【安置政策失蹤】簡樸屋 租金毫不簡樸
發佈時間：2024年10月17日 李家超昨天正式為劏房「正名」，未來將「合規」劏房改名為「簡樸屋」，就當解決劏房問題，但問題還不止掩耳盜鈴。解決劏房問題的其中一個關鍵在於安置居民至合適居所，沒有妥善安置方案，除令居民徬徨，亦勢再推高「簡樸屋」租金。劏房／「簡樸屋」平均租金過去一年（2023年4－6月比對2024年4－6月）已呈上升之勢：2024年4－6月 平均租金－－－－－－－葵青區 $6000 （+39%）灣仔區 $7700 (+10%) [...]
【施政報告可否改名叫「簡樸報告」？】
發佈時間：2024年10月16日 近年社會對施政報告的注意力急劇減低，這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」，現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人，不少則將施政報告建議當笑話討論，如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客，將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題，這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論，網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因，是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能，令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施，今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例，幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝：低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等，對整體經濟得益仍留於紙上，與十多二十年前的施政報告的相關部份，有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生，對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨，難怪市民失去興趣。回歸基本步，施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境，亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會／經濟問題，本應但沒有在這份施政報告妥善處理：⧫ 消費「降級」 零售「轉營」 路徑依賴 如何改革?零售業、飲食業凋零，政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】，其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍－－假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢，路人皆見，唯獨是不見政府有遠見的變陣；業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略，例如只懂施壓政府減烈酒稅等，或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年，不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力，轉型的實際行動欠奉，有實力的可能亦已遠走高飛，留下的部份人則在等運到，或要求政府放寬這個鬆綁那個，期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別，好聽一點就叫守株待兔，難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」，旅客源嚴重偏側向內地市場，市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃，同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解，亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策；大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿，打算吸引大灣區遊客，卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊，打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌，事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故，這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出（政府真的以為夠與國內的電商競爭？）。地產業更是嚴重的路徑依賴－－流標、流拍已經多到不是新聞，發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地，不睇好未來數十年的土地發展，但官員還在期待減息後，賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上，但這似乎只會加深現有問題－北都只會進一步加速區域融合，香港優勢何在？香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係？再者我們有何實力競爭？讓創科產業成經濟新支柱需時多久？等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎？關於創科發展，業界外的市民普遍不關心，關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉，何以令人有信心？⧫ 公共財政無底深潭 公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平，但今年賣地收入只有寥寥數十億，中短期內看不見曙光，長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年，經濟一逆轉而沒有準備後路，庫房及眾多公營機構財政立刻出問題：房委會、市建局、機管局、西九管理局等等，已是名副其實的結構性財赤，但政府開出的藥方是借債度日，還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全，無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實，另外，借貸亦要講回報，借錢做回報不明的大白象基建，屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰：公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰，變得日漸不透明，關鍵資料欠奉，公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價（亦開始懶得問這個問題），「令全城開心是值得」【註2】，搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈；公帑不夠出資，就指地產商會融資而強推明日大嶼，後來地產商「計唔掂數」不肯參與，就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況，就像一場末日前的盛會，多年來謹守的財政紀律視如無物；花費急升，但財源又不穩：人口老化、移民潮加劇，引入專才但無法保證能留住人才，稅基縮窄下，朝中亦似乎無人敢問「將來點算」，亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗，日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後，大量的鬆綁政策推陳出新，有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意，或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」，造成更多的分配不公，埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年，已經有下列鬆綁／改變：建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低；《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁，將「維港為公共資產」的多年共識抹走；為加速私人發展商在舊區圈地，將強制拍賣門檻降至亞洲最低；嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」，削弱他們在申述環節發表意見的權利；為氹發展商在新發展區補地價起私樓，不惜改變半世紀以來的估價準則，為補地價引入「雙軌制」，地價收入減少；即使不切合基層居民需要，亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋，動用公帑鋪好「三通一平」，發展商或坐享其成；至於真正的公營房屋，雖全速興建，但出售比例日增，令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長，與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題，卻捉不到痛處：解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大，而在有否訂立人均最低居住面積；劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]
【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀？
發佈時間：2024年9月6日 回顧18年林鄭推彈性折扣，將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折，但繼上年上提至62折，今年最新一輪居屋，已再度重上7折定價【註1】，與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析，發現就算折扣率增加，居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行，居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋，折扣售價根據市民負擔能力計算，雖則現時樓市下行，但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元，因此折扣率就相應減小【註2】。然而，究竟居屋的現行定價，實質上有多可負擔？ ▍7折居屋真係咁「可負擔」？ 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力（International Housing Affordability [...]
