【首置地簡史】首置樓唔使再靠發展商？

發佈時間：2023年8月31日

政府常宣傳首置樓（「港人首置上車盤」計劃）能滿足「居屋以上，私樓未滿」房屋需求的政策目標，以「資助房屋」之名，聲稱能「豐富」置業階梯的層級，上屆政府林鄭更主張以公私合營模式，「借助」私人發展商之力，指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。

但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後，近日政府卻宣布，第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地，卻因僅有一份標書的地價標金，未達政府底價而流標轉交房協【註1】，這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。

自首置樓17年被提出後，已多番被質疑其性質上仍是私營，沒有「公共利益」成份。事隔多年，由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售，重溫過往5年各首置盤的前塵往事，更可印證其本身必然存在的問題。

⧭ 首置為名　掠地為實?

首項「首置盤」項目由市建局操刀，為及後由私人發展商來「合營」舖路，名為煥然懿居。原先定價為市價的62折，在當時樓價仍然極高的處境下，這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑，及後，其貨尾更提高到7折發售，而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目，市建局竟再上調到72折，可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。

而不知是否看中首置樓名義上為「資助房屋」的私樓，在重建項目上粘連首置樓供應來發展，有政府政策支持，更易使城規會「開綠燈」，例如位於九龍城靠背壟道/浙江街的公務員合作社用地，前排便提出來作發展共2324伙住宅，當中首置盤佔約4成，期望能更易通過城規會，透過「資助房屋」之名把公務員合作社這種公家地資源移平重建【註2】，並在這極近土瓜灣地鐵站的地皮發展私樓。

⧭ 更不可負擔　再上調至市價8折

而繼市建局最早的先導計劃後，作為第一項由發展商投標獲地建首置樓的觀塘安達臣道項目，長實以每呎樓面地價4,550元投得，雖說是首置地皮，但這接近市場估值下限的地價仍屬非常便宜。但長實只需以市價8折將之出售給合資格申請人，較市建局原初的市價更高上近兩成。

不單如此，長實在這個「資助房屋」的項目中，除了建6座高層住宅，竟另建4座1層高的貴價洋樓【註3】，直接將首置樓的想像提高到近乎豪宅，而政府會從中隨機抽取1,000個單位作為「首置上車盤」 ，可以預料得到，有洋房建築在內的樓盤整體而言都必然價值不菲，即使有所謂8折優惠，原價若突破1,000萬，亦非一般市民可負擔。有此先例，及後的首置盤更難以可負擔價出售，有需要的市民沒有太受惠於首置樓政策之餘，反而發展商或能以廉價獲地圖利。

⧭ 大坑西邨變私樓：「首置」成為公眾利益的重建理由

而將預視到的另一個「首置盤」項目，便是已討論多年、居民持續對安置措施表示不滿的大坑西邨重建項目。在2020年林鄭邀請市建局與負責屋邨管理的香港平民屋宇有限公司合作推動重建後，前年施政報告便稱，重建後的大坑西邨將提供逾3,300伙，其中預留2,000伙作為「首置上車盤」出售【註4】，令原有受影響邨民可原址分階段重建回遷的安排泡湯。

大坑西邨的原先地契規定平民屋宇，須提供最少1,600個單位給予低收入人士，具公共利益要求，即使不論政府是否透過首置樓「資助房屋」的形式，粉飾重建背後的賺錢大計以減少阻力，也可以想像，作為石硤尾地鐵站上蓋盤、交通極為便捷的大坑西邨地皮，若重建後用作興建私營住宅，樓價亦肯定不再「平民」，從首置樓折扣率穩步上揚的往史來看，即使建成亦只會淪為另一一般公眾難以負擔的樓盤。

⧭ 油柑頭改由房協建首置樓的啟示

過去多個首置樓個案顯示，不論由市建局，抑或地產商主導興建，都只是傾向賺錢的項目，多於幫助市民置業的資助房屋。儘管如此，在現時經濟狀況低迷下，發展商都較為審慎而迴避投資起樓的風險。而政府在流標後，決定撥由房協在油柑頭興建首置樓，意味著其實這類「資助房屋」，其實不必然需要讓發展商來分一杯羹。

這次一賣不出就回撥給房協的先例，或許反而是個契機，他日不論是首置樓，或是「樂建居」用地，均可撥回房協負責，甚至直接撥給房委會建公營房屋。若能持續地可行，尤其是在樓市下滑下，更可能不用依仗私人發展商，已可保證足夠房屋供應目標不因流標影響。

過往政府以房屋階梯論，配合荒誕樓價，為大眾塑造一個以置業逐級向上流的意識機制，私樓售價與公營房屋資格脫節便設立居屋制度，再到與居屋脫節便添上首置樓概念，但在目前樓價下跌已成既定事實之際，政府現時高舉的房屋階梯論會否將不合時宜，可功成身退？

事實上，在理想房屋政策下，普遍人置業應該均是首置房屋，而房屋市場亦應該是「用家主導」，而非炒家或投資主導，將僅僅幾塊地定性為「首置地」，彷彿讓少數人滿足到首置要求，便完善了整個房屋政策，實質只是鏡花水月、掩耳盜鈴。若想做到首置優先，或可以新加坡作為指標，根據最新的數據【註5】，其政府組屋（HDB）1,000呎平均也不用300萬，呎價僅3,000港元，足以令要追趕置業階梯的香港人們垂涎，但今日香港，除卻流標的首置地，卻有一眾地產業者為保難以負擔的高樓價，不斷要求撤銷炒樓稅。

參考資料

【註1】房屋局何永賢：房協有能力負責荃灣油柑頭首置項目
【註2】【九龍城規劃】靠背壟道公務員合作社擬重建逾2300伙私宅、首置盤 城規會有望「開綠燈」
【註3】首置上車盤｜長實安達臣道建洋房料全港最細　團體批致樓價飆千萬
【註4】2021 施政報告 – 重建大坑西邨
【註5】Average Cost of Housing in Singapore 2023