發佈時間：2024年8月22日
近年高位入市，其實不只是上車一族，還有曾以天價投地的各大發展商。
研究員整理了2017-2021年間各大發展商於港九新界揮金換土天價投地的紀錄，這全部發生在地價節節下滑、賣地計劃流標不斷以前。可發現當年各大發展商天價投地幾乎人人有份，「麵粉」(土地/發展成本) 價格之貴，相比今日這些地盤將近落成的樓盤，分分鐘已可趨近「麵包」(樓價) 價格。
➤九龍啟德
當時啟德追捧CBD2概念，中資爭相來港奪地，整個發展區內大量商住地地價過往10多年愈追愈高，商住賣地的樓面地價每呎最高峰可達1.7萬，今日啟德樓價要賣到1.7萬呎也極具挑戰。今日塊麵包同昨日舊麵粉價格已相差無幾。
而當年號稱CBD3的「明日大嶼」有38「經濟學者」參考啟德地價來估算填海屬「必賺的生意」，應預料不到今日如何錯得離譜。
➤真．商業核心區
中環及西九龍商廈地王，也分別曾以508億及422億成交破歷史紀錄，單是賣兩幅土地的金額規模，差不多以足夠一整年政府賣地收益的千億目標。然而今日甲廈空置率不斷攀升資產下跌，似乎昔日如意算盤成為了今日的發展負擔。
➤新界北都
當日，受起初北部都會區概念帶動，2021年古洞站地王分別以每呎7000-8000樓面地價投得，震撼北區，疫情期間仍然相當看好北區發展。
今天，政府三催四請給予囤地地產商標準補價原址換地，每呎2000多元的地價代價多間發展商亦寧願「棄地換金」，先是新界東北，之後是洪水橋、新田科技城，似乎他們已從補不補地價的決定，為未來土地市場作出清楚的投票。
▍這段天價投地史對香港有何重要啟示?
若果如長實李澤鉅指「誰賭香港長期輸的，他就會先輸」，那麼幾年前天價投地的投資「長期」都是正確的，但為何今日又不願在今日地價低迷時「趁低吸納」?
地價近幾年內急跌不僅影響政府地價收益及發展商資產，今日看到發展商劈價賣貨尾、「賣一間虧一間」、「蝕少當賺」以求出貨，亦同時打破了過往一直認為「麵粉貴，麵包就不會平」的迷思，挑戰了以往認為地價高就樓價高的簡化邏輯。
以上天價投得的地盤亦逐漸落成租售套現，如果連每呎樓價也抵不上每呎樓面地價，不僅只是「投資失利」影響地產商短期投地能力，更是香港土地發展史出一次「集體炒車」的大事件。
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