城獅子石道73及75號全幢物業|寶聲集團|$ 2.233|$ 1.228 [...]

【聽后發落】后海灣非原居民亦將有波及危機?

發佈時間:2024年10月10日  在北部都會區規劃下,以養蠔業聞名的流浮山一帶已被改名為「數碼新海岸」,另一座數碼港將會屹立昔日蠔田旁,在這個於地區歷史完全不匹配的規劃下,流浮山的鄉郊面貌將變得面目全非,而流浮山一帶村落歷史和地區特色深厚,亦有政府極可能不保留的非原居民村。研究員翻查文獻,比較歷年地圖、報紙等,簡單整合10條或受北都規劃波及村落的特色:➤ 白泥三村白泥從北至南可分為上、中、下白泥三部分,亦分別有相應三條村落。位於發展範圍內的上白泥村早年以養蠔業為主,但隨蠔業式微,許多蠔民先後離去,其中豐裕蠔塘有一建築遺址仍然保留,流浮山發展計劃將改善現存「海鮮街」,但具歷史價值的蠔田和相關建築遺址將何去何從?中白泥村則有一座白泥觀音天后廟,該廟最早於1978年前建成,初時較小,後在1978年正式重修,其靠近海邊的六層佛塔成為一大特色。而下白泥村雖然位處發展區外,但亦可能引來投機而有翻天覆地改變。村內有陳家園遺址,本為菜田,於1997年被發現作考古遺址,出土多件商代廣東青銅器時代早期文化遺存;亦有被列作法定古蹟的下白泥碉堡,乃一幢兩層高之青磚屋,由興中會元老鄧蔭南建立,作為清末辛亥革命份子於蛇口一帶匿藏、接濟及偷運軍火之基地。➤ 坑口村又稱涌口村,位於坑口河入後海處,故此得名。漁民自1950年代起於涌口沖積地之低窪地區修建如大澳一類的棚屋,以抵禦潮水漲退;艇民亦停泊於近岸,隨人口漸長遂聚居成村。後歷經多次颱風吹襲,棚屋結構上難以抵擋,遂漸改建成寮屋。➤ 鶴佬村村中人士皆來自海豐、陸豐或潮州一帶,操鶴佬話,並多為艇家。村內無學校及球場等公共設施,惟設有一座小廟,供奉福德公、龍公、水仙諸神。鶴佬村因毗鄰坑口村,居民時常相聚,交往密切,如今坑口村範圍已涵蓋鶴佬村在內,二者混合成一體。➤ 陶家村村旁有信義會榮真幼稚園,乃一幢平房式聖堂,由挪威差會在1964至1967年間建立,據孔憲波撰寫之《走訪堂會—榮真堂》,記錄了「榮真」二字代表「榮耀真神」之意。昔日教堂屋頂曾豎起晚間亮燈的十字架,據說為偷渡者在漆黑中可找到方向。➤ 沙江廟村/沙江村因靠近沙江天后廟而得名,村內分為安樂及和平區兩部分。安樂區​​,因位於海濱,又被稱為沙江村海邊區。舊時有蠔田,海邊有碼頭及水泥徑遺跡,為當初方便蠔工泊船及運輸而建,如今猶存​;和平區​​為沙江廟村的一部分,位於「膊頭嶺」的田隴中。➤ [...]

【香港「城鄉共融」被馴化史 (2012 -2023)】

發佈時間:2024年10月9日  香港新市鎮的開發究竟正在進步,還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出,及後在最新新發展區被沿用,到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」,到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍,是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」:● 2012-13 – 新界東北土地爭議,關注新發展區推土機式的開發模式,毀農滅村,民間提出「城鄉共存共生」;● 2016 – [...]

【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀?

發佈時間:2024年9月6日  回顧18年林鄭推彈性折扣,將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折,但繼上年上提至62折,今年最新一輪居屋,已再度重上7折定價【註1】,與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析,發現就算折扣率增加,居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行,居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋,折扣售價根據市民負擔能力計算,雖則現時樓市下行,但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元,因此折扣率就相應減小【註2】。然而,究竟居屋的現行定價,實質上有多可負擔? ▍7折居屋真係咁「可負擔」? 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力(International Housing Affordability [...]

