【藥石亂投】油尖旺康健中心越搬越遠去到九龍塘?

發佈時間:2024年3月26日 #旺角花墟 #康健中心 #花墟重建 旺角花墟被宣佈重建令社會關注花墟前途及「食公園」問題,市建局近日不點名回應「有社會人士」只注重個人體驗,「又或停留在現時狀況無需改變的思維」,但現時花墟重建計劃又豈只影響花墟在地社區? 近日市建局公布花墟重建方案時,同時透露缺席多年的社區「康健中心」選址著落,但竟坐落於油尖旺區的最邊陲位置,即毗鄰九龍塘又一村、現時花墟旁界限街體育館的位置。油尖旺區過往一直被人詬病缺乏基層醫療設施,在民間爭取下曾獲政府考慮,於空置多年、擬改建為商廈的旺角舊街市原址,透過地契要求中標者,設置滿足油尖旺區醫療需要的康健中心,但市建局於3年前公布油旺重建研究計劃「橫刀奪地」,將旺角舊街市定作五大發展節點之一,並擬全面私有化成商業用途,結果原先的選址則轉為臨時康健站,而永久選址則被懸擱,一直下落不明。【註1】 現時擬建選址明顯遠離油尖旺區的服務社群。研究員透過地理資訊系統工具,分析其選址與油尖旺區服務人口的空間地理關係,與原選址就油尖旺各統計分區作比較,分析該選址作為康健中心所能發揮的效用,發現選址實未能滿足大多數的地區居民。 ➤➤ [...]

【花開富貴】市建局食花墟公家地可以賺到幾盡?

發佈時間:2024年3月20日 #市建重建局 #花墟重建 #食公家地 市建局再次食髓知味,繼九龍城衙前圍道 / 賈炳達道重建項目「食公園」之後,最近啟動的旺角花墟重建項目中,食公家地比例再創新高地達至近9成。而市建局在公布當日向記者闡述計劃時,竟不提擬吞食的公園用地用途,留待與居民解釋重建程序的租客簡報會時,才首現會將公家的公園地重建成住宅及商業用途的細節。在記招上,市建局聲稱將來經濟狀況不明朗,重建花墟未知賺蝕,亦不以賺蝕為考慮,彷彿在無償地做善事。但若將項目的售價以當區新盤呎價為假設計出總收益,再扣除其收購、建築等成本,便會發現這個大食重建項目,即使以保守數字作估計,實質上仍是比一般項目更能牟取暴利的大生意。 【註1】依市建局年前稱興建一個約500平方呎的兩房單位需300萬,暫以此保留數字,作為其平均單位建築成本,詳見香港01:住宅單位建築費升逾10% 市建局:500呎單位要300萬 https://shorturl.at/jwG28 【註2】數字或受呎價、建築成本等各種因素而有所轉變,旨在令大眾有更清晰的概念 【註3】市建局呈交立法會的歷年工作報告 [...]

【特權樂園】市建局再偷公園 公家地佔總地盤近90%

發佈時間:2024年3月16日 #市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建  途大廈,但沒有在記者會上被強調,關注未來公共空間發展的朋友不可不察。如此動用公權力奪得一大塊三面都是由公園球場包圍的市區土地發展私樓/混合商住用地,不但擁有大球場景免費看球賽,亦有周邊水道公園作為後花園,地段處於太子更可以號稱「九龍塘豪宅」作賣點,這就是透過將一般市民的公共休憩空間加高加密「層層疊」使然,但究竟是否有詢問市民與居民,他們最需要的公園及公共設施是什麼類型? 是否願意接受將僅存市區公園用於非休憩用途,令公共空間更加不倫不類? 這無疑是當區居民的共同憂慮。是次重建計劃亦包含興建「社區康健中心」的「建議」,等同將服務油尖旺區居民的社區設施放在到區內的最外圍位置。而另一同受影響的界限街球遊樂場,是全港餘下五個公家人造草地曲棍球場之一,未知未來重建會否包括重置此球場,就算整個保留,也會因市建局的食地行徑而影響多年。再重提一次,市建局近年不斷「食公家地」的重建策略,一直無經過《市區重建局條例》指改動市區重建策略時須進行公眾諮詢的公眾認受。這將會帶來相當嚴重的問題,會否令市建局愈來愈「圈地成癮」,未來沒有大公園地產肥肉在旁則不考慮有需要的重建? 區內會否有愈來愈多市區開放的平地公園/公共設施將被盯上?#市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建 [...]

【豎起你觀塘】

發佈時間:2024年1月25日 #垂直城市 #市建局 #裕民坊 #重建 雖然香港「向高發展」的高密度景觀已經成為了被學習對象,近年不少城市開始以「垂直城市」(Vertical City) 作為概念用以對應各種城市發展的難題,包括土地不足、保存鄉郊環境、節約用地、減少通勤、增加公眾設施等。但近日香港又再借外地垂直城市的概念,將觀塘裕民坊一直賣不出的核心重建土地加高加密,重新演繹「出口轉內銷」的含義。 [...]

