【城市空間大放送】重建商獲贈額外5分1住宅可售樓面 對舊區有咩潛在影響？
香港樓市近月似乎有所復甦，但仍有不少發展商負債累累，舊區重建有減慢跡象，例如近年湧現不少俗稱「流拍」的失敗的舊樓強制拍賣個案。
對於發展商而言，市區重建的目標是希望新住宅項目起得越高、賣得越多、賺得越盡就越好，故此他們均透過不同手法，嘗試突破人口密度、地區景觀、建築高限和地積比等限制。不過這些規劃限制，正是保持香港市區宜居度的要素，若然起得密密麻麻，交通、空氣、景觀將被犧牲，這些複雜的規劃參數，亦是多年來政府與地產商的角力場所。
但近來政府史無前例地，放寬了市區重建的規劃參數，彷如向發展商「送大禮」【註1】：在七個指定舊區，包括：深水埗、油旺、九龍城、土瓜灣在內，所有現有樓齡達50年或以上的建築，若這些舊樓含一定住宅用途，且地盤面積不少於700平方米（稍大於一個標準網球場），發展商展開重建計劃時，可獲得20%的免補地價總樓面面積作為獎勵，發展商或只需肩負額外的建築成本，即可起多五分之一可售樓面。
而即使發展商不在相應重建項目利用這20%額外地積比率，政府亦容許其直接轉化為地價價值，甚至應用於位於北都及全港其他地區所進行的任何土地交易中所須支付的地價，對發展商而言無異於可以直接「套現」。
簡單而言，政府以「加速舊區重建」為由，罕有地向地產商間接地送現金，相信可以幫助財政狀況欠佳的發展商，但公帑是否用得其所，就見仁見智，因為按過往百多年的土地行政做法，這些牽涉土地增值的行為，發展商均需向政府補回地價，現在則免除發展商這方面的財政負擔，如此有系統地送大禮，史上極其罕有。
而這項措施對於市區發展至少有以下5大問題值得反思：
➤ 地圖炮式送禮，為何不針對狀況最惡劣建築提供重建獎勵？
政府要加速私人舊區重建，旨在應對本港樓宇加速老化問題。然而，獲措施獎勵的建築類型，暫時看似乎僅以樓齡作唯一標準，並無聚焦有明顯老化失修危機的建築。而若以50年樓齡作為標準，以相關區域的行政分區建築物樓齡數據來看，50年以上樓齡者，佔整體建築物的四成以上，而指定舊區內的50年以上樓齡樓宇，至少有約5,000幢舊樓潛在會受新政策影響（同時要符合住宅契要求等），可謂求其揀幾幢來重建都會食到政策得益。
如果要將重建資源放在最需要的舊區，又如果政府要向發展商「提供誘因」（這不是唯一且最理想的方法），其實政府亦大可對舊區樓宇進行全面普查，再針對最需要被重建的危樓提供獎勵，似乎比起現時地圖炮式送禮更有實效。
➤ 強化業主收購期望，會否使其抗拒維修反而加速老化？
其實並非所有樓齡高的建築都有重建需求，不少仍然狀態良好，實質只須「小修小補」就能用多數十年【註2】。然而，當整區都大包圍式地提高額外地積比率，則反而令區內大量舊樓業主預期未來將被收購重建，大大減弱區內業主對樓宇老化的維修意圖，反而有違政府打算應對加速老化的目的。
現時政府面對樓宇老化，仍是以地產商重建為中心，既然政府願意容許發展商享免補地價總樓面面積，並且可以支付其他項目的地價，犧牲部分補地價的收益。何不將獎勵指向現有舊區的業主，使他們有更多資源對舊樓進行維修甚至改建？如此一來，似乎亦較現時措施更加直接，亦更能為當區的原有居民帶來更多實惠。
➤ 過去已多次放寬密度 再大幅送可建樓面如何避免舊區暗無天日？
香港的舊區例如深水埗及油旺等區，本身已是全球而言密度最高的社區。然而當局過去數年其實已不斷「試探」當區重建建築增加建築密度和高度。例如2022年市建局已擬議增大彌敦道兩旁商業帶的地積比25%【註3】，至2023年政府亦就油旺重建鼓勵地產商申請「轉移地積比」，進一步使其密上加密【註4】。這次措施更進一步額外提高，甚至擴充至所有指定重建區域，幾乎是免費送贈，勢必令各舊區更加擠迫。
➤ 已進行收購有意重建的發展商 是否亦可直接無條件賺多20%？
過去若「免費」要獲得樓面面積，發展商要扭盡六壬為社區提供設施（如交通交匯處、老人院等設施），或是環保適意設施，作為交換條件。而現時提出免費的額外20%樓面面積，是沒有「交換條件」的，只要位處指定舊區、樓齡滿50年、地盤面積不少於700平方米、具住宅元素即可。
大部分參與舊區重建的發展商，已毋須額外代價即能賺取到額外地積比率，更可應用於補貼舊區以外的發展項目。尤其是對於本身已有重建計劃、收購亦已如火如荼的發展商而言，其實無須太多額外誘因鼓勵啟動重建，措施對他們而言無異於平白賺多20%賣樓利潤，難免令人質疑措施獎勵標準會否過於寬鬆。
➤ 表面無成本向發展商贈送獎勵 犧牲的只是城市健康？
對於政府而言，這項措施除了潛在會收少了補地價外，似乎並無增加額外的財政負擔，卻能鼓勵私人重建，而發展商亦能幾乎無條件獲利，表面看似是雙贏局面。但實際上，其只是將成本轉嫁至城市環境、居民生活質素之上，當區內大量樓宇重建後都密上加密，亦無異會增加現時已經擠擁滿街的人流量，摩天大廈密集亦會阻隔空氣流通，加劇污染，數十萬在該區生活的居民，亦需要面對更受擠壓的城市空間。
【註1】新聞公報. 2026年7月27日. 土地及建設諮詢委員會舉行會議. https://www.info.gov.hk/gia/general/202607/27/P2026072700899.htm
【註2】本土研究社. 2026年5月27日. 【何去何「重」】舊樓舊咗唔一定要拆！從「流拍」看重建外的復修選項. https://bit.ly/3RDzJLG
【註3】本土研究社. 2022年1月1日. 【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】. https://bit.ly/4c8ZI4F
【註4】本土研究社. 2023年6月21日. 【個天都見唔到？】轉移地積比 油旺密密起. https://liber-research.com/plotratio_yaumong/
