【唔知想點】有種城市規劃叫未規劃

除了常見土地用途如住宅地、商業地等外，香港原來有種土地規劃叫「未決定用途」（Undetermined, “U”，俗稱”「U 地」）。現時全港竟有達448公頃的土地屬於這類「U 地」，等同三分之二個油尖旺區的面積。

城市規劃其中一個目標是確保土地用途匹配、平衡社區經濟和環境保護需要等等，但如果規劃後仍叫「未決定」，到底是有沒有規劃？這些「U 地」的存在，在規劃上又會產生什麼問題？

▍全港U地檢閱：共448公頃在規劃中未有規劃

香港目前有19塊U地，他們分別分佈在，以下是若干年前已被劃作「U 地」的地點：

1／欣澳、青洲仔半島東面填海區（被納入明日大嶼填海選址）
2／元朗公庵路以西（被納入元朗南發展計劃範圍）
3／青龍頭豪景花園西面的斜坡（被納入十一號幹線選址）
4／ 元朗東成里（被納入中短期公營房屋發展的潛在用地之一）
5／前南丫島石礦場（被納入《香港旅遊業發展藍圖2.0》）
6／元朗東成里以北近山邊村（獲批建1518伙跨代共居項目)
7／石澳礦場：礦場仍在運作但採礦並非永久用途
8／竹篙灣東鄰土地：曾擬議作迪士尼樂園擴展範圍/與樂園有協調用途
9／北大嶼山公路北岸沿線：曾擬議P1號公路專用範圍
10／大澳新基街以東：曾納入《復修大澳荒置鹽田研究》
11／鶴翔街維港中心第二座以東九龍永久碼頭第90號的用地
12／東大嶼山海岸公路和竹篙灣連接路交匯處附近
13／元朗東成里以北近青朗公路
14／上水濾水廠旁

研究員留意到，有5塊土地曾經原有土地用途，在近年改劃為「U地」，部分涉及規劃爭議：

15／位於薄扶林的「港大國際創新中心」發展計劃，原本由於位於綠化地帶，但由於影響附近的心光盲人院暨學校，附近居民亦有很大反對，結果劃為「U地」
16／ 粉嶺高球場公屋計劃： 粉嶺高球場的舊場當中約9公頃的劃作住宅用途，縱使公屋計劃得到民意支持，但由於粉嶺高球場及商界激烈反對，城規會結果將其改劃「U地」
17／屯赤連接路收費廣場北面和西面的屯門第46區土地：曾劃作火葬場、骨灰庫、殯儀服務中心及遊憩用地
18／屯門青山灣擬議填海區：曾劃作商業/住宅地
19／梅窩銀灣邨以西農地魚塘：曾劃作政府、機構或社區地

初步分析它們被劃為「U地」的源由，大約有以下兩種原因：

❢ 新市鎮發展初期，的確有若干「未決定用途」的土地，為預留土地以應付將來未可預料的土地需求，或是需進一步詳細設計研究的地區【註一】，例如元朗周邊地區（東成里）和石澳礦場等等，它們劃作「U地」都有相當一段的歷史。

❢ 近年規劃署會將具爭議的規劃個案，由一項清晰的土地用途，改為「未決定用途」以暫時處理爭議。粉嶺高球場建屋為明顯例子，12000個公屋單位因而「凍過水」，同時整塊土地長期規劃變得不明。近期港大於薄扶林興建深科技研發設施「國際創新中⼼」的計劃，在進入城規程序時亦惹起大量反對聲音，規劃署已建議將其改為「U地」，今年4月很可能會通過，無意將土地回復至原有的「綠化地帶」。

事實上，將大片土地劃作「U地」有其弊端。「U地」並沒有其他有具體用途的土地般，列明「經常准許用途」和「須先向城市規劃委員會申請的用途」。換句話說，規劃署在執管土地用途時，或城規會在審核發展申請時並沒有那麼清晰指引可依。無固有準則亦令公眾難以缺乏政策基礎下討論規劃利弊，或會導致不良的規劃結果。2021年，屬「U地」的東成里有一1518伙住宅發展計劃獲批，位置過度接近南生圍，且位於濕地緩衝區內，亦曾引起爭議【註二】。

令人擔心的是，隨著規劃爭議日增，政府或許會選擇躲在這類「規劃Comfort Zone」，令這類「未有規劃的城市規劃」可能會越來越多，雖然貌似將爭議暫時擱置，但實質上卻令這些土地處於規劃半真空狀態，城市規劃的效用亦會打折扣。

【註一】屯門分區計劃大綱圖 S/TM/1

【註二】香港觀鳥會：施政下「濕地緩衝區」將名存實亡 入信城規會保護繁殖鷺鳥 https://shorturl.at/4idfP