【片地開花】香港參考深圳片區模式「深」入考察
發佈時間：2024年9月3日 政府擬在北部都會區的規劃上，引入在中國內地流行的「片區模式」，發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】，立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】，參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念，究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式，簡單來說即政府就著一個特定區域，展開大規模規劃，並透過招標形式，由私人發展商主導，打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序，在內地的實踐上，發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權，以下試從「深」入考察深圳數個現行片區，看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區（深圳華潤城）：賠償問題惹爭議？深圳華潤城，由華潤置地（深圳）開發有限公司負責，過往被視作成功的深圳片區，區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入，使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途，成功改進為功能混合的街區。【註3】然而，即使是這個標示性案例，在2010年華潤置地進行舊區收購時，亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排，當時亦有媒體報導當時的現金補償，與深圳房價之間依存在巨大懸殊，使絕大多數村民，實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式，預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜，甚至會將收地拆村的程序外判，屆時受影響者則會因非由政府收地，而未能獲得政府安置政策下的待遇，受影響居民難以得到正規賠償的保證，而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大，牽涉的村落與居民甚廣，或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區：開發商財困停工延誤施工進度另外，上述模式由規劃到工程落實需極長週期，一旦過程中發展商缺乏現金流，則牽一髮而動全身，連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地，亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目，包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機，加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升，令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城，亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目，其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上，因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面，如坪山區谷倉吓片區，因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭，導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓，該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費，以及免除相關的違約金，直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性，若日後香港政府希望該區工程能順利進行，在發展商遇財困時（它們現在正遇到很大財政困難）或許意味政府需進一步作財政上的支援，甚至發展商可以財困延誤作理由，要求政府在規劃實行上或許作出讓步，這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區（華潤置地未來城）：承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃，亦表示該區的開發，必須吸引到巨型發展商，例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團，或是特定行業的龍頭企業，如承建深汕汽車工業園的比亞迪，方有充裕的財政及技術資源，來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商，即使有意願，亦未必有足夠能力，為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建，遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程，卻由於規模過大，先後接洽的十餘家開發商，都因爲難度太大放棄，直到2011年，才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下，亦需再耗時多8年進行前期工作，如公眾宣講、方案討論等，至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃，在接洽合適者時亦面臨極大困難，而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下，一些開發項目亦如上述所言，已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡，建材、人力等建造成本，亦遠遠高於鄰近的深圳，同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續，香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色，在上述因素下，還是否願意參與在北部都會區的片區開發，顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製 成效存疑？政府望以「片區模式」建立園區，推動如創科等產業的發展，甚至連「南大嶼」的生態康樂項目，都稱可參考同樣模式，但由整個片區的收購賠償、工程開發，乃至於早期接洽合資格的發展商，似乎在深圳的案例中，亦呈現出不同的問題，比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區，當然不只上述那些項目，有些成功之處不只在於模式本身，亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係，片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外，也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 【註1】新聞公報：發展局局長考察深圳市羅湖區和坪山區片區發展情況 https://shorturl.at/bb2kp 【註2】新聞公報：立法會北部都會區發展事宜小組委員會前往深圳南山和前海進行職務考察 https://shorturl.at/tPqc0 【註3】搜狐：都市更新案例（一）－從大沖村到深圳·華潤城的蝶變之路 https://shorturl.at/kmsZl 【註4】東南網：10個億元戶掩蓋不了拆除戶的權利困境 https://shorturl.at/vvquE 【註5】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg [...]
【別有用深】樓盤偽裝學：新盤最棹忌起喺深水埗？
發佈時間：2024年6月11日 數月前恒基位於巴域街的新樓盤Belgravia Place 開賣，樓盤推廣大肆宣傳其為「長沙灣新盤」，引起網民好奇為明明巴域街在深水埗和石硤尾交界，竟然會被形容為位於長沙灣，扭曲市民對地理名稱和空間的認知，未知準買家搭地鐵去睇樓時有冇落錯車？近年越來越多樓盤廣告與地產代理標榜的地段，與普遍認知的位置有些距離，例如位於紅磡甚至土瓜灣的樓盤也會被形容為位於何文田。研究員發現，深水埗Belgravia Place 自稱位於長沙灣並非獨立事件，近年極多舊區重建新盤落成後都會「瞬間轉移」，換上鄰近地方地名推銷，相信即使是當區街坊，亦會感到疑惑，若買家或租客對當區陌生，亦可能會誤墮「樓盤偽裝」的陷阱。從這些案例可見，地產業界在推銷樓盤時，可謂出盡奇招。▍案例分析：深水埗舊區重建樓盤事實上，深水埗的界線有時候也會很模糊，在不同定義下亦會有所轉變，保守起見，研究員在定義上不採用較廣義的「深水埗區議會分區」，而是使用中原內部界定的「深水埗樓市片區」及美聯地產「地區百科」中的「深水埗區」，並識別兩者重疊範圍內近5年的新盤，再涵蓋其他以深水埗站為最近地鐵站的新盤，審視在銷售過程中，這些樓盤對位處「狹義深水埗區」的處理手法，進一步分析這「樓盤偽裝」的現象。按此定義，研究員聚焦了2021至2025年共5年間「狹義深水埗區」內落成的9個新樓盤，包括Belgravia Place、曉柏峰、佳悅、連方、映岸 [...]
