【鐵本主義】港鐵未來物業版圖不再限於鐵路沿線？
原文發佈於2026年9月11日
港鐵以「鐵路加物業」財政模式引以為豪，近年甚至輸出海外。港鐵參與私樓發展已成常態，而且似乎越起越多，若只計算2020年後推出的新盤伙數，港鐵是僅次於新鴻基的第二大私樓供應商。未來更多新鐵路站正在發展階段，未來港鐵亦將有更多新物業落成。
研究員透過翻查新聞報導、政府和港鐵文件，整理港鐵未來新鐵路項目中，在「鐵路加物業」模式下，獲批的土地面積以及預計提供的住宅伙數，以呈現港鐵未來的物業發展版圖。整理發現，港鐵有10個現正發展或即將發展的新車站採用「鐵路加物業」模式：
➤北環綫主綫項目車站 （合共至少26公頃）
鐵路站｜批出面積｜預計伙數
錦上路站｜未知｜第二期：1,290伙
凹頭站｜未知｜未知
牛潭尾站｜鐵路上蓋但未知確實面積｜約7,000伙
新田站｜三塊土地但未知確實面積｜未知
古洞站｜約4.7公頃｜未知
➤其他鐵路項目 （合共60.8公頃）
所屬鐵路項目｜鐵路站｜批出土地面積｜預計伙數
洪水橋站｜洪水橋站｜約8.2公頃｜8,202伙
屯門南延綫｜第16區站｜約6公頃｜第一期：1,280伙；第二期：5,510伙
東涌綫延綫｜東涌東站｜約7.6公頃｜第一期：660伙
小蠔灣站｜小蠔灣站｜約30公頃｜預計可提供共20,000伙，約一半為資助房屋單位
白石角站｜白石角站｜9公頃｜未知
按10個有較為詳細發展參數的新站計算，已獲批至少共86.8公頃土地，相當於2.6個日出康城，可計算到的單位數目至少接近44,000伙，但由於很多新站的發展參數未明（例如凹頭土地用途研究進行）中，實際單位數字將會多出很多。
至少4萬甚至更多個港鐵單位，是什麼概念？研究社於5年前曾統計港鐵物管公司管理接近12萬個單位，這批單位佔了港鐵歷來有份參與的物業發展之絕大部分（77個港鐵發展項目中的68個），可見未來新增的至少4萬多個單位將大幅增加現有港鐵的「物業王國」。
▍發現1：未來80%新站都有物業發展資助
暫時港鐵已與政府簽訂協議興建的12個站中，10個牽涉「鐵路加物業」地產發展模式，近乎站站都有新盤（只有屯門南站和東涌西站沒有）。北環線還有3個站未有簽訂協議，未知「鐵路加物業」物業規模。換言之，若以鐵路項目為單位計算，港鐵未來6個已落實的新鐵路項目，全部都牽涉「鐵路加物業」，港鐵已高度「鐵路加物業」作為鐵路發展融資方式。這亦可能反映了政府在財困下，不大可能以西港島線財政資助模式補貼鐵路發展，而選擇更多以批出土地發展權，資助港鐵發展新綫路的費用。
▍發現2：由上蓋物業演變成「飛地」
緃觀以上10個新車站項目，亦能發現港鐵似乎有越來越大的空間，從政府手中取得土地作物業發展。以往港鐵的「鐵路加物業」用地，牽涉鐵路物業上蓋或毗鄰鐵路站的土地。
唯在去年北環線項目協議中，政府首次向港鐵批出在粉嶺北第13區及第16區、與北環綫相距甚遠的兩塊飛地，將「鐵路加物業」模式的空間擴展至沒有鐵路的地方。今年8月，這種「飛地」模式照辦煮碗發生在白石角車站項目上，除一塊毗鄰車站的土地外，更批出一塊馬鞍山飛地予港鐵作私人住宅發展。港鐵的「勢力範圍」走出的鐵路網外的情況，有常規化的可能。
▍發現3：由招標者到規劃者之一
近年港鐵的亦似乎不只限於透過招標發展上蓋和「飛地」物業，甚至參與土地規劃。政府委託港鐵了為未來凹頭站及沙埔一帶的新發展區進行土地用途檢討。港鐵從當初僅是鐵路建造和營運者，演變成物業發展商，到現在甚至成為規劃者之一，為新發展區進行土地用途檢討，足見港鐵的的權力和影響力與日俱增。
▍地產市道衰落趨勢下「鐵本主義」推動鐵路發展的隱憂
港鐵越來越依賴地產收益補貼鐵路發展，此模式近年甚至擴展至影響土地分配和地區規劃，或許進一步促進港鐵的「鐵路加物業」發展。而且未來參與「鐵路加物業」模式的可能不止港鐵，還可能擴展至有意打入本地鐵路市場的鐵路公司，舉例說，東九龍智慧綠色集體運輸系統是以公開招標尋找建築商，而非一定是港鐵囊中物；政府亦會以「象徵式地價」向中標公司批出三塊住宅地作補貼，未來「鐵路加物業」可能有新參與者。
但「鐵路加物業」模式在地產市道衰落趨勢下，是否可持續卻仍屬未知之數。港鐵於2022年為小蠔灣第一期發展進行招標，只接獲3份標書，創當時近九年港鐵項目新低，並以流標告終【註1】，現在仍未見港鐵重推。而其後港鐵於2023年推出的東涌東站第一期更是「零入標」，後來需把項目「拆細重推」，第一期才得以成功招標發展【註2】，即使政府以批地補貼，但因地產市道不振，此模式創造的「現金流」亦少了。
另外隨著北都發展，香港的鐵路網將會有多年未見的擴張，而這波擴張比以往任何一段時期更加依賴物業發展或土地收益，但香港未來的土地能否像以往般「生金蛋」，長遠而言是不肯定的，這亦為港鐵引以自豪的「鐵路加物業」模式添上了陰霾。
【註1】香港01. 港鐵小蠔灣第一期項目流標 早前接獲3份標書
【註2】星島日報. 港鐵東涌東站一期項目拆細重推 收33份意向書 鄧智輝招標工作不可停頓
