【物管風雲】邊個發展商旗下物業管理公司 「管」最多香港市民？
原文發佈於2026年9月2日
房屋為許多香港人沉重的生活開支，惟關注點多落於樓價或按揭方面。但即使負擔得起首期和按揭供款，樓宇管理開支作為日後恆常財政負擔，亦「小數怕長計」：近年住宅管理費因工資和樓宇保養等因素，升幅「跑贏」通脹【註1】，而交由物業管理公司管理的房屋，不限於私樓，亦包括部分資助房屋甚至公屋，故此物業管理費用的升幅確是影響很多市民的生活層面。
除管理費問題外，物業管理公司還能影響屋苑維修事宜。近年屋苑圍標爭議屢見不鮮，實在越來越多人關注物業管理的背景，然而目前並無一個清晰圖像，揭示全港物業管理公司的版圖。
研究社年初曾就物管公司與大型發展商關係進行研究，發現全港有逾四分之一物業【註2】，包括住宅、工商廈或商場等，由與本地或內地發展商的關聯物管公司管理，雖未至於壟斷物管市場，但部分發展商在售樓後，仍然維持對旗下發展物業的控制，發展商在城市住屋上的影響力比想像中更大。
➤ 與發展商相關物業管理公司「管理」逾200萬香港市民
研究員根據「持牌物業管理公司管理物業資料庫」資訊【註3】，溯源式搜查各個物管公司的關聯集團，發現逾50間為本地或內地發展商轄下或關聯公司，這些發展商相關物管公司合共管理783,191伙，以2026年2月家庭住戶平均每伙2.6人計算【註4】，意味有至少約204萬人口受上述地產公司「管理」，若再加上港鐵、市建局、房協等有份發展並管理住宅的公共機構，則有約260萬人口，佔香港總人口的逾三分之一：
➤ 住宅物業管理人口最多的相關發展商（不包括房署）
撇除房署及房協租住公屋住戶（毋須繳管理費），「管理」最多人口的發展商／公共機構為：
發展商／公共機構｜管理伙數｜推斷管理人口｜轄下或關聯物管公司（簡稱）
1. 新鴻基｜189,183｜約49萬｜康業服務、啟勝管理、帝譽服務、超卓管理服務等
2. 港鐵｜125,015｜32.5萬｜港鐵
3. 華潤｜106,662｜約28萬｜昇捷管理服務
4. 新世界｜103,774｜約27萬｜新世界物業管理、國際物業管理、富城物業管理
5. 長實｜79,639｜約21萬｜港基物業管理、高衞物業管理
6. 中國海外｜70,351｜約18萬｜中國海外物業服務
7. 恆基｜54,227｜約14萬｜恒益物業管理、偉邦物業管理、尊家管業
8. 其士｜44,006｜約11.5萬｜其士富居物業管理
9. 信和｜25,331｜約6.5萬｜信和物業管理
10. 房協*｜17,728｜約4.6萬｜房協
11. 喜樂｜17,519｜約4.6萬｜怡信物業管理
12. 南豐｜16,871｜約4.4萬｜新卓管理、漢興企業、民亮發展、萬寶物業管理等
13. 華懋｜14,979｜約3.9萬｜合眾物業管理、合安管理、源發管理
14. 碧桂園｜14,412｜約3.7萬｜柏齡物業管理
*港鐵不屬發展商，但會與其他發展商合作發展私樓物業，並主導大部分合營項目的管理工作
*房協亦不屬發展商，而除上述管理單位外，亦管理逾20個的出租屋邨，合共涉逾5萬伙與13萬人口
➤ 本地大型發展商 轄下物管公司大多管理原發展項目
作為近年仍是本地私樓市場最活躍的發展商【註5】，新鴻基轄下物管公司所管理的人口，同樣冠絕其他發展商或機構，而其管理的住宅亦大多數為其本身的發展項目。研究社亦發現，近10年約500個新盤之中，物管公司與原發展商有關者約佔七成，上述過往較活躍的本地大型發展商，如新鴻基、新世界、長實、恆基、信和、南豐、華懋等，所管理住宅亦大多與其原發展項目相關，大多亦擁有多間物管公司。
例如是新鴻基以康業與啟勝為主要物管公司，前者規模最大，名下增設包括帝譽、君御等多間物管公司，後者主要管理新鴻基自身的地標和大型綜合項目，名下亦有超卓等多間物管公司。
廿多年前曾有指一般樓宇由康業管理，較高級的則由啟勝負責，惟後來分工或趨模糊，亦有言這類發展商設多間物管公司，以增加內部競爭提升效率【註6】。恆基亦有如偉邦與恒益等兩大主力，前者較多恒基自己的大型屋苑，後者組合較雜，住宅連同工商都有。另外，亦有小部分物管公司，如富邦物業管理【註7】，是由新世界旗下富城，與恒基旗下偉邦合組，以承接兩集團聯營盤。
➤ 港鐵物業管理住宅 規模堪比最大型私人發展商
港鐵在其「鐵路加物業」模式下，大部分上蓋住宅物業項目亦是由其直接管理，物管規模僅次於新鴻基。在這些上蓋物業發展項目的公契協議中，往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。使港鐵由招標、興建到管理，都能一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時，只能被迫接受港鐵管理其屋苑。