【幸福感滿滿】起多個靚公屋公園就感到幸福？
發佈時間：2024年9月12日 今天房屋局公佈公屋的「幸福設計」指引，透過硬件主導的空間設計，例如綠化公共空間、升降機加設斜凳、增設運動設施、加設「幸福角」(well-being corner)和大型告示板等等，增加居民幸福感【註1】。早前已有學者批評過份側重於硬件設計而忽視人與人、人與社區之間的關係的軟件和組織【註2】；有部份建議亦令人不明所以，增設多用途活動場地令公屋居民有更多機會「向上流」【註3】。 撇除這套「幸福設計指引」的效能不談，觀乎近年一連串的公屋及相關政策，正正在損害公屋居民的幸福感，加多幾多張「共融座椅」都搞唔掂： ➤一、解散互委會、逼遷社工隊 政府於2023年底前解散所有互委會。原本互委會令居民能夠參與屋邨事務而增加社區歸屬感，亦是促進街坊關係的重要平台，雖然近年互委會青黃不接，但互委會的解散令居民更難對所居地的社群產生身份認同、連繫和情感。 更甚者是政府將收回1200個互委會會址，改建為住宅或預留予關愛隊等，因而逼遷使用互委會會址的新屋邨社工隊【註4】。在公共屋邨有不少社會問題很依靠社工隊緩解，尤其是新入伙公共屋邨，新上樓居民很可能從舊有不適切居所延續未解決的問題帶來新居，如破碎的家庭關係、情緒問題等等，或因搬入新居而失去舊有社區支援網絡而需要緊急支援，這些服務亦因政府解散互委會而出現真空。 [...]
【研論】賣地有樓有Culture 但西九文化區還有存在價值嗎？
發佈時間：2024年9月8日 西九文化區管理局陷入財困，解決方法討論至今，階段性的結論是批准管理局賣住宅地，稱賣樓套現的資金夠維持西九營運多10年，許多人認為「以地養文化」並不可持續，但更根本的問題是，未來的西九文化區還有存在意義嗎？ 今日割一地，不只一地變豪園天下，其實可以是打開了西九文化區全面割售的開端。 賣開有條路，今次政府開先例予管理局分兩期出售部份住宅地夠用十年，但若然西九財政狀況仍然嚴峻，西九區內各式各樣的設施用地都可以不跟過往規定進行大割售，先有酒店、辦公室、公共空間，再有規劃中的藝文設施、零售餐飲空間，尤其各劇院劇場、展覽中心、M+二期等藝文設施需按西九發展進程再作檢視並推展，尚未有着落，難保日後管理局因財困將設施或土地一賣再賣，將潛在資產套現。 賣地救西九只可救到一時，令人驚訝的是，政府批准西九賣地建住宅，前提卻沒有要求西九管理局交代未來如何達至自主營運、財政安排及時間表的藍圖給公眾。且回顧當年被視為賺錢項目之一的「大型表演場館」，與相鄰的廣場、餐飲設施等一拼落入當年經全盤考量的整體規劃，其選址正正是今天的故宮。主角之一的大型表演場館目前仍然下落不明，是否有責任要求進一步交代這些相對能賺錢項目的下落？ 或許西九文化區本身就是一個時代的畸胎：97後董建華提出西九文化區是要證明香港非「文化沙漠」，「要在文化方面有所作為」，如文化人茹國烈曾言，香港文化光譜之闊，飲食、宗教、體育等皆文化，若以一句「香港無文化」立論，純屬製造幻覺。 耗支216億多年延續此區，區內3分之2土地仍然彷如沙漠，是為了證明一個文化無知的誤會？有錢有地投入文化總是好事，反觀自身擁有的在地文化卻不斷被消耗，霓虹招牌落地、排檔失蹤、村落被滅、歷史建築保育不全，若果能為西九文化區賣地救亡，其他在地文化的政策及資源部署又應如何？ [...]
