市建局的七年之癢

在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下，市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎，近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】，直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」，更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修，卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。

市建局將責任歸咎於業主無盡責維修，但有心維修就可以免於被收購嗎？事實上，根據市建局社會影響評估，不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」／「良好」，包括衙前圍道 / 賈炳達道（52%）、兼善里／福華街（61%）、山東街 / 地士道街（50%）。可見，被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係，更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。

將心比己，作為舊區業主，眼見龍門任市建局擺的重建準則，樓宇隨時被市建局盯上，你還會想積極保養自己的大廈嗎？其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修，如今卸膊式批評業主無意修復樓宇，市建局更應反思自己是否做好份內事，否則令人感覺局方有意弱化自己角色。

過去兩年，市建局公佈了的大規模重建計劃一個接一個，先有九龍城，再有油旺，緊接是深水埗，最新還有荃灣。而韋志成稱，單是油旺的總收購價已經達到逾10,000億，強調財政壓力並提出七年樓齡補償機制有檢討空間。然而接連提出大規劃重建計劃的是市建局，可見市建局根本不自量力，過份高估自己的重建能力。今年初，觀塘市中心第四及五發展區項目只接獲一份標書，最後直接流標收場，韋志成都承認流標影響市建局前期收入，局方亦不得不考慮改劃用途。

市建局冒進的野心，過份依賴地產收益的經營模式，導致可預視的財政不穩。但比起按照《市區重建局條例》「以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政」，市建局似乎更想找小業主「填氹」。如果這次向小業主開刀成功的話，或創下先例，令租客、商戶的補償津貼、樓宇復修等資源將來都可隨意刪減。

另一點值得留意的是，油旺10,000億當中，韋志成指有4,000多億是基於七年樓齡而產生的額外補償。他續提出：「嗰4、5000億，舉個例如果我放喺明日大嶼去造地，造完嚟支持番舊區更新，咁樣係咪更加符合經濟利益呢？」而發展局亦都曾經提到，人工島可以為受重建影響的居民提供重置土地，以推動較大規模的舊區重建【註2】。換言之，市建局與政府均有意將舊區居民搬到人工島以便利重建，若居民想要原區安置，恐怕機會只會更渺茫。韋志成亦不諱言：「香港其實好細，交通咁方便，乜嘢叫同區安置呢？」利用遙遙無期的人工島轉移原區安置的訴求，甚或拋棄原區的概念，市建局再次展現卸膊態度。

韋志成反覆強調市建局的財政負擔、經濟效益，但「負擔」之一正是他們這些在位者的薪金。根據2021/22年度的市建局年報【註3】，身為行政總監的韋志成，2022年的年薪接近600萬，而且2020/21年度自願減薪10%後，薪金隨即反彈，甚至高於疫情之前，即是說莫名奇妙地加了人工。另外，單單是13名管理層一年的開支，2022年就達到了約4,600萬。市建局一邊呻窮，另一邊又頻頻加人工，實在自相矛盾。

七年樓齡補償機制，自2001年市建局成立沿用至今，當年經過立法會討論，包括土地發展公司（市建局前身）根據經驗提交的意見書【註4】。規劃地政局2001年1月進行的財政分析若以10年、7年或5年樓齡為補償基礎，估算收支均有數十億盈餘，即使考慮到利率、物業價格、建築成本變化，各項評估的最壞情況下虧損只是數以十億計【註5】。而市建局的累積盈餘已經達到數百億，但市建局應該有所自覺，其成立宗旨從來不是牟取暴利，而是在於改善住屋水平及已建設環境。

現在如要修改機制，就連發展局亦表態要求市建局需要充分的諮詢。《市區重建局條例》列明「在修改或修訂該策略前，局長如認為該等修改或修訂的性質是屬輕微、技術性或微不足道的，則無需諮詢公眾。」但過去多年來，市建局在改變重建策略內容時均未有進行公眾諮詢，例如2017年僭建業務範疇（加入第五個「R」–「改造重設」），未知今次可會「依法行事」。

今次市建局的七年之癢，不惜將自己和舊區居民放在對立面，自己則站在高地喊窮喊慘。但實則為其不負責任的財政管理和重建策略導致今日局面，社會應開始凝聚共識，反思市區重建策略如何大走樣。