【遷與遷回】香港住宅重建回遷從來都不是「特例」？

市建局近年頻繁提出檢討「同區七年樓齡」計價機制【註1】，期望藉此降低給予業主的賠償成本。但不少業主其實更加關心能否在重建後原址回遷。

事實上，市建局於2011年亦有推出「樓換樓」的後續安置計劃，當中亦有原址「樓換樓」的選項。然而措施卻要求業主需先接受「七年樓」呎價計算的現金補償，再選購原址重建單位中「最低數個樓層」，並額外付出一筆款項彌補市值差價【註2】，亦沒有為欲原址遷回的業主提供過渡補貼。因此截至去年8月，亦只有8位業主選擇原址遷回【註3】。

究竟「賠償了事」是否重建唯一慣例？而能容納「原址遷回」的重建方案，又是否只是「天方夜譚」？研究員翻查歷史文件，發現由上世紀50年代至今的不同時代，一直有不同的重建項目，事實上能安排居民原址遷回，案例亦橫跨不同房屋類型，宛如一個小小的另類安置史展覽。這反映原址安置並非一種例外或特權，而是一直存在、尊重居民居住權的真實選項。以下將提出當中5個，作為重建回遷的具體案例，並呈現各個案例對現今市區重建軌跡的啟示。

▍早於50年代已有重建回遷先聲？

➤ 1. 重建項目：石硤尾寮屋區重建、徙置區重建為白田邨

原住宅性質：寮屋
重建後住宅性質：徙置大廈/公營房屋

公布重建時期：1954年；70年代初；2013

竣工時期：1954年；70年代初；即將完成

負責重建機構：政府

早於1953年，石硤尾寮屋區於聖誕夜大火，導致近6萬人流離失所，當時政府回應災情雷厲風行，僅一天便已決定盡量貼近火災原址興建廉租屋予安置災民。及後，政府在兩個月內興建200餘座兩層高的「包寧平房」（Bowring Bungalows），提供8,000個單位，並在一年後同樣在火災原址建成第一期七層徙置大廈群，供災民入住【註4】。

1970年代初，當政府開始拆卸石硤尾附近徙置區時，仍沒有將居民遷移，而是將其安置於附近興建的白田邨公屋【註5】。而當白田邨於2013年宣佈重建，在當地社群爭取原址安置後，較後面對重建的居民亦可遷回先重建的單位【註6】。這意味70年來，當區居民，在經歷3次重建下，亦有原區／原址回遷的選擇。

▍自負盈虧的公營機構 同樣可安排原址回遷？

➤ 2. 重建項目：駿發花園

原住宅性質：私人住宅
重建後住宅性質：市區改善計劃屋苑

公布重建時期：1974年

竣工時期：1991-1995年

負責重建機構：房協

除了政府主責的公營房屋重建項目外，過去由自負盈虧的公營機構主導的重建項目，亦曾落實過「人人稱善」的原址安置方案。1974年，房協與政府合作，將油麻地馬頭角六條街道112幢戰後唐樓全數收購、重新規劃，發展成近900個出售單位、600個租盤的屋邨「駿發花園」【註7】。

當時每名業主會獲派兩個新屋單位，同時獲安排暫住於其他房協單位或公屋直至重建完成，商舖獲「舖換舖」的安排、 而租客亦可優先購買重建後新單位【註8】。另外，屋邨亦設有150個出租長者單位，以推廣「居家安老」的理念，反映當時房協亦有考量針對特定群體的妥善安置安排，否則長者亦未必能於熟悉的社區與環境中安享晚年。

▍商業原則為主導的私人重建項目 原址「樓換樓」後仍獲利？

➤ 3. 重建項目：寶翠園重建

原住宅性質：高級華人公務員宿舍
重建後住宅性質：私人住宅

公布重建時期：1989年

竣工時期：2000-2001年

負責重建機構：發展商(信德集團、新鴻基地產、廖創興企業及新世界發展)

1950年代，香港政府華員會向政府申請土地，組織合作社建公務員住宅，寶翠園便為其中之一，直至1980年住宅變舊，在重建潮下吸引了一些私人發展商提出收購及合作發展，包括長實、信德集團等。當時《強拍條例》尚未落實，加上寶翠園原先發展密度低，重建後發展成8倍地積比的屋苑，利潤空間大，促使業主有談判籌碼，最終於1989年與條件較佳的信德集團達成協議。

