【每放乙廈】灣仔區乙級商廈出售呎價四年蒸發三成

疫情前政府過份樂觀估計商廈需求，過去十年大增商業地供應，經濟逆轉下商廈空置率急升【註1】。官方的最新數字（2024年底）顯示商廈空置率史無前例地升至16.3%，甲級商廈更高達17.4%。為減低空置 ，政府本年起提供改變規劃用途及豁免部分樓面面積的政策優惠，鼓勵將商廈改裝為學生宿舍【註2】。計劃一出，已有興建中的商廈着手未來轉為學生宿舍的設計【註3】。但到底「商改宿」對市場的影響有幾大，商廈價格變動又反映了怎樣的政策效果？

甲級商廈租金通常被視為香港經濟寒暑表，但中小企佔香港商業單位之絕大部分，而他們多租用甚或持有乙級商廈單位，乙級商廈的價格同樣值得留意，而事實上乙級商廈有300萬平方米總存量，佔全港私人寫字樓面積2成多【註5】。中小企以外，勞動力較少的科技公司亦會選擇進駐【註4】，乙級商廈的情況或更能反映香港經濟實況。而乙級商廈的特點是交易遠比甲級商廈旺盛（甲級商廈多由大地產商持有作出租之用），故此研究員選取全港最多乙級商廈的灣仔區，探視近年的乙級商廈的成交情況。

▍乙廈售價兩年跌近兩成 四年跌三成

透過整理在2025年灣仔區乙級商廈的50個成交個案，並對比同一幢商廈內同類單位（面積與樓層相若）過去四年的成交呎價，研究員發現有27個個案所處商廈有呎價下跌的情況。事實上，差餉物業估價署公佈的灣仔區乙級商廈售價指數，亦由2023的485點大跌至2025年第三季的315點(-35%)。

仔細分析，發現這27個個案的呎價，過去兩年平均跌價17.6%，四年來跌價達平均30.9%。其中有部份個案更跌幅驚人：一兩年間跌價四成、三四年間跌價近半，更有單位創出呎價3、4000元的「破抵價」。

部分跌價例子如下：

商廈名稱及單位｜2025年成交單位及呎價｜2023-24同類單位呎價（對比25年變動）｜2021-22同類單位呎價（對比25年變動）｜

❢ 接近地價成交：

華軒商業中心低層｜$3700｜$5926（-37.6%）

裕安商業大廈中層｜$4196 ｜$9510（-55.9%）｜ $10490（-60%）｜

❢ 兩年最大跌幅：

金鐘匯中心 低層｜$8607｜$15632（-44.9%）｜$18197 （-52.7%）

經信商業大廈 高層全層｜$5594｜$9169（-39.0%）｜$9246（-39.5%）

高層全層｜$14119｜$22202（-36.4）｜$19166（-26.3%）

❢ 四年最大跌幅：

得利商業大廈 低層｜$6432｜N/A｜$13485（-52.3%）

金鐘匯中心 低層｜$9923｜N/A｜$18363｜（-46.0%）

天樂廣場高層 全層｜$7008｜$9725（-27.9%）｜$12500（-43.9%）

完整27個跌價個案列表

▍供過於求、樓宇老化、按揭難尋：價格會否「乙」賣「乙」平？

根據物業代理資訊，港島二線甲級商廈的租金水平已跌至與乙級商廈相若【註6】。第一太平戴維斯的研究報告已指中環商廈的租金下降會有溢出效應，與周邊地區形成直接競爭【註7】，未知會否再進一步壓抑灣仔乙級商廈售價。同時，灣仔區內乙級商廈有供過於求的狀況。研究員近來曾到訪區內數座乙級商廈考察，發現不少「水牌」沒有公司名稱，或舊有公司名被皺紋膠紙覆蓋，顯示搬遷後未有新租戶。

此外，灣仔區乙級商廈普遍樓齡達3、40歲，將步入維修期，售價有機會進一步受壓。不過，樓齡並不能完全解釋跌幅，例如樓齡分別只有3、4年的金源集團大廈及333 Hennessy均有單位比三年前售價跌近四分一，顯示整體乙級商廈售價受經濟大環境影響而下跌。

商廈價格受壓，亦可能源於銀行收緊對商廈單位按揭的批核。雖然金管局於2024年放寬以公司名義購入的非住宅物業按揭至7成及暫停壓力測試，希望藉放寬貸款刺激市場【註8】，但不少地產業內人士均指出銀行並未跟從金管局用意，反而以取消優惠、嚴格估價及篩選等方法拒絕批出信貸【註9】。商業樓宇價碼通常比住屋高出不少，欠缺融資下中小企很難籌措充足資金購入單位，造成承接減少，有份導致價格下跌。

政府放寬融資、提供改變用途便利以刺激市場的成效至今尚未可見，在長遠需求不穩下，乙級商廈價格可能繼續下跌。但這對用家而言，這可能不是壞事。由於租金壓力長期是在港營商的主要壓力之一，尤其是對中小企而言。當乙級商廈售價（或租金）下跌到某個水平時，對眾多中小企、資金短缺的非政府組織，以至創業者而言未嘗不是找到生存空間的機會，長遠來說亦可能對城市經濟有好處。