【豎起你觀塘】

發佈時間:2024年1月25日 #垂直城市 #市建局 #裕民坊 #重建 雖然香港「向高發展」的高密度景觀已經成為了被學習對象,近年不少城市開始以「垂直城市」(Vertical City) 作為概念用以對應各種城市發展的難題,包括土地不足、保存鄉郊環境、節約用地、減少通勤、增加公眾設施等。但近日香港又再借外地垂直城市的概念,將觀塘裕民坊一直賣不出的核心重建土地加高加密,重新演繹「出口轉內銷」的含義。 [...]

2024-04-09T18:28:06+08:009 4 月, 2024|2024新聞, 市區重建, 精選|

【塞車惡夢】市建局擬建360米九東最高「垂直城市」

發佈時間:2022年11月29日 #觀塘市中心重建計劃 #裕民坊 #垂直城市 #市建局 #城規會 歷時近20年的觀塘市中心重建計劃,一度被視為「地王」的裕民坊商業項目,今年初流標收場。流標後,最新文件透露市建局為「優化地段發展潛能」,重新包裝裕民坊商業項目成「垂直城市」(Vertical City)【註1】,並向城規會申請提高項目的地標大樓的地積比至12倍,由已批核的285米增加至360米,樓高60多層,很可能在2033年起座落於塞車熱點觀塘的正中心【註2】。 [...]

【首置地簡史】首置樓唔使再靠發展商?

發佈時間:2023年8月31日 政府常宣傳首置樓(「港人首置上車盤」計劃)能滿足「居屋以上,私樓未滿」房屋需求的政策目標,以「資助房屋」之名,聲稱能「豐富」置業階梯的層級,上屆政府林鄭更主張以公私合營模式,「借助」私人發展商之力,指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後,近日政府卻宣布,第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地,卻因僅有一份標書的地價標金,未達政府底價而流標轉交房協【註1】,這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後,已多番被質疑其性質上仍是私營,沒有「公共利益」成份。事隔多年,由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售,重溫過往5年各首置盤的前塵往事,更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀,為及後由私人發展商來「合營」舖路,名為煥然懿居。原先定價為市價的62折,在當時樓價仍然極高的處境下,這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑,及後,其貨尾更提高到7折發售,而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目,市建局竟再上調到72折,可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 [...]

2023-10-05T15:26:32+08:0031 8 月, 2023|土地規劃基建, 房屋研究, 精選|

【深水埗變將軍澳?】深水埗全區重建預想大透視

發佈時間:2023年6月7日  市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究,在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究,其中點名大南街、鴨寮街,意味大有機會被活化/重建,早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司,向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容,已可從對有關未來重建想像的問題設定,可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」,請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序,其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而,要「更多購物中心」,究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型,還是又一城、 K11等大商場,將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下,就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上,深水埗現時的社區經濟模式,是由地攤、排檔、巷鋪構建而成,塑造了獨特的基層消費與生活方式,是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力(例:增加社區共融設施)」一項,但深水埗本身已經是個充滿活力的地方,用不著重建來提升,反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理,削弱了現有的活力;另一方面,「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念,更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」,「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施,對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施,是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」?最後會否令到區內服務基層的設施減少? [...]

市建局的七年之癢

發佈時間:2023年5月30日  在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下,市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎,近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】,直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」,更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修,卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修,但有心維修就可以免於被收購嗎?事實上,根據市建局社會影響評估,不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」/「良好」,包括衙前圍道 / 賈炳達道(52%)、兼善里/福華街(61%)、山東街 / 地士道街(50%)。可見,被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係,更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己,作為舊區業主,眼見龍門任市建局擺的重建準則,樓宇隨時被市建局盯上,你還會想積極保養自己的大廈嗎?其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修,如今卸膊式批評業主無意修復樓宇,市建局更應反思自己是否做好份內事,否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]