港鐵部分合作發展的項目，亦有可能外判予其他發展商轄下的管理公司，以火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，便外判屋苑管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責。研究社5年前曾統計港鐵轄下物管住宅，當時已涉管理近112,759個住宅單位【註8】，現已上升至至少125,015伙。隨著越來越多鐵路上蓋項目落成，加上北環綫等鐵路發展，凹頭、牛潭尾、新田、古洞等站亦將會有港鐵住宅項目落成，可預視未來管理人口亦將大幅增長。
➤ 中資發展商進駐本地物管市場 或收購本地物管公司
不少管理大量住宅的物管公司，原來亦與多間中資發展商有關，例如是華潤隆地，根據其旗下物管公司昇捷的管理伙數，已儼然成為本地「管理」第3多人口的發展商，與港鐵不遑多讓，另外中國海外與碧桂園亦分別名列第6和第14。華潤隆地與碧桂園兩者均是近年收購本地「老牌」物管公司，前者在2022年收購成立於1978年的昇捷，後者則在2020年收購成立於1977年的柏齡，兩間物管公司均已在本地業界經營近半世紀。
而中國海外則自設物管公司，除了管理包括啟德1號、維港1號、維港．雙鑽等自己發展的住宅項目，亦有接不同類型房屋的物業管理，例如是公共租住屋邨富泰邨、租置計劃屋邨青衣邨、居屋屋苑曉麗苑等，反映其住宅管理類型亦相當多元。而華潤置地收購的物管公司，亦同時管理不少公共租住或資助房屋。
➤ 房協房署主力管理公共房屋 唯部分公屋亦已外判予私人公司承辦
根據「持牌物業管理公司管理物業資料庫」現存資訊，房協現管理18個住宅項目，當中涉約5萬人口，已能在以上排名中位列首十，所紀錄的住宅，包括悅庭軒、綠悠雅苑、駿發花園等，均是房協發展的資助房屋。若再將房協轄下管理逾20個出租屋邨【註9】計算在內，則合共涉逾5萬伙與13萬人口，僅次於恆基的管理規模。
事實上，若將出租公屋的伙數計算在內，負責直接管理約4成公屋的房署，管理規模顯然能為列榜首。以現時約83萬伙房委公屋單位量粗略計算，房署管理的伙數亦涉33萬伙及約90萬人口，已遠勝於新鴻基。然而，房署亦稱，因公屋單位數量龐大，目前另外約6成的公屋物管工作，已外判予私人公司承辦【註10】。
整體而言，被外判公屋屋苑，大多由與發展商無關的不同私人物管公司承辦，或反映公屋招標及選擇物管公司時，較私人住宅更有彈性，雖則租戶或未有太大決定上的影響，僅能在抽樣情況下對其評分【註11】。亦有小部分與發展商相關的承判物管公司，則大多屬中國海外及華潤置地等中資發展商。反觀本地發展商物管公司承辦管理的則相對較小，但亦有小量公共屋邨由新鴻基、恆基及新世界轄下物管公司管理。
對於普羅市民而言，所住物業的管理公司背景，其實對住戶的「議價能力」有很大影響，例如若發展項目的公契由發展商單方面寫好，而後續管理亦是由其轄下公司主導，那麼相關條文或一開始便已向發展商傾斜，對於住戶而言相當不利。了解現時各大型發展商與物業管理之間的關係，以及整個業界的版圖結構，對於討論如何提高市場透明度、理解固化利益結構，以及思考如何扭轉業主劣勢亦相當重要。
【註1】商匯. 2026 年 7 月 4 日. 香港管理費 2026：點解越來越貴？業主自保 5 大策略.
【註2】本土研究社. 2026 年 3 月 24 日. 【「物」以類聚】物管業界同大型發展商關係密切 有幾影響你生活？
【註3】物業管理業監管局. 持牌物業管理公司管理物業資料庫.
【註4】政府統計處. 2026 年 8 月 28 日. 表130-06602：按房屋類型劃分的家庭住戶平均人數.
【註5】本土研究社. 2026 年 8 月 29 日.【新樓風雲】近年最活躍私樓發展商 竟不全是傳統「四大發展商」？
【註6】蘋果日報. 2003 年 3 月 30 日. 一山藏二虎 市場攻略：新地玩平衡保管業水準
【註7】Urban Group. 2002年3月16日. 新世界、恆基合組「富邦物業管理」為元朗蝶翠峰居民服務.
【註8】本土研究社. 2021 年 7 月.【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術.
【註9】香港房屋協會. 2026 年. 出租屋邨.
【註10】房屋署. 物業管理.
【註11】香港政府. 2019 年 5 月 8 日. 立法會八題：外判公共租住屋邨的物業管理服務.
