專題研究

發佈時間：2025年3月24日 新田科技城摧毀濕地上百公頃，為區內近年最大規模生境破壞事件之一，長遠衝擊近年健康已亮警號的米埔國際級濕地【註1】。如此計劃能獲通過，除了因為政府使用舊規劃資料以通過環評要求外，更因為計漏政府北都計劃外的「連鎖效應」：北都基建升級令區內近400公頃的發展商土儲【註2】一夜之間變得價值連城，私人發展亦接踵而來。▍和生圍原濕地旁和生圍「恒大皇宮屋」計劃 膨脹12倍時間倒帶至2020－2021年，當時內房恒大還未爆煲，花近百億申請在元朗和生圍、鄰近加州花園的濕地緩衝區內興建268個幢洋房，其中1座設8廳8房，樓面面積達20萬呎，被稱爲「皇宮屋」。連同附近較「樸素」的獨立屋發展，預計人口僅為854人【註3】。當時若干城規會委員已對於這個位於濕地緩衝區而言，明顯屬龐然巨物的皇宮屋所產生的生態影響已表憂慮－－因為地皮僅距離米埔濕地300多米。但近日從恒大接手了地皮的財團近月向城規會申請放寬發展密度，計劃將其發展3,517伙的「小社區」，伙數暴漲12.3倍，合共128幢洋房，47幢樓高6－10層住宅大廈，人口激增10.7倍至過10,000人【註4】。翻查資料，旁邊離濕地更遠的加州花園只是1－2層高，人口僅4,000人，而更加接近濕地的前皇宮屋地皮，申請興建高10層的住宅大廈；參考視覺影響評估圖【見圖】，和生圍發展鶴立雞群，大有壓倒旁邊濕地生境之勢，其生態影響之大亦不言而喻。▍北都發展計漏「外溢效應」國際級濕地危危乎和生圍發展申請（編號:Y/YL-MP/9）仍在公眾查閱階段(截至2025年3月24日)，將在月內審議，可惜目前社會就此討論不多。翻查代表發展商的顧問提交的規劃書(supporting planning statement)，發展商之所以認為可以在濕地旁邊如此大興土木，是因為所在地的「規劃境況」已經與以往不同，「一系列本地和跨境策略性運輸交通基礎建設項目，為該區更高的發展能力創造動力」，雖然沒有指明為什麼交通基建，但明顯是指快將展開研究的北都公路。和生圍規劃書還指由於項目接近新田科技城，「與周圍現有住宅互相融合協調」、「提供務實而可行的發展機遇」、「有助於北部都會區的住房供應」，明顯是為了在新田科技城工作的專才而設，因此若果沒有北都的話，這片濕地緩衝區土地亦不會被看中發展。按目前規劃資料來看，縱使顧問準備的生態影響評估 (ecological impact [...]

發佈時間：2025年3月19日 近日發展局長甯漢豪表示本港不存在住宅供應過剩問題【註1】，並在不同場合亦引述差餉物業估價署推算4.1%的低住宅空置率（2023）佐證，以說明無需要繼續推行林鄭曾推出的一手樓空置稅【註2】。有些人辯解指低於5%的空置率是「自然空置率」，即例如業主換樓／裝修時產生的「假象」，不屬於空置問題。不過晚上在街上閒逛，尤其是在新市鎮或重建區，不難找到落成多年還烏燈黑火的新樓；新樓盤開售多年後，仍不難找到一手單位出售；即時已多數售出，有些新盤亦異常地寧靜，難以相信這些純粹是「自然空置」。差餉物業估價署的空置數字，十分值得細心檢視。▍政府計算住宅空置率時 假設了丁屋並不存在差餉物業估價署每年年底都會進行調查，包括過去3年落成的私人住宅單位，及在落成3年以上，只抽樣3% 作調查，取樣數字太低，而且方法竟是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察（沒有進入單位）【註3】，亦沒有透露如何具體界定空置，例如某戶主或專才購入單位為第二甚至第三住所，隔很久才回來一次，管理員或會視為「非空置」，誤差甚大。更大的漏洞是，自2002年起差估署的空置率推算剔除丁屋，現時丁屋數目已逼近5萬幢丁屋。丁屋也是私樓種類之一，大多亦會劏開三層出售，明顯忽略了重要的私樓供應來源。官方空置率的調查方法已有先天缺陷，尤其是每年新增丁屋單位本身數字十分可觀。