【「深」不見底】北都頭盤首批呎價近$18,000 有無參考深圳鄰區樓價？
原文發佈於2026年8月12日
發展多年北都終於迎來第一個新樓盤推出，古洞北「頭炮」、會德豐旗下共有781伙的「PARK SILICON」上周五公布首張價單，折實平均呎價$17,671元【註1】。作為鄰近港鐵站的樓盤項目，發展商指是次定價已參考新界區成熟港鐵站上蓋物業，並稱古洞為「北都中環」，預料此「北都價」對未來的北都樓盤具指標性作用【註2】。
事實上這幾天民間已經有很多討論，在深港同城化的脈絡下北都私樓長遠而言能否維持溢價，不過如何判斷深港樓盤的競爭有多大，以進一步討論北都私樓「前途」，還需看與北都新發展區毗連的深圳羅湖、福田、南山等地的樓價。
研究員透過內地房地產信息平台如「房天下」、「安居客」等，整合羅湖、福田、南山三個毗鄰香港的深圳市轄區，整合2025年後開盤銷售的26個樓盤的8月均價，若以此作總戶數均價類推，每單位平均呎價約$11,433元，當中已包括多個南山臨海豪宅項目，亦僅是「PARK SILICON」價格的6成多。若果僅計算最鄰近古洞北的羅湖、福田兩地新盤，每單位平均呎價僅為$9,331元，僅是「PARK SILICON」價格一半。
▍深圳最貴的福田新盤均價亦只是「PARK SILICON」七成？
根據「房天下」區域新房均價的數據，福田的新樓價格最高，其次為南山，而羅湖樓價則為最低：
➤ 深圳各毗鄰市轄區的新房均價
市轄區｜區域新房平均呎價（港元）｜相對於「PARK SILICON」比例
福田｜$12,618｜71.4%
南山｜$11,381｜64.4%
羅湖｜$6,960｜39.4%
* 以每1元人民幣兌1.16元港元作計算
相對於平均呎價$17,671元的北都頭盤「PARK SILICON」，即使是樓價最貴的福田新盤呎盤，亦僅是其7成。而最近的羅湖新盤呎盤，甚至只有其不足4成。而上述新盤持續銷售，其涉及的大量伙數，亦與北都未來樓盤直接競爭：
➤ 深圳各毗鄰市轄區2025年至今開售的新盤數字
市轄區｜新樓盤量｜總伙數
福田｜4｜2,821伙
南山｜19｜9,509伙
羅湖｜3｜1,614伙
總共｜26｜13,944伙
根據古洞北及粉嶺北新發展區的發展大綱圖發展參數，古洞北及粉嶺北新發展區的新建私人房屋單位，亦分別只是約14,900戶以及約8,400。這意味單單是約近一年半的毗連深圳市轄區的約14,000伙新盤，已與整個古洞北未來總伙數相若。而深圳尚有源源不絕的住宅項目正在發展，未來北都樓價似乎亦需參考上述樓盤的供應與價格。
▍近年深圳新盤 僅有3個極豪華豪宅呎價高於「PARK SILICON」？
綜觀2025年至今開售的26個新盤，雖則絕大部分價格均遠低於「PARK SILICON」，但亦有3個住宅項目的呎價更貴，即均是位處南山區的中信城開信悦灣、安緹雅苑、深圳灣澐璽。它們的共通之處，是均相鄰於深圳灣海岸綫，尤其是中信城開信悦灣更是三面環海，深圳灣澐璽則位處深圳灣後海中心區域；而安緹雅苑則位於深圳灣超級總部基地核心區域及紅樹灣豪宅區，雖非直接臨海，但亦是一梯一戶的低密度豪宅：
➤ 呎價貴過「PARK SILICON」的深圳樓盤
樓盤名稱｜地區｜伙數｜港元呎價｜交樓日期
中信城開信悦灣｜南山｜407伙｜$26,338｜2029年6月30日
安緹雅苑｜南山｜144伙｜$19,936｜2028年12月1日
深圳灣澐璽｜南山｜602伙｜$18,966｜2028年12月31日
因此，從地理上分析，深圳近年較為昂貴的住宅項目，基本上都離不開深圳灣沿岸鄰近區，即使是其他相對較貴，呎價僅稍低於「PARK SILICON」的深圳樓盤，除招商海晏府外，其實亦是位於深圳灣住宅圈。然而，中信城開信悦灣已是深圳灣海岸綫最後一塊純住宅用地【註3】，亦可預視未來短期內，毗連香港的深圳區域未必再有如此多高價的住宅項目落成。