【新田收地新招 救北都開發成本危機?】
發佈時間：2024年8月29日 隨著深港活動愈趨融合，鄰近北都的新發展區正面臨地價衝擊，直接影響囤地多年發展商的補地價開發土地的意欲，發展商連番放棄為等候多年的囤地補地價，新田科技城不少地亦變相令政府轉策略直接收地。 近日發展局再公佈新安排，容許在新田三寶樹濕地公園收地的賠償，直接充當其他用地補地價的資金，似乎正在為新田科技城以至整個北都內，發展商無興趣為囤地補地價進行開發而救亡。 雖然具體安排仍然不明，是此舉動暫時看來都只屬於「左手交右手」，並無明確大增發展商在其他區出錢補價的意欲。 其實近年發展局為了實現開發上千公頃的北區都會區，想盡辦法透過「公私合營」減低自身開發成本，亦不斷向發展商的要求讓步，包括： 1) 幫申請原址換地的發展商強收餘下1成的私人地 [...]
【麵粉迷思】發展商天價投地史 2017-2021
發佈時間：2024年8月22日 近年高位入市，其實不只是上車一族，還有曾以天價投地的各大發展商。 研究員整理了2017-2021年間各大發展商於港九新界揮金換土天價投地的紀錄，這全部發生在地價節節下滑、賣地計劃流標不斷以前。可發現當年各大發展商天價投地幾乎人人有份，「麵粉」(土地/發展成本) 價格之貴，相比今日這些地盤將近落成的樓盤，分分鐘已可趨近「麵包」(樓價) 價格。 ➤九龍啟德 當時啟德追捧CBD2概念，中資爭相來港奪地，整個發展區內大量商住地地價過往10多年愈追愈高，商住賣地的樓面地價每呎最高峰可達1.7萬，今日啟德樓價要賣到1.7萬呎也極具挑戰。今日塊麵包同昨日舊麵粉價格已相差無幾。 [...]
【香港地價「負」諸東流 高地價模式已走到盡頭?】
發佈時間：2024年8月14日 香港樓價地價持續貶值，伴隨而來不只是負資產，而是其衍生物出現全方位「負都市狀況」。 香港的土地市場已經出現接二連三的「負症候」：賣地計劃多季流標或聲稱「押後」，有屯門樓盤地盤突然停工、北都發展商囤地多年棄地換金，這種「有地都冇人要」的放「負」，完全與過往香港多年來「瘦田無人耕耕開有人爭」成強烈對比。 近日在元朗洪水橋作多層現代產業大樓的賣地計劃宣布延遲投標，發展局局長甯漢豪稱對該地價要求不高，「只要不是負數即可」，出現了地價會否跌破「零」，香港「負地價」的討論不脛而走。要說到香港所有地價將「負」諸東流仍然未知數，但各種過往政府意圖依賴外判原有安置、基建、房屋等責任予發展商的縮數，明顯已是「有負眾望」。 另一著名負案例，是荃灣油柑頭「首置地」與近日柴灣「樂建居」的私人參建資助房屋的流標，發展商代理聚焦指責興建這些土地的公益條款「太多限制」，樓價又要折扣率、斜坡地又要平整，最好就「拆牆鬆綁」由發展商話事云云。 賴地硬固然可以，但歸根究底，保證資助房屋供應的責任為何不是由政府來負? 什麼時候，依賴圖利為目標的發展商成為了必然事實，當他們無力自為就要不斷削足適履，尤其能夠發揮社會效益的用途，基本上是無法純以土地市價來衡量的。 預示這種「負邏輯」在政府的土地資源管理將會日漸盛行，甚至愈演愈烈。面對原有土地計劃無人問津，政府繼續路徑依賴，提供特惠批地、送地、加高加密破壞原有城市規劃、圈地、食公園，不斷下試公眾利益的底線，過往大埔林村鄉郊「土地共享」的公私合營計劃已送路放寬39層樓2000個單位予發展商，未來會否連公營房屋部分都削減掉? 很多人最想知道「負狀況」何時退卻，一般來說現時發展一個地盤，除了土地成本、還有私樓豪宅化以後變貴的建築成本，與及加息潮及資本回籠影響下的融資成本。有說只要開始減息地價就能重回「正」軌，一切如常繼續「坐地起價」。但除了供給側的成本外，面對需求側上人口紅利大不如前、港深融合直接競爭、香港獨特性減退，與及對未來經濟前景的不確定，都令這「負狀況」的氛圍揮之不去。 [...]