▍一幢丁屋可「一劏三」 潛在供應量可及官方私樓供應數字的10%每年均有不少丁屋新盤推出，部分可能屬於非法套丁（未知是否因此政府部門不願將其納入調查範圍）。根據地產代理公司的搜尋器，多數單位面積是700呎或1400呎，意味著一幢2100呎的丁屋可被劏成兩至三個獨立單位出售；部分較舊的丁屋甚至可能被進一步劏成6個各350呎的小單位。近年政府提供的丁屋有關數字十分零散，研究員能找到的是2021－2023年間，分區地政處根據《建築物條例（新界適用）條例》，合共發出1,695份滿意紙【註4】。獲取滿意紙後，丁屋可以正式入住，無論是原居民入住抑或申請撤銷轉讓限制後向市場發售，亦是一種可居住的房屋資源。這代表了2021－2023年間，有潛在最多額外5,085（1,695x3)個另類「鄉村私人住宅」單位釋放，同期差估署的資料顯示有49,406個單位落成，若計及這些丁屋單位，實質私樓落成量會額外增加10%，但丁屋單位卻沒被看待為住宅供應而被計算在空置率調查之中，產生極大誤差。如果以丁屋總數來看的話，數字更為可觀。從1972－2022，政府已批出45,021個丁屋牌照【註5】，假設近年批核的牌照的丁屋已經落成並獲完工證可供入住，並保守估計平均每間丁屋能劏出2.5個獨立單位（因並非所有丁屋均會劏成3個甚至6個單位，部分新近落成的會劏成頂樓700呎及下複式1400呎2個單位，保守起見，取其中間數2.5個單位作大概推算），則潛在忽略了的私樓存量達11萬以上規模，還未計並非以丁屋牌照興建的舊村屋，或重建的新村屋，所以實質私樓總存量數字是更多，可見忽略村屋／丁屋的空置率統計數字會導致未能看清真實情況。▍丁屋單位空置量更可觀 官方住宅空置率屬低估由於官方空置率忽略了村屋／丁屋，他們的實質空置率更是一個謎，不過相信數字會比一般私樓更加嚴重：若然各位在路經新界鄉村，不難會發現一些落成了好幾年的丁屋，一直都處於「清水」狀態，沒有裝修亦沒有入住，不排除是等待獲發完工證後5年「過冷河期」，或許有些丁屋發展商在樓市低迷下，寧願將落成丁屋調空5年，等待「樓市小陽春」，也不願為丁屋補地價（每間丁屋的補價金額可達七位數字，但在發出完工證5年後將其轉售，則毋須補地價），這個情況在一些大型的丁屋屋苑尤為明顯。同樣「等待時機、待價而沽」的策略，在一般私樓市場亦甚為普遍，大量貨尾單位一直存在，其嚴重情況似乎未能反映在差餉物業估價署的住宅空置率推算上。研究員曾接受電視台訪問，指不少發展商的策略是不會立刻將新盤全面放售，而是會在開售第二年開始放慢放盤速度【註6】。研究員曾計算過某大埔新盤，開售3年後仍有30%未賣，個別樓盤甚至拖7年都未賣完，還未計已賣的單位，實質上是否空置，難以想像為何官方數字長期維持在「自然空置率」的水平。▍不願認真量度住宅空置量 迴避一手樓空置率立法呼聲首先從調查範圍看，目前空置率的調查方法竟忽略了數以十萬計的村屋／丁屋單位，已知調查方法粗疏，數字自然不可靠。翻查香港物業報告的技術附註，差估署自2002年開始將村屋／丁屋數字抽起【註3】，而當年正值私宅空置率歷史高位(6.8%)，未知兩者是否有關，後來私宅空置率逐漸回落【註7】。要認真量度一個單位是否空置，方法有很多。例如調查單位的水電煤容量是否長期不尋常地低，以確定單位是否恆常或長期有人居住。類似方法其實在調查公屋空置時有所採用，政府要認真收集私樓數據的話，並非難事。然而一旦認真收集數據及恢復調查範圍至村屋／丁屋的話，實質的私人住宅空置率可能十分驚人，令政府更有壓力仿效國外訂立一手樓空置稅，以防珍貴的房屋資源被浪費。但這必然不會受到發展商的歡迎，因為它們會更難透過操控實質住宅供應來維持價格，尤其是近年樓市逆轉的情況下。這或許是政府多年來一直不願認真計算私人住宅空置率的真實原因，對全球可負擔房屋資源最為緊絀的香港而言，可謂非常匪夷所思。 [...]

