【深水埗變將軍澳?】深水埗全區重建預想大透視

發佈時間:2023年6月7日  市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究,在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究,其中點名大南街、鴨寮街,意味大有機會被活化/重建,早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司,向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容,已可從對有關未來重建想像的問題設定,可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」,請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序,其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而,要「更多購物中心」,究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型,還是又一城、 K11等大商場,將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下,就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上,深水埗現時的社區經濟模式,是由地攤、排檔、巷鋪構建而成,塑造了獨特的基層消費與生活方式,是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力(例:增加社區共融設施)」一項,但深水埗本身已經是個充滿活力的地方,用不著重建來提升,反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理,削弱了現有的活力;另一方面,「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念,更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」,「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施,對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施,是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」?最後會否令到區內服務基層的設施減少? [...]

市建局的七年之癢

發佈時間:2023年5月30日  在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下,市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎,近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】,直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」,更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修,卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修,但有心維修就可以免於被收購嗎?事實上,根據市建局社會影響評估,不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」/「良好」,包括衙前圍道 / 賈炳達道(52%)、兼善里/福華街(61%)、山東街 / 地士道街(50%)。可見,被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係,更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己,作為舊區業主,眼見龍門任市建局擺的重建準則,樓宇隨時被市建局盯上,你還會想積極保養自己的大廈嗎?其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修,如今卸膊式批評業主無意修復樓宇,市建局更應反思自己是否做好份內事,否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]

【市區基層文青街道大滅絕 油旺全區重建推土機北上殺到深水埗】

發佈時間:2023年2月12日  市區重建局又在放假時候發文,公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」,意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外,再進一步殺入市區基層核心生活區,轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料,研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊,由長沙灣興華街以南到太子界限街以北,有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化,就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念,染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕,然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展,將會立即引發私人投機收購,區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉,只是從發展商角度考慮,如何自創「規劃工具」,自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式,既破壞社區自由發展的潛力,又無公眾參與的基礎,更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要,是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步,亦無公眾共識認受,就連第一個發展節點項目都未落實,市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」,可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而,一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」,現時深水埗又是否能照辦煮碗? 更進一步的問題是,何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權,假日發文自創重建策略,就可以在市民生活的地區任拆任劃? [...]

【死因研訊】剖析2022年共38涉結業危機老店/場所 是死於「時代巨輪」抑或另有兇手?

發佈時間:2023年1月5日  近年每當香港有老店結業,多將歸咎行業式微、疫情期間經營困難,或無後人接手等原因結業,而近年老店結業潮有加速之勢,背後又有什麼「助力」促使?研究員整合了在2022年間所有在主要媒體/新聞/社交媒體傳出倒閉消息或有倒閉危機、至少獨立經營了30年的小店或場所,並加以分析,發現近年老店結業潮背後「另有兇手」。 經過以上方法整理,可發現2022年間總共有38間傳出有倒閉危機/已結業的老店場所,幾乎每1-2個星期就有1間結業消息或危機,消息頻繁程度已走進城市日常。 而危機老店涉及的行業種類包羅萬有,有食肆,雜貨,更有傳統工藝及布料批發,背後或反映著政府在近年加速各發展計劃下,並沒有將區內有一定歷史、亦仍發揮著重要社區功能的老店或場所納入發展藍圖中,促使這些老店或場所連環消失。而當中有至少3成(14間)的結業老店或場所,都是因為政府清場及市區重建而「加速死亡」。 以下精選出部分具代表性的例子,分析去年老店或場所近年「加速死亡」的原因。 2022傳出結業消息的老店或場所列表 【死因一:官方清場及不適切回遷政策】 [...]

【岩巉圍村?】市建局將衙前圍村「封口」及「滅軸」實錄

發佈時間:2022年12月14日  市建局日前(12月8日)在古諮會會議的「其他事項」環節,透露了衙前圍村最新的「強化版」保育方案細節,及後在市建局網址《摯誠.志成》再提及平面圖。研究社將之對比市建局2007/2012年的原有方案,發現新方案住宅佔用地面積激增至10倍、住宅佔整體地盤地面面積由5%變近4成、更使衙前圍村的「次軸線」不能保留,嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局,使衙前圍村勢成「岩巉圍村」。 市建局新保育方案大變質—衙前圍村慘變「岩巉圍村」? 原先(2007年)及現今保育方案(2022年) 修訂對比: [...]

【超譯K11重建由來】點解有K11 源於「小業主唔想玩」 ?

發佈時間:2022年11月7日  市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建,被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權,韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】,「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘,仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目,試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因,指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場,因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過,於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」,「控制」其他持有業權的公司,令持有的業權大幅增至八成,最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出,更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多,留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而,今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢,市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成,甚至比土發所持有的兩成更高,令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論,指「理應」由已取得八成業權的新世界發展,因此無需要招標。而新世界在取得發展權後,進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展,令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎,增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權,亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」,僅限有較多業權份數的業主參加,加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中,討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據,不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規,但卻再次自創重建工具有違重建策略。 研究員評論: [...]

