【2022財政預算案焦點】 文章發布日期： 2022年2月23日 除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施，還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案：9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落，立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬，立即令樓價火速升溫，依家見疫情、移民潮同加息將至，財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限，8成則上限由1,000萬變1,200萬，明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾：全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展，因為棕地作業太多重置困難，但今次財政預算透露，政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地，反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈，順便給「受影響棕地營運者」，聲稱運用「市場力量」，意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work [...]
【民意清零】明日大嶼支持度 再創歷史新低 文章發布日期： 2022年2月22日 中大香港亞太研究所今日發表嘅北部都會區最新民調，標題指近半市民支持北部都會。不過細心啲卻發現，在北部都會區與明日大嶼取捨下，明日大嶼既民意都在幾年間悄悄「靜態清零」。支持只推行明日大嶼嘅就只有4.2%，而支持同時推行北部都會區同明日大嶼，只得21.9%；即係話加起嚟明日大嶼人工島都只係得番約四份之一（26.1%）嘅民意支持。 自從2018年林鄭月娥喺施政報告推出明日大嶼以嚟，民意都係四成左右，經過5年間既推銷，繼而縮水700公頃規模讓步，民意不單只沒有增加，反而更加消減，證明政府早前將反對明日大嶼意見歸咎於反對派阻礙，理由純屬虛構。按理今年明日大嶼會開始正式諮詢，相信都好難扭轉民望（除非造數）。 至於北部都會區，民調指未夠一半(49.1%)嘅市民喺呢個概念階段贊成，現時政府咁落力「推銷」北部都會，都未能獲大多數嘅支持。民調顯示北部都會區，56.9%嘅市民對政府財政表示擔心，當中有18.1%表示非常擔心。林鄭話「數字沒意思」唔公佈北部都會區嘅造價成本。原因相信一旦政府公佈北部都會區咁多基建嘅巨額成本，將會「嚇親」大家，未來北部都會區嘅民意支持度會唔會步明日大嶼嘅後塵? 參考來源： 中大香港亞太研究所民調（2022年2月21日）新聞稿： http://www.hkiaps.cuhk.edu.hk/wd/ni/20220221-142020_1.pdf #大白象 [...]
【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】 文章發布日期： 2022年2月17日 政府曾在現今新界東北新發展區（現今已成為北部都會區一部分），為囤地者度身訂造過一個「原址換地」的土地政策，可讓囤地囤過4萬呎以上的地主在私樓土地上繞過一般政府收地而直接獲得土地發展權，過往曾惹來官商勾結的廣泛批評，換地交涉拖足8年，到今日已乏人留意監察的情況下終於得出結果。 數年前只有2宗申請，今日由恆基、新世界、長實、資本策略等財團，一換就換了6宗共11.2公頃東北住宅地，基本上可比一整年政府賣地的規模，新界東北現在全區只有54公頃私人住宅地，單這一輪換地已佔整區私樓地約5分之1的規模。 近日亦有報導指現時另有9宗（共15宗）換地申請仍有待審批，若果每宗都換走約2公頃，基本上整個東北發展區未正式收地發展，主要私樓地已經由大地產商瓜分。 而政府近日繼續為地產商利益進一步鬆章，將本應用於鼓勵活化工廈的標準補地價方程「延伸」去新發展區，玩法一轉又會否收少了發展商的地價公帑？ 北部都會區揚言要全面解決住屋問題的關鍵，本來這些土地資源可更多用以提供更多作可負擔資助房屋，就算7-8折首置樓，都會好過直接被大地產商以非正規方式奪得土地發展權，根本無助於解決房屋問題之餘，未來更加會鼓勵大地產商在北部都會區內囤積更多農地，加劇土地壟斷格局。 這種官商合營模式，亦對於北部都會區的發展策略會否大舉向地產利益傾斜，帶來了關鍵的啟示。 [...]