發佈時間：2025年3月15日 北部都會區各新發展區正加速中，不僅現存的社區及環境要面對這種急速轉變，就連區內剛入伙的過渡性房屋如「博愛昇平村」【註1】，政府補貼3億興建，早前亦有報導因被納入優先區導致「剛入住即等拆」，突顯了粗放式規劃的問題，亦大大影響入住村內空置單位的意欲。而另一個面臨同類問題的個案，元朗新田過渡屋項目——「新田部屋」，為新世界於2021年借予政府作過渡屋的用地【註2】，涉1,080個單位容納2,700人，由去年7月入伙，房屋局局長何永賢數月前都親訪開幕，亦因未來新田科技城計劃，這項牽涉公帑補貼上6億而建的過渡屋，壽命還能延續多久?在新田科技城的規劃用地中，「新田部屋」選址位處「消防處新界工程部及相關設施」，預期是區內首階段的工程範圍，究竟能否捱到原訂5年的營運年期也成疑問。過渡屋一直被政府認為是解決劏房問題的「底氣」，然而一個個項目「剛起好就夠期」，將會令現今房屋策略「露底」。研究員再進一步查核，發現其入伙期將近一年，但至今最新狀況剩餘單位仍然超過一半，當中3人單位未編配率更逾8成。觀乎與「新田部屋」同期入伙的打鼓嶺「博愛昇平村」及錦田「路德會七星薈」，更有近7成未編配率【註3】。這種非一般高的空置狀況，部分反映選址位置問題，更大程度因為這些過渡屋已判上「死期」，可以想像考慮入住的居民將要面對穩定性的問題。事實上，位處偏遠鄉郊的過渡屋不一等沒有市民入住，有較完整編配率的元朗東頭「同心村」(98.7%)、以及洪水橋「仁愛居」(99%)，以及「博愛江夏圍村」(94.6%) 【註4】現時都有很高的入住率，但搬到「山旯旮」難保未搬上到公屋就要再搬的過渡屋，將會大大減低市民入住意欲。類似「昇平村」及「新田部屋」，還有牛潭尾真善路和流浮山的2個新過渡屋選址，同樣被規劃於北都新發展區的範圍之內，都面臨同一樣的處境。歸根究底，歸因過渡屋的規劃與選址不純粹是從暫時解決基層市民的居住問題出發，相關用地的發展商在興建過渡屋當時已同時向城規會申請由住宅(丙類)改劃至(乙類)，旨於增加地積比，以興建4幢35層高、提供1980伙的私樓【註5】，期望平整好過渡屋項目「功成身退」後，就能為私人住宅項目鋪路【註6】，令相關政策更似幫發展商過渡，或者幫政府提升房屋指標過渡，而新田部屋這上千個用6億公帑興建的過渡屋單位未用完即棄。 【註1】本研社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回　新界北規劃有幾粗疏？ https://shorturl.at/7fXJN 【註2】明報財經. [...]