➤ 呎價稍低於「PARK SILICON」的深圳樓盤
樓盤名稱｜地區｜伙數｜港元呎價｜交樓日期
后海招商璽｜南山｜261伙｜$16,170｜2028年
招商海晏府｜南山｜151伙｜$16,165｜2027年12月25日
GCC聯泰超總灣｜南山｜335伙｜$16,165｜2028年2月
中海·深灣玖序｜南山｜1,015伙｜$15,732｜2027年9月30日
而更為普遍的，則是以下這些呎價約一萬的住宅項目，甚至有不少僅是數千元一呎：
➤ 呎價遠低於「PARK SILICON」的深圳樓盤
樓盤名稱｜地區｜伙數｜港元呎價｜交樓日期
新世界香蜜四季家園｜福田｜923伙｜$14,139｜2028年6月
金地環灣城｜福田｜848伙｜$12,301｜2028年3月31日
自貿·灣啟紫荊｜南山｜485伙｜$11,531｜預計2027年6月
萬星林花園｜南山｜763伙｜$11,315｜預計2027年12月
深鐵桂灣凱旋府｜南山｜608伙｜$11,315｜2027年底
頤城瑧灣悅家園｜南山｜785伙｜$11,315｜2026年12月
皇熙悅府｜福田｜732伙｜$10,992｜預計2028年5月
翰熙典居｜南山｜714伙｜$10,776｜預計2028年3月
觀山海家園｜南山｜870伙｜$9,160｜預計2026年
中海雲啟源境｜南山｜708伙｜$9,160｜預計2027年4月30日
京基·華樾｜羅湖｜451伙｜$8,406｜2027年4月30日
望海玥｜南山｜936伙｜$8,123｜2027年
天健灣時代府｜南山｜290伙｜$7,759｜2028年6月30日
樂源雅居｜南山｜143伙｜$7,005｜2027年6月30日
卓越瓏秀公館｜南山｜161伙｜$6,897｜預計2027年6月
同樂公館｜南山｜131伙｜$6,789｜預計2026年12月31日
金岸里｜羅湖｜360伙｜$5,496｜2027年1月31日
京基天薈公寓｜福田｜318伙｜$4,418｜預計2026年6月
京基·天珺府｜羅湖｜803伙｜$3,341｜2026年3月31日
▍北都住宅未來與深圳因素
即使是對於現時的港人而言，其實亦已有不少考慮北上置業，或為退休安居作部署，甚至願意實踐「住深圳樓返香港工」的雙城生活【註4】。以古洞北與粉嶺北為例，他們與羅湖、福田的距離，甚至還近於大埔等新界地區。可見，北都私人住宅已非僅與本地同區作競爭。
然而，過往討論北都住宅發展時，卻往往忽視了深圳鄰區的具體狀況，例如是未來深圳的住宅供應規模、樓價趨勢、地理分布等。當未來其實深圳更鄰近的區域其實亦有大量的住宅供應，而根據中原大灣區指數【註5】，深圳樓價直至今年6月仍然處於下跌趨勢，未有回升跡象，要在北都發展住宅獲利似乎面對重重困難。
現時政府亟需發展商參與北都規劃，為了提供誘因，亦已不斷放寬發展商發展住宅的規限，期望能以此作為槓桿為北都融資。但若果北都賣樓本身已未必有太多利潤，恐怕政府只能夠透過進一步放寬或補貼的形式，使發展商仍能在薄利多銷的處境下有利可圖，進一步令北都更多住宅供應，還要顧及日益顯著的「深圳因素」情況下，突顯了透過住宅土地項目作為融資誘因的發展思維，在推進北都發展上或未必行得通。
【註1】Yahoo財經. 2026年8月10日. 古洞PARK SILICON超額認購18倍 累收1,200票 6成屬自用客.
【註2】星島日報. 2026年8月10日. 古洞北首個新盤開價 PALO SPRINGS首批65伙 一房505萬入場 黃光耀：「北都價」具指標作用.
【註3】深圳房地產信息網. 2026年5月22日. 已取证！中信城开信悦湾302㎡首推售罄产品“爆款返场”.
【註4】星島日報. 2026年7月23日. 港人北上置業轉投深圳近郊 直擊港資龍崗鐵路新盤 專家拆解首期一成半免壓測按揭攻略.
【註5】中原地產. 大灣區專頁. 中原大灣區指數.