【市區基層文青街道大滅絕 油旺全區重建推土機北上殺到深水埗】

發佈時間:2023年2月12日  市區重建局又在放假時候發文,公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」,意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外,再進一步殺入市區基層核心生活區,轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料,研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊,由長沙灣興華街以南到太子界限街以北,有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化,就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念,染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕,然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展,將會立即引發私人投機收購,區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉,只是從發展商角度考慮,如何自創「規劃工具」,自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式,既破壞社區自由發展的潛力,又無公眾參與的基礎,更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要,是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步,亦無公眾共識認受,就連第一個發展節點項目都未落實,市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」,可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而,一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」,現時深水埗又是否能照辦煮碗? 更進一步的問題是,何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權,假日發文自創重建策略,就可以在市民生活的地區任拆任劃? [...]

【死因研訊】剖析2022年共38涉結業危機老店/場所 是死於「時代巨輪」抑或另有兇手?

發佈時間:2023年1月5日  近年每當香港有老店結業,多將歸咎行業式微、疫情期間經營困難,或無後人接手等原因結業,而近年老店結業潮有加速之勢,背後又有什麼「助力」促使?研究員整合了在2022年間所有在主要媒體/新聞/社交媒體傳出倒閉消息或有倒閉危機、至少獨立經營了30年的小店或場所,並加以分析,發現近年老店結業潮背後「另有兇手」。 經過以上方法整理,可發現2022年間總共有38間傳出有倒閉危機/已結業的老店場所,幾乎每1-2個星期就有1間結業消息或危機,消息頻繁程度已走進城市日常。 而危機老店涉及的行業種類包羅萬有,有食肆,雜貨,更有傳統工藝及布料批發,背後或反映著政府在近年加速各發展計劃下,並沒有將區內有一定歷史、亦仍發揮著重要社區功能的老店或場所納入發展藍圖中,促使這些老店或場所連環消失。而當中有至少3成(14間)的結業老店或場所,都是因為政府清場及市區重建而「加速死亡」。 以下精選出部分具代表性的例子,分析去年老店或場所近年「加速死亡」的原因。 2022傳出結業消息的老店或場所列表 【死因一:官方清場及不適切回遷政策】 [...]

【岩巉圍村?】市建局將衙前圍村「封口」及「滅軸」實錄

發佈時間:2022年12月14日  市建局日前(12月8日)在古諮會會議的「其他事項」環節,透露了衙前圍村最新的「強化版」保育方案細節,及後在市建局網址《摯誠.志成》再提及平面圖。研究社將之對比市建局2007/2012年的原有方案,發現新方案住宅佔用地面積激增至10倍、住宅佔整體地盤地面面積由5%變近4成、更使衙前圍村的「次軸線」不能保留,嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局,使衙前圍村勢成「岩巉圍村」。 市建局新保育方案大變質—衙前圍村慘變「岩巉圍村」? 原先(2007年)及現今保育方案(2022年) 修訂對比: [...]

【超譯K11重建由來】點解有K11 源於「小業主唔想玩」 ?

發佈時間:2022年11月7日  市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建,被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權,韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】,「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘,仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目,試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因,指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場,因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過,於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」,「控制」其他持有業權的公司,令持有的業權大幅增至八成,最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出,更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多,留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而,今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢,市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成,甚至比土發所持有的兩成更高,令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論,指「理應」由已取得八成業權的新世界發展,因此無需要招標。而新世界在取得發展權後,進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展,令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎,增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權,亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」,僅限有較多業權份數的業主參加,加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中,討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據,不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規,但卻再次自創重建工具有違重建策略。 研究員評論: [...]

2023-05-05T17:05:33+08:007 11 月, 2022|土地規劃基建, 市區重建, 房屋研究|

【吞併龍城已上馬】靜靜雞加條橋?市建局如何鬼崇破壞龍城街道特色

發佈時間:2022年11月2日 市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊,如果唔係研究員跟得貼,相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】,入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節,一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋  三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」,但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋,橫越整條賈炳達道,連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅;圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路,連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局,亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 最高有41層 [...]

2023-05-05T17:06:09+08:002 11 月, 2022|土地供應, 土地規劃基建, 市區重建|
Load More Posts
Go to Top