2024-04-09T18:28:06+08:009 4 月, 2024|2024新聞, 市區重建, 精選|

【塞車惡夢】市建局擬建360米九東最高「垂直城市」

發佈時間:2022年11月29日 #觀塘市中心重建計劃 #裕民坊 #垂直城市 #市建局 #城規會 歷時近20年的觀塘市中心重建計劃,一度被視為「地王」的裕民坊商業項目,今年初流標收場。流標後,最新文件透露市建局為「優化地段發展潛能」,重新包裝裕民坊商業項目成「垂直城市」(Vertical City)【註1】,並向城規會申請提高項目的地標大樓的地積比至12倍,由已批核的285米增加至360米,樓高60多層,很可能在2033年起座落於塞車熱點觀塘的正中心【註2】。 [...]

【食水太深】深水埗全區重建邊界再擴張 連平民唞氣空間都唔放過

發佈時間:2023年9月5日 最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告,研究範圍突然擴闊,而且明顯針對區內的休憩用地,包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法,配合早前迅速通過修訂的城規指引,容許轉移地積比【註1】,日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓,可達度(accessibility)將大大降低。而且犧牲公園換來的,是核心區域的樓宇可以起得更密、更高,摩天大樓將矗立於深水埗。 ▍食出界:突然擴大「覓食」範圍 較2月份公布的研究範圍,市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現,市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然,而是進一步納入外圍的西洋菜南街,剛好到警察體育會前;早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述,亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋,令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。 觀察這些「越界」圈入的土地,部分屬於休憩空間,亦有公家地,本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地,這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地,來奪取未來這些公家土地的發展權。 自創新邊界之後,最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變,不單誤導了大眾對重建範圍的理解,究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可?還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權,令越界變成越權? ▍食公園、食公家地:食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池 [...]

【個天都見唔到?】轉移地積比 油旺密密起

發佈時間:2023年6月21日  政府提出油旺重建計劃數年,一直未有解釋一個重要問題:為何要在全球已是密度最高的社區【註1】再增加發展密度?上星期,政府公佈在油旺作試點,鼓勵地產商申請「轉移地積比」(Transfer of Plot Ratio) ,在油旺的核心位置重建,使其密上加密,暗不見天日。 當近年不少先進城市已在討論將城市中心「去中心化」(decentralisation)【註2】 ,追求更可持續的都市發展模式之際,香港政府卻反其道而行將城市核心加劇中心化:繼去年建議加密彌敦道發展密度25%外,上星期再修改城規指引,容許地產商主動申請轉移可建樓面面積至可圖利的核心地段(即「接收地盤」),上限再增加30%,勢將改寫現時已經密得誇張的油旺天際線,未來或舉頭不見天。 [...]

【深水埗變將軍澳?】深水埗全區重建預想大透視

發佈時間:2023年6月7日  市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究,在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究,其中點名大南街、鴨寮街,意味大有機會被活化/重建,早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司,向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容,已可從對有關未來重建想像的問題設定,可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」,請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序,其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而,要「更多購物中心」,究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型,還是又一城、 K11等大商場,將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下,就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上,深水埗現時的社區經濟模式,是由地攤、排檔、巷鋪構建而成,塑造了獨特的基層消費與生活方式,是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力(例:增加社區共融設施)」一項,但深水埗本身已經是個充滿活力的地方,用不著重建來提升,反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理,削弱了現有的活力;另一方面,「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念,更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」,「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施,對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施,是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」?最後會否令到區內服務基層的設施減少? [...]

市建局的七年之癢

發佈時間:2023年5月30日  在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下,市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎,近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】,直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」,更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修,卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修,但有心維修就可以免於被收購嗎?事實上,根據市建局社會影響評估,不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」/「良好」,包括衙前圍道 / 賈炳達道(52%)、兼善里/福華街(61%)、山東街 / 地士道街(50%)。可見,被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係,更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己,作為舊區業主,眼見龍門任市建局擺的重建準則,樓宇隨時被市建局盯上,你還會想積極保養自己的大廈嗎?其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修,如今卸膊式批評業主無意修復樓宇,市建局更應反思自己是否做好份內事,否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]

【大批舊屋邨重建無期 領展成「釘王之王」?】

發佈時間:2023年3月1日  近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋,聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」,至於重建老化屋邨,政府卻一直歎慢板,表示要考慮一籃子因素,才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主,最近向股東抽水集資,稱要落實「領展3.0戰略」【註1】,未來會積極投資境外物業之餘,又和財團聯手投地、興建新商場,積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化,重建迫在眉睫,持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。 最近研究員整合過去公屋重建的討論,發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主,竟有權力阻撓公屋重建,成為改善公屋生活環境的絆腳石。 ▍20條邨未納入重建 17條拆售予領展 研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】,發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」,即所有設施均由房委會管理,而20條不考慮重建的高齡屋邨之中,17條屋邨的公共設施(如商場和停車場)早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權,發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團,新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。 ▍公屋重建 領展先決? 原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風,表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有,因此如要重建已拆售的屋邨,重建方案「須得到領展同意」,然後處理地契、法例等問題,才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出,若政府要重建拆售屋邨,或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」,金額難以估算;【註4】學者姚松炎亦指出,當局研究領展上市的可行性時,早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃,只要繼續不討論、不讓步、不同意,就能不斷拖延屋邨重建。 [...]

2023-07-06T19:06:46+08:001 3 月, 2023|市區重建, 房屋研究, 社區研究, 精選|
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