【日發展 夜發展】一文解構政商新秩序
發佈時間：2024年1月11日 #鬆章 #政商新秩序 #強拍門檻 #轉移地積比 #囤地限制 #地契條款 早前有預測政府會打擊發展商固化利益，但經歷新政府上任近年半時間推行的土地房屋政策，一種更緊密的新政商關係似乎正形成。以下是十大政府向發展商利益傾斜和鬆章的跡象，集中在本屆政府中全速推動，顯示與「國策」越走越遠： [...]
【Overcooked】納米樓蝕讓潮足足一年未見底
發佈時間：2024年1月2日 #納米樓 #龍床盤 納米樓不斷傳出蝕讓，但消息主要聚焦個別個案蝕讓多少或如何破新低，卻少有分析其蝕讓趨勢。若聚焦納米樓之中的納米－－三大「龍床盤」屋苑屯門菁雋（俊和）、AVA228和AVA61（盧華家族）過去三年（截止2023年11月）的二手交易，即能看到納米樓窘境的幾個關鍵事實： 1）納米樓蝕讓潮始於2022年下半年 分析三大「龍床盤」過去三年92宗交易個案，39宗屬蝕讓，蝕讓比率由1%至28%不等。看似蝕讓個案不多，但當中31宗（79%）集中在2022年下半年起發生，可見蝕讓潮自此出現。在2021年，大部分賣家還能夠獲利－最高升幅的是2021年9月的菁雋134呎「車位盤」，以285萬轉手，升幅高達43%。情況一年後情況急轉直下，2022年12月至2023年11月這一年間，每三宗交易就有兩宗屬蝕讓，平均跌幅更達到逾一成（11.31%）。 2）2023年交易活躍但越蝕越甘 而2023年8月7日起，全部8宗交易都是蝕讓（共8宗），平均蝕15.13%，跌幅加劇同時交易反而更見活躍：單單計2022年12月至2023年11月的一年間，共有39宗交易，佔總數42.4%，可見納米樓業主／炒家或急欲離場，寧願割價求售。 [...]
【再上頭版】香港地產商收樓權益創亞洲之最
發佈時間：2022年9月13日 #收樓 #重建強拍門檻 #重建強拍 #私人業權 #重建 昨日正式下調私人重建強拍門檻最低至65%，回帶時任發展局局長林鄭於2010年通過強拍門檻9轉8，講明要「有很大的勇氣、很大的理據」先會再降低門檻，形容八成已經是放寬的「底線」 。 [...]
【尾已爛】正式宣佈放棄上水蓮塘尾做簡約公屋
發佈時間：2023年12月11日 #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 上水蓮塘尾的簡約公屋選址被稱為「沿路山旯旮」之最，但經過眾多社會許多爭論後，政府終於向現實成本效益低頭，正式宣佈放棄，劏房居民不用再遠赴鄉郊「洗滌心靈」。 新計劃改動選址至市區校舍後，整體造價立即便宜約17億。若簡約公屋真的在此偏遠地區落成，變相用巨額公帑補貼鄰近地產商土儲。 早前我們研究過近蓮塘尾3萬呎選址特別「三尖八角」的邊界問題，發現由於現行計劃靠地權人提供土地而非政府主動規劃統籌，令附近閒置20-30年的發展商土儲沒被包含在選址，卻能坐享其成平整土地及各種基建配套，一度令政府聲稱「重奪發展主導權」變成笑話一則。 然而市區最大閒置貨櫃屋「啟德隔離營」，到目前新簇簇依然丟空，卻優先選擇了數塊閒置市區校舍用地，但翻查官方資料，原來5塊當中有3塊本來已計劃長遠作公屋用途，亦即政府拿出未來的公屋地興建簡約公屋，對原有公屋供應進度構成潛在影響，必然會有人會問：為何不直接拿選址直接興建公屋? [...]
【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓?
發佈時間：2023年12月7日 #劏房 #公營房屋 #私營房屋 政府經常指劏房問題會因興建公屋而得到舒緩，亦曾將2014年《長遠房屋策略》中未來新供應的公營及私營房屋的目標比例定在6：4比，以「解決房屋供求失衡」，後來在2018年進一步調升新公屋比例目標至7成。而現時有38個新公屋項目正在動工，【註1】，但劏房租金未有改善、公屋輪候冊又越來越長，箇中原因何在? 我們從近月發佈之《香港統計年刊2023》的最新數據，追蹤過去約10年真正落成的單位類型，及當中不同類型單位的「實質增長」(而非「供應目標)，則發現是另一個景象。 ►實際公私營單位總數變化（2013－2023）【註2】 2013 2023 [...]
【納米樓爆煲】請向「納米樓之父」問責
發佈時間：2023年11月27日 #納米樓 #納米樓之父 #梁展文 最近不斷傳出納米樓蝕讓消息，不難發現納米樓的跌幅比一般私樓更深，而地產新聞的焦點，往往在於賣家蝕多少百萬或幾多%，而社會鮮有討論今日這個困局由誰造成。 其實以昔日香港的樓宇標準，現今的納米樓的設計是非法的－黑廁（沒窗的廁所）及開放式廚房是過往不容許的，因為會引起衛生及消防安全問題－－直至梁展文在1998年8月就任屋宇署署長。 梁展文就任同月，屋宇署開展了「全⾯檢討不同類型及⽤途的建築物在照明與通風⽅⾯標準 」的顧問研究，並在研究完成後，在2000年3月發佈《認可⼈⼠作業備考 [...]