【執管富豪獨立屋霸地 仍然避而不「潭」?】

發佈時間:2024年7月23日  市場消息傳出大潭玫瑰園單號屋新業主僅僅以6,800萬「接貨」,相對逾億元高位蝕讓47%。研究員進一步查證,發現相關單位就是本研在去年世紀暴雨後揭發、其中一間涉嫌開墾官地斜坡的玫瑰園19號獨立屋,未知是否單位涉及霸佔官地改造斜坡,原業主「甩手」時須用力劈價求售?這間19號屋對開的私人地界線外,懷疑有一近50平方米的平台霸佔政府官地。翻查過去數年的衛星圖片,是自2021年起逐步開墾,令原有官地斜坡變成一個平台,並以建構物的形式,記錄在地政署地圖上,證明地政知悉有新建構物在官地之上。再查明物業的平面圖,該座落於原有官地山坡的,很可能是透過拓展19號屋地庫的車房/花園而來,如屬實,無論地政及屋宇署亦要執法,不過研究員無法找到任何官方執法的紀錄,相關平台之位置,亦無任何短租記錄,似乎事件近一年過後,同處紅山半島附近的「高危地區」似乎仍未成為優先執管的地方。這宗交易除了「大劈價」外,值得注意的還有以下幾個重大問題:一、數日前地政總署及屋宇署高調接受傳媒訪問,指已完成聯合巡查四個涉獨立屋僭建官地斜坡的屋苑【註】,檢控了紅山半島3間獨立屋業主,強調大有進展。不過消息一出,這間就處於紅山半島對上的山坡100米外的玫瑰園19號屋就成功交易,會否意味著霸地改斜坡的原業主,將可把復原破壞斜坡的責任轉移他人/政府?二、根據政府的「斜坡維修責任信息系統」顯示,涉被侵佔的斜坡(編號15NE-B/F43),負責方為地段持有人(即玫瑰園業主),理論上斜坡改建問題會由業主承擔,但資料顯示卻沒有「維修代理人」,顯示這幅斜坡或一直未有人檢查或監察,穩定性成疑。三、玫瑰園值得多加注意的是因為其地理位置,它在紅山半島之對上山崗之巔,而且16座獨立屋,幾乎間間都涉及官地斜坡上僭建,萬一世紀暴雨一再重臨,僭建霸地導致的斜坡不穩導致再度山泥傾瀉,一瀉而下或會波及山坡下的紅山半島,同時公共安全風險仍未有解除。是次大潭玫瑰園交易實用呎價由$36,000大跌至$20,000,若有隱藏地庫/霸地後花園,呎價隨時低過港島私樓呎價。無論如何,這種交易不只地產新聞一宗,當地政打算逐步規管富豪獨立屋屋苑,過了近一年仍有嚴重區域未見執管跡象,是快是慢見人見智。 【註】 明報 2024年7月22日 紅山半島僭建佔官地 3宗檢控 [...]

【為何九龍城寨必須拆?】

發佈時間:2024年6月25日  電影「九龍城寨」上映後社會重燃「城寨熱」,過往九龍城寨有關主權爭議的討論今日已不復見,卻重新引起對象徵著舊香港的城寨建築美學及「三不管」城市奇觀的關注。然而,今日不少人會質疑拆去昔日原真建築今日卻保留仿製場境打卡,但當日港英政府面對九龍城寨為何要非拆不可?近年更多史料已出土,豐富了九龍城寨更多鮮為人知的故事,例如在1987年時中英雙方達成協議,決定清拆九龍城寨,曾有「優待」的安置及補償,如安置上公屋也可獲「搬遷費」,其中原因不僅是港英政府一直心怕居民反對,亦不只是因為籠統的「主權爭議」,其中一個背後考慮,是當中有不量業權及地權多年來都沒有正式登記,一旦在收地時有佔用人/城寨業主提出「逆權侵佔」 (adverse possession),將會引起相當麻煩的事,這些都能從新開放的檔案文件窺見答案。翻查了一份1982年的開放英國歷史檔案 (FCO40 1511 - [...]