2023-05-05T17:05:33+08:007 11 月, 2022|土地規劃基建, 市區重建, 房屋研究|

【吞併龍城已上馬】靜靜雞加條橋?市建局如何鬼崇破壞龍城街道特色

發佈時間:2022年11月2日 市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊,如果唔係研究員跟得貼,相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】,入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節,一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋  三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」,但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋,橫越整條賈炳達道,連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅;圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路,連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局,亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 最高有41層 [...]

2023-05-05T17:06:09+08:002 11 月, 2022|土地供應, 土地規劃基建, 市區重建|

制衡無門 市建局自行僭建了什麼新重建招式?

發佈時間:2022年10月25日  市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀,近兩年內在區內已推出六個重建項目,掠奪公家資源之餘,更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝,透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式,進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管,然而在成立之初(即2000年),政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例,一方面給予市建局免補地價等各種特權,同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引,而是有法例根據及包含公眾意見,為市建局的重建角色定位。 《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘,亦制定當中的細節,如需要每兩至三年檢討一次,政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間,只曾經在2008年檢討過一次,其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局,相反在近10年的重建模式越見猖狂,更接連「僭越」重建策略。 市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」,又於去年提出「融合策略」為新的重建模式,這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」,可見原有市區重建策略如何被重寫,而重建模式早已脫軌。 ♦ 殺街地圖:肆意吞併公家地 市建局去年在油旺重建以「街區整合」重新包裝殺街重建的手段,將這個早出現於土發年代的爭議性重建手段,如上環皇后街、尖沙嘴河內道等,重現於近年重建項目。整理過往的重建項目的資料,市建局早在2016年已著手重啟殺街,提出「小區發展模式」進行大面積收購,將街道包含在重建範圍內。當時市建局指將以土瓜灣的項目作試點,但隨後同樣的重建方式亦可見於深水埗及西營盤的項目。這些被殺的街道有社區特色,如深水埗兼善里一向有「食街」之稱、九龍城街市兩旁的衙前圍道及南角道亦形成一個商業圈,殺街固然令社區失去原有特色,另一方面亦破壞原有的街道肌理。 [...]

【研究員手記】淘汰本地工業 市建局都要玩埋一份?

發佈時間:2022年10月15日  研究員:Caesar、 Leung 最近本地工業迫遷潮中,翻著一股較少人講的暗湧:市建局自創的「食工廈起豪宅」重建模式,好可能會掀起新一輪工廈併購潮。 我地研究員成日覺得工廈研究好尷尬,因為工廈錯綜複雜令我們很難做到整全、即時的研究。但工廈卻是不少本地基礎經濟的製造支柱及物流的中樓底柱、亦是市民經常來往「捐窿捐罅」搵好嘢的交集處,作為地區經濟、市民城市活動的重要一環,其實很值得研究,呈現現時政府成日避而不談屬於本地工廈特有的城市功能、價值及現況。 見到市建局都開始「食工廈」第一滴血,研究員忍唔住抽了個上午,實地考察落土瓜灣五街一轉,深入新寶工商中心,行入去親身同你數下睇下究竟今次市建局係淘汰緊甚麼本地工業? 行過柏林牌的霓虹燈,一行入去兩步,就有推著唧車,身水身汗嘅哥哥問「係咪買嘢飲?」。原來除咗堆滿熱水爐嘅德國寶貨倉同建築公司,入面仲有飲品/紅酒批發商、土瓜灣名物之一天園餃子的工場/貨倉、處理脆肉鯇嘅食品工場、仲有各種塑膠製造、混凝土、電子用品、印刷公司的工場及貨倉等等,包納了多類全港及地區經濟活動的工廈。樓宇狀況四四正正,正門電梯大堂仲有冷氣。出去食lunch的員工及送外賣的人來來去去,絕非閒置。有不少單位更貼出告示指在上星期剛剛裝修好。 [...]

2023-05-05T17:12:45+08:0015 10 月, 2022|土地規劃基建, 市區重建|

油麻地街市已不合時宜 還是被投閒置散?

油麻地街市座落於油麻地及佐敦的核心地帶,街市對出的新填地街更是過百米的街市街,服務街坊過百年。然而,回顧80年代的香港政府歷史檔案,當時油麻地街市可算是街市中的典範,甚至被評為最高級別 – 「非常具競爭力(Very Viable)」。然而是甚麼導致昔日的模範街市變到今日風光不再? 油麻地街市的黃金時代 早前研究員到訪油麻地街市,難免感受到上下兩層的氣氛截然不同,地下海鮮檔頗為旺場,售賣種類亦不少;不過二樓的光景卻截然不同,淪為「死場」幾乎十室九空,部分被檔口用作儲物,死場更與街市外繁忙的露天市集成強烈對比。 油麻地街市建於1957年,屬戰後最大單幢式街市建築。公眾街市自80年代起以一地多用模式興建,油麻地街市便成為香港碩果僅存的單幢式街市【註1】,目前亦被古物古蹟辦事處列入待評估目標名冊內【註2】。雖然油麻地街市的規模未必及中環街市,但亦不乏建築特色,三層高連同宿舍的大樓、粉紅色的外牆、建築內部設置中庭、獨特的招牌字體等都見證著街市發展的脈絡【註3】。 [...]

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