發佈時間：2025年3月11日 明日大嶼已成明日黃花，財赤下社會共識為減省不必要開支，但發展局最新指仍然會完成未完成的明日大嶼研究，至少花費$6.4億，還說做好的研究未來還會用，「唔好嘥」。這場鬧劇的起點源自約10年前的的東大嶼都會願景，所以除了這$6.4億外，還須計及過去10年已花費、無法計量的成本，例如大量公共和社會資源和時間。除了要求及時止損外，更重要的是聚焦從明日大嶼這場鬧劇中學到的教訓和啟示，帶來了什麼反思，以避免將來重蹈覆轍，那麼過往的犧牲才來得有意義。▍讚「上乘投資」學者 只能信佢一成回到2018年，當全城關注明日大嶼天價時，有38名經濟學者力排眾議支持，先指社會「情緒化」，再將明日大嶼形容為「上佳投資」【註1】，其基礎為估計人工島只是賣地會就有8000多億收入，已足夠回本。由於工程費用攤分數十年，港府財力絕無問題。這些觀點現在看起來已是笑話，相信這批學者已無人敢再談及這項「上乘投資」。專家學者的意見或表面專業中立，但背後或有經不得起時間考驗的大膽假設，所以社會亦不能再盡信專家所言，而需要尋根究底，驗證其專業觀點是否紮實。▍投放人力物力不止6.4 億在$6.4億顧問費以外，政府花費了不可計量的資源推銷明日大嶼，包括薪金昂貴的高官的寶貴時間、發展局和新聞處等公務員大量的公關資源、僱用社交媒體小編來反駁民間研究報告、無數內部會議、印刷大量宣傳品如顯示填海前後東大嶼水域想像圖的「光柵卡」（俗稱閃卡）等。還未計及大量專業團體年輕會員的心機－－2023年中前發展局還大力宣傳和與持份者接觸，與六大專業團體（測量師學會、建築師學會等），開了不少研討會等【註2】；此外成立過6大工作小組，邀請26個學者給予意見等等，現在他們的專業意見無用武之地。更加沒有計及工程策劃以外的大量社會成本－－引起一場上萬人的示威、激起官民爭拗、製造專業人士與普羅市民的對立、甚至波及娛樂圈：劉德華被冠上「填海華」的稱號，至今仍然洗脫不到「罪名」。從中可見，政府貿然挑起一場沒有贏家的戰役，成本遠遠不止眼見的金錢成本，還有更廣泛更無形的社會成本。▍「藏富於地」的土地儲備發展概念破產過去視明日大嶼作為上乘投資背後的預設，是土地能承載財富，賣地一年可獲千億收入，透過不斷造地便能持續產出利潤，高昂的地價，能支撐土地能製造大量經濟價值的論點，「藏富於地」，更令政府努力製造不知有沒有需求的土地。但已這是過去的事。隨著政府低調棄島，政府貌似全面改變了其政府主導發展思維，在北都發展中不再奢求賣地收入，而是透過片區模式等土地行政鬆綁吸引私人投資推動發展，但背後假設土地必然昂貴並從能夠從中榨取重大經濟價值的思維沒變，似乎沒有認清「藏富於地」的土地儲備發展概念已經破產。現時政府極力推銷下，發展商依然對北都具體發展普遍口惠而實不至，足以證明這點。▍假大空畫大餅城市開發模式應告一段落明日大嶼為典型的從無到有，畫大餅的城市開發案例。這類沒有現存和具體需求基礎的城市規劃，並沒有嚴謹的估算，所以容易估錯數，即使落成還要面對空置和低使用率的風險，這點在全球大批畫大餅的填海失敗案例中清楚說明【註3】，在財政緊絀的未來，這類高投資和回報不明的畫大餅城市開發模式應告一段落。▍明日大嶼「白色規劃」演化成北都的「戰略留白」當政府無法為沒有現實需求的質疑辯解時，經常會挪用外國「白色規劃」(white zone) 的案例，說明「先造地後想用途」的必要性，但背後仍是基於前述「藏富於地」的假設，面臨很大不確定性和風險。自「白色規劃」概念在明日大嶼生根後，北都規劃亦用上類似概念－－新田科技城和流浮山的藍圖預留大量沒有具體用途的創科土地，好聽一點是「戰略留白」，雖有闡述策略，但實質具體來說政府亦不清楚這些土地該做什麼、有什麼人會用，遑論計好數避免浪費和過度發展。▍所謂「策略性」 (CBD3、機場城市)一開始都只是一紙空文由於缺乏具體內容對應具體用地需要，所以連政府和顧問亦無法具體形容土地用來幹什麼：「核心商業區3/CBD3」（即明日大嶼），和CBD1和CBD2的定位區別是什麼？為何啟德(CBD2) [...]