【民意清零？】城規程序被精簡的不只是諮詢環節？ #肢解城市規劃 文章發布日期： 2022年2月12日 除左教人訂口罩，今日立法會發展局【註一】仲靜靜雞透露多咗「精簡」城規程序嘅具體方向，雖然3月先有更多細節，但其中一個已經睇到研究員眼都突一突。「理順相關安排，如限制對土地有控制權者方可提出改劃申請」這項新修訂，帶出兩個問題： 1）扼殺民間改劃？ 現時城規會容許任何人申請改劃土地用途，無限制於土地的業權擁有人（是的，即使你不是土地擁有人也有權申請改劃一土地的用途）。除了較著名的囍帖街啞鈴方案，過往民間團體曾利用提交民間方案的改劃申請，與「一鎚定音」的發展方案打擂台，由民間表達規劃發展應該點做起，包括但不限於： 「還海於海」：民間於去年透過向城規會申請改劃（Y/I-NEL/1)，將涉及「明日大嶼」填海範圍的交椅洲一帶位置改劃為「海洋功能保留區」地帶，以禁止於該處填海或進行大規模永久覆蓋海面的發展。 大坑西改劃：於2016年提交的改劃方案為建合併出租公屋及資助出售房屋，當時重建計劃的出租公屋不足以安置居民而遭到反對，有民間團體聯同居民策動民間改劃，於方案中提出居民對重建的構想，以及揭示「保守」的城規制度。 “Take [...]
研究手記：寫於大鵬灣風雲變色之前 自去年北區部會區橫空出世，香港西北部的濕地保育區成為了「兵家必爭」的焦點，畢竟研究員的精神有著創新的執著，於是我們反而更專注去投放心力去東北一方：雙城三圈的大鵬灣「宜遊」生態娛樂旅遊圈，這個包含在龐大藍圖中的概念，將會對未來環境帶來一種怎樣的轉變。 先是一系列前期研究的工作坊，及後在近月進行了一次實地考察，重點考察相關被盯上的地點，不敢說是要目睹其變天前最後一面，卻在途中更深入看見巨變前的各種問題與不安。 閒置中 Podcast - 暗湧中－打卡人潮淹沒最後郊野樂土？ 先是有便宜的船，讓我們研究團隊可以定點考察整個幅員甚廣的地區，途經赤門海峽、印洲塘、大鵬灣各處、臨近沙頭角海，行程還在吉澳與鴨洲登島。 行程中其實也令我們有種驚訝，相對4-5年前研究員曾到過相同考察路線，已經目擊有許多明顯變化： [...]
【未夠半年 北部都會區已出師不利？】 文章發佈日期：2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖，除咗立即已引發炒賣潮【註一】，到2022年已有各種規劃問題迅速浮現，未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】，好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃，取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前，發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋，成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地，根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理，避免私人發展利益窒礙整體保育質素，事實上私人發展商提出南生圍發展項目，將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅，保育成效根本成疑。講到尾，而家政府只係打「開口牌」收地，仲未有具體方案，加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機，以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地，700公頃收唔收得足，政府就會話「唔想糾纏數字」，隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? [...]
混「水」摸魚：香港海界定界爭議史 (下篇) 近年討論城市議題無可避免地牽涉到邊界政治。相對陸上的跨境基建以及通關爭議，近日的追捕非法走私的水警執法、12人越洋、深圳郵輪搶閘「通關」、大鵬灣邊境融合發展，亦將邊境爭議擴展至香港海上面向。香港海界作為問題本身一直少為人探討。參考過往的邊界研究（border studies），邊界往往不只是國家宣稱的一條地域實線，更多是在複雜的政治、歷史、文化及經濟活動互動下所建構的有形及無形關係。我們透過翻查一系列有關香港水域爭議的英國解密檔案，追溯香港水域的定界過程（bordering）及拆解當時牽涉的「海」緣政治，相信能為當今邊境爭議帶來一些歷史啟示。 海界作為政治妥協的空間 早年殖民地時期，香港水域劃界曾出現兩種的界線表述，而且一直未有對外宣稱其官方領海範圍，經常遊走在當時國際海洋慣例3海里（彎曲形）與中英雙方簽訂的《展拓香港界址專條》（方形）之間。隨著1937時中日衝突加劇，英方保持中立（neutral）立場，港英水域一度被要求跟隨國際慣例，盡量避免因香港海界不清而造成任何對英方外交不利，尤其當中日兩軍在香港水域發生衝突。無獨有偶，其後1950年國共內戰，當時港英以同樣理由，決定正式修例《釋義條例》內部確立「彎曲形」領海範圍的合法性。然而，港英卻一直對外保留「方形」範圍，聲稱為免影響自身航空航線。 [...]