【透視規劃申述 II】發展商發功 預視將變「新田地產城」?

發佈時間:2024年6月10日  現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中,8成多意見屬反對,然而最終只會重視的可能只有當中1%,這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商,以不同身份及名義的申述,可從這些申述意見,窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。⦿ 地產利益分身術研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容,不難見到他們都原則上支持新田科技城,但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係,只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司,隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力,對政府的規劃能發揮一定影響:⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?不少有發展商背景的申述,強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」,要求改變7:3 公私營房屋比例,當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻,輪候冊長,公屋政策自然排除絕大部分香港市民,所以不應該起那麼多公屋居屋,並將公私營房屋比例改為5:5 [...]

【顧問建港?】香港無處不「規劃研究」

發佈時間:2024年10月2日  過去香港政界有「顧問治港」的說法,意指政府極為依賴聘請顧問提供政策或技術意見,尤其以城市發展方面為甚,猶如「顧問建港」。這些規劃或工程顧問,深入政策制定及城市規劃決策過程,對香港的公共政策和城市發展舉足輕重,但普遍香港市民對這些專業顧問的理解並不深。以城市發展方面為例,研究員翻查過去10多年由規劃署、土木工程拓展署、市建局等與城市發展相關的部門與公營機構聘請的顧問研究公司,整理出已經完成至少56份研究,主要屬於「可行性研究」及「規劃及工程研究」,發現高度集中於由數間工程顧問公司包辦。2007-2024 香港政府委託的主要城市發展顧問報告列表:https://shorturl.at/2Y3C9▍兩間跨國企業包辦近8成城市發展相關顧問研究有兩間分別來自英國和美國的跨國基建顧問研究公司—ARUP及AECOM,在過去十多年分別竟包辦了至少26 和17份顧問研究,合共佔比77%。當中不乏極具爭議的發展計劃:ARUP 的《中部水域人工島研究》(即明日大嶼)、《新界東北新發展區規劃及工程研究》、《檢視大嶼山的交通運輸基建網絡及旅客接待能力的研究 – 可行性研究》;AECOM [...]

【永久的臨時?】 「永無止境」的臨時政府設施

發佈時間:2024年9月30日  「借來的時間,借來的地方」這句話,通常被用來形容香港150多年的殖民歷史,來表達當年香港的「臨時」和不確定狀態。類似的「臨時性」,亦出現在我們的城市空間中。搜尋官方地圖,不難發現不少公共設施均以「臨時」冠名,而且種類繁多:臨時XX公園、臨時XX市場、臨時XX街市等等,大家應該不會陌生。這種臨時性公共建築和設施遍佈全港:➤20個臨時公眾遊樂場地➤5個臨時街市/小販市場➤2個臨時工業區➤2個臨時批發市場➤1個臨時食水抽水站➤1個臨時公廁香港臨時政府設施地圖(地圖網址見留言)▍臨時之最:落成50年的臨時家禽批發市場不少臨時建築/設施存在達數十年,一早被街坊理解為與永久無異,例如:➤長沙灣臨時家禽批發市場,「臨時存在」50年➤堅尼地城臨時遊樂場,「臨時存在」48年➤油麻地鴉打街臨時遊樂場,「臨時存在」47年➤海防道臨時街市及熟食小販市場,「臨時存在」46年➤吳松街臨時熟食小販市場,「臨時存在」40年▍政府眼中,「臨時」即係點?為何貌似永久的建築或設施,都被冠上「臨時」之名多年?臨時政府設施所屬的土地在規劃上多屬臨時政府撥地(Temporary Government Land Allocation,不同於「永久政府撥地」 Permanent Government [...]

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