依當時的方案，發展商不但負責發展資金，亦會提供每戶300萬元的三年租金補貼。另外，發展商亦將靠近山的第2座和第3座單位交予原合作社主席，讓原業戶以「呎換呎」方式回遷，若呎數有差異亦會事先協議好一個呎價以作彌補，單位位置則由抽籤決定，最終發展商仍能從這個重建項目中獲利【註9】。由此可見，即使在以商業原則為主導的私人重建項目，「原址回遷」亦非必然「蝕錢」的安置方案。

▍私人發展商強拍完都可以俾居民回遷？

➤ 4. 重建項目：大坑麗星樓重建為上林

原住宅性質：私人住宅
重建後住宅性質：私人住宅

公布重建時期：2005年

竣工時期：2010年

負責重建機構：發展商(香港置地)

「強拍條例」於1999年通過後，居民在重建項目上的議價能力被削弱，但原來容許業主遷回的重建項目仍然有例可循，甚至出現在首個利用《強拍條例》重建的屋苑 —— 麗星樓。當時發展商置地用了十年時間收集約97%業權，方於2005年提出強拍。

由於麗星樓在重建前仍未用盡地積比率，加上當時有不少發展商，同置地爭奪發展權，因此業主們亦有一定議價能力挑選合作伙伴。而置地提出的方案最為優厚，業主不但可換取同樓層及座向的單位，以及獲至少40萬元賠償及60萬元低息貸款，更可按重建後單位價值獲利潤分紅【註10】。重建後得出的277伙，僅有100餘伙高層單位用作發售，其他均交還於前業主，與今時今日強拍重建模式相映成趣，亦反映發展商只要選擇一定程度讓利，與居民共享重建成果絕非不可能【註11】。

▍市建局本身亦有私人屋邨重建回遷案例？

➤ 5. 重建項目：大坑西邨重建

原住宅性質：私人廉租屋邨
重建後住宅性質：港人首置住宅及出租房屋

公布重建時期：2021年

竣工時期：預計2029年

負責重建機構：平民屋宇及市建局

香港唯一一個由私人機構營運的廉租屋邨「大坑西邨」，由當年曾協助安置石峽尾災民的香港平民屋宇公司管理。平民屋宇在2014年起反覆討論重建作其他用途，最終於2021年正式與市建局合作重建，重建項目後將提供3,347伙，其中約2,000伙將作「首置單位」出售予首次置業人士，另約1,300伙將作重置現有租戶的單位。另外，回遷居民亦會獲發租金及搬遷津貼【註12】。不過平民屋宇早前公佈僅有3分之2租戶仍符合廉租屋申請資格，實際原邨安置效果仍待重建後審批資格而定【註13】

但這至少反映，原址回遷即使到了近年，亦不一定已成為不合時宜的方案，甚至乎連市建局自身的項目中，亦能找到近年案例。

▍以財政為主導的重建思維 扼殺多少安置措施的可能？

房委會早於2011年已制定「重建高樓齡公共租住屋邨的優化政策」，將「原址重建的潛力」納入審視重建項目的基本原則【註14】。近年常被提上議程的公屋重建項目中，亦有不少原邨安置的方案，包括部分現正進行的華富邨、馬頭圍邨、彩虹邨、漁光村，以及觀塘花園大廈等項目，亦確定將重建分段進行，以使較後搬遷者能搬入新落成的單位。

而上述大型公共屋邨重建戶數眾多，規模之大亦使其原址安置難度，實際上遠高於私人重建及市建局現時普遍的重建項目。然而，隨住強拍門檻不斷降低，《收回土地條例》賦予市建局的極大權力，以及城規程序一再放寬，小業主與發展商就重建談判的籌碼越來越少，往日相對而言能保障居民居住權的重建方案買少見少【註15、註16】。而事實上，香港市區重建以財政考量為主導的軌跡，在上個世紀已可見端倪。

根據80年代規劃學者Roger Bristow對香港早年重建計劃的描述【註17】，政府重建政策在1975年起已不斷減少其財政承擔。整體而言，市區重建項目往往被被視為一項財政事項而非社會實踐 (came in the end to be seen as a financial rather than a social exercise)，一些全面公共重建可能發揮的角色/功能，顯然被刻意迴避了 (The possible role of comprehensive public redevelopment was clearly side-stepped)。近年常言要進一步降低收購成本，似乎也是這種財政主導重建的思維延伸而來的要求。