【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】 文章發佈日期：2021年11月20日 發展局長黃偉綸昨日會見傳媒時，透露明日大嶼工程的「香港島 — 大嶼山東北連接路」，視乎港島的著陸點，「可能需要在維港填海」。屆時根據《保護海港條例》，必須通過法定要求證明有「凌駕性公眾需要」（註1），提醒了公眾明日大嶼工程有機會受到嚴峻的法律挑戰。 由於現時人工島的初步走線 (香港島—大嶼山東北連接路)，已顯示會在堅尼地城海邊著陸 (見圖)，圖則亦顯示需要在青洲對入的維港位置填海（註2），意味著無可避免面對法律上需通過「凌駕性公眾需要」的嚴謹法理關卡。 若以涉及維港填海的「中環灣仔繞道」工程為例，當中比較方案的測試更直接考慮「公眾意見」，亦提到「隧道方案」在公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持（註3），從而確立「凌駕性公眾需要」的理據。故此，就算立法會可秒速撥款填出人工島，程序上仍有這一難關要闖。這也解釋為何明年中，政府仍執意為「明日大嶼」舉行公眾參與以取得民意加持，未必是因為「尊重市民」而是法訂程序上缺一不可。 在終審判決中，「凌駕性公眾需要」嚴謹的三項原則包括﹕「有迫切性、具充分理由及有即時需要」、「沒有其他切實可行的選擇」及「對海港造成的損害減至最少」，亦有指明不能是決策者自己說了就行。 [...]
【點解環評連個人工島都唔見左?】 文章發佈日期：2021年11月12日 政府尋日揀咗幾間環團當做諮詢，今日就立即向環諮會交左個環評項目簡介 (Project Profile)，話要開展幫明日大嶼人工島做環評。只係過咗一日就當諮詢完立即上會，可見今時今日公眾意見真係賤過地底泥。 民意梗係要被「精簡程序」，但係依家政府交個份環評張圖，原來連個人工島確實個邊界都未準備好，島上嘅用途完全未有概念，就照交上去話要環諮會做環評，程序上完全亂到一個點。 你交出黎個島上面既具體用途乜都冇，做動物實驗室定核電廠都唔知 (只係透露可能會有個焚化爐)，連個島個形狀同邊界又冇，你突然變番2000公頃同縮到成為一個「睇你唔島」更加唔知，你教我究竟要評估一個「估你唔島」乜野環境影響? 負責準備既公司ARUP (奧雅納工程顧問)收左前期人工島研究撥款2.2億，其實早前已經收過一次團結香港基金錢做人工島代言，個董事聲稱「數據顯示」個島既浪唔會高過2米，被天文台前台長林超英即時駁斥有記錄過5米，今日連政府都承認左唔係事實。依家交份咁「估你唔島」既環評文件，又再一次打破左啲所謂專業顧問團體既底線。 [...]
【明日大嶼會重蹈三跑覆轍？】 文章發佈日期：2021年9月8日 近日林鄭月娥大肆吹噓赤鱲角機場三跑填海工程技術，將會喺「明日大嶼大派用場」（註1）。林鄭不斷聲稱技術好先進，好環保，但就無視上年三跑工程先鬧過「海砂荒」。言下之意係咪明示明日大嶼都會面對三跑工程嘅各種問題？ ▌技術成功，但海豚無晒 林鄭大讚現時運用嘅「深層水泥拌合法」聲稱對於海洋生態影響好低，不過上個月公佈嘅官方報告指香港海域棲息嘅中華白海豚數字持續下跌，直至上年喺大嶼山一帶整體數目估計只餘下37 條中華白海豚，近一半幼豚過唔到兩歲，真係好無陰公（註2）。即係工程好環保，但係生物無晒，咁都得? ▌哪有沙？ 除咗海豚被趕盡殺絕，回顧三跑填海工程進口砂粒嘅高峰期，2019年同2020年兩年分別為工程進口5百萬公噸及4.5百萬公噸嘅砂粒，從中國大陸佔整體進口砂粒來源嘅比例分別係約20%及85%（註3），所以三跑填海工程仍然可以話係對大陸進口砂高度依賴。因此，先會爆出因為海砂採購困難，三跑「主要填海工程」嘅承建商攤大手板要求機管局，喺原價153億合約之上額外增加168億，否則工程就會延誤兩年（註4）。最後，事件夾硬要立法會增加撥款畀承建商80億埋單，令填海工程嚴重超支。 大陸近年海砂同河砂供應緊張，最新嘅「十四五規劃」喺海洋保育嘅段落更提出「海碧生多、岸美灘淨、河清海晏」等六大目標（註5）。可以預期近期重視保護海岸線同河岸生態嘅國策之下，填海以及沿海地方浚挖海砂對生態嘅影響備受關注，地方政府推動嘅填海項目好多都被剎停，明日大嶼如果想由大陸進口海砂同河砂將會愈嚟愈艱難。 ▌港人埋單16年 [...]