北都3萬億造價世界級
發佈時間：2023年11月14日 據北部都會區發展策略財務顧問去年非正式透露，興建北都所需的投資額將達三萬億港元【註1】，估計政府或出資一萬億（而現時財政儲備只有6000多億），其餘兩萬億需由舉債及私人機構融資付鈔。這還未計剛剛施政報告在北都加碼的「兩鐵一路」【註2】，最終基本成本將很可能超越三萬億，未計超支、延誤和通脹，有別於其他大型發展項目，至今仍然未正式交代總造價。 而三萬億港元($3,000,000,000,000)究竟是什麼概念？若保守最終以3萬億帳單結算，新增發展面積達3,000公頃的北都基建開支，應是近代全球都市發展和大型基建概念中最昂貴（規模卻不是最大）的造城計劃之一。近年在建／概念階段中，與北都在性質或規模上有可比性的大型造城計劃如下： ➤ 沙地阿拉伯 NEOM 計劃 [...]
【失棕公屋】30公頃棕地改建公屋 壽「棕」正寢？
發佈時間：2023年11月9日 政府最近公布未來10年公屋落成情況，預計未來10年供應量約38.8萬個，上年度的推算則為34.3萬個，增幅達13.2%。何永賢並藉此聲言已經覓得足夠土地提供36萬個單位，高於所需的30萬個【註1】。然而，我們仔細對比兩個年度的公屋造地表【註2】，竟發現有5幅用地突然消失，涉及21,900伙公屋單位、約30公頃，絕大多數來自棕地，最大的一幅是元朗沙埔（16,300伙）。這些用地原本處於「工程可行性研究進行中」階段，但在今個年度無故失蹤，可行性研究是否完成？研究結果是什麼？政府為何未有任何公布的情況下，將之從造地表抽走？ ♦ 5幅消失的研究中公屋用地 〔棕地〕 用地｜面積（公頃）｜伙數（約）｜預計變熟地年度 1) [...]
【研究手記】一場暴雨打開的研究缺口
發佈時間：2023年10月5日 9月上旬的一場暴雨，引致紅山半島山泥傾瀉，同時令富豪霸佔官地、僭建後花園的行徑曝露於大眾眼前。事件引起社會譁然，研究員亦隨即翻查衛星圖片，發現出事的獨立屋經已霸地至少13年，坍塌絕非偶然，而是許多人為及制度缺失所致。 黑雨後那個星期一的晚上，我們回到研究社開會，討論著紅山半島的後續研究。談及研究社2017年的富豪短租地調查，當時其實經已留意到大量霸官地案例，紅山半島不是孤例。研究方向於是變得清晰，除了從歷史維度說明霸官地問題持續，更有迫切需要透過研究，具體呈現霸官地的普遍性。會後，大家不慌不忙離開，說預留一個晚上就可以查完，而我作為入職不過半年的研究員，當時還未知道要怎樣查，心裡不免有些憂慮。 翌日傍晚，學會了查官地界線、判斷僭建範圍、注意是否已批出短期租約，我們幾個研究員馬上分工，掃視八個傳統富豪區的獨立屋。我負責較熟悉的新界東，這才發現位於大埔滘的海景山莊，幾乎全苑都有僭建，彷彿霸官地僭建才是正確做法。不禁想到我們多少人營營役役為租金苦惱，卻原來有這麼一群人住海景獨立屋仍不滿足，在官地上僭建後花園。這研究過程，其實驚訝多於憤怒，我一再發現自己對上流社會的認知非常粗淺。 夜深，新界東的調查已經見到終點，負責調查港島的研究員仍在苦海浮沉：「不如放過佢哋啦。」大家笑作一團的同時，視線卻未有離開過地圖，調查仍然進行中。翌日早上，研究員又接力寫簡報，並趕在下午發佈。研究發佈後獲得迴響，亦有不少朋友好奇研究社人手短缺，如何在短時間內完成調查。我猜想，是建基於研究社多年來累積的知識與技術：因為知識的累積才能夠迅速切入問題的核心，也因為掌握技術才得以執行構思。 第一次參與查官地的調查，作為研究員的經驗值急速提升，但同時也更令我疑惑，既然我們所使用的工具是政府的公開資料，所花時間也不過兩、三日，那麼政府多年來為何未有執管？ 研究發佈後，獲傳媒跟進報道並佔據了相當版面，包括本地及全球著名媒體，又有記者引述報告內容向李家超及甯漢豪追問執管時間表，而且公眾亦有興趣看新聞、關心事態發展。仔細一想，這似乎已經是近年少見的情況。更難得的是事件至今仍持續發酵，紅山半島的問題越揭越多，向下僭建三層的、拆毀主力牆的，不一而足。屋宇署昨日亦公布兩宗未有遵從清拆令而被法庭判罰的個案，大埔一幢獨立屋、一幢村屋分別被罰7萬多、8萬多元。雖然這個判罰金額對富豪而言，想必是微不足道，但至少在今天的香港能夠爭取到政府執管，委實不易。 [...]
【不惜一撤】住屋仍不可負擔 已經揚言「撤辣」?
發佈時間：2023年9月27日 地產業界近月頻頻吹奏「撤辣」，近日連陳茂波都開始放軟態度稱「樓市現況與引入辣招時不同」，似乎施政報告將會有所讓步，但究竟香港現時住屋是否已可負擔到容許撤銷「炒樓稅」的水平？並不能迴避以下5大關鍵事實： 1. 泡沫世一：近日瑞銀「全球房地產泡沫指數」報告【註1】中指出，儘管全球城市樓價都平均微跌，但香港不可負擔的問題仍然位居首位，一個從事高技能服務行業者需工作20至25年才可購入一個鄰近市中心的650呎單位，拋離居次位者東京的平均15年。報告更強調，港人即使薪酬翻倍，亦很難負擔得起這類住屋。 2. 不吃不喝：數月前較多人引述之Demographia發布的最新國際房屋負擔能力（International Housing [...]