【新田科技城未起:已成就16公頃國際科技中心遺址?!】

發佈時間:2023年12月20日 #國際科技中心遺址 #創科用地 #北部都會區 政府或於年尾聖誕新年假期前後,公佈關於新田科技城的環境影響評估報告。是次環評的最大爭議點,是政府按照2021年公佈的204公頃創科用地規劃的舊資料,來評估今年5月大幅增加至300公頃創科用地規劃的環境影響,新增的創科用地落在大片原本會保育的漁塘濕地。 犧牲這片於米埔國際級濕地息息相關的魚塘,有必要嗎?對比2021年及2023年兩張圖則,發現新圖則中,新田公路南邊有16公頃原劃作「企業及科技園」的土地,被改劃作住宅用途,當中大部分為私樓及「混合用途」(包含住宅及辦公室),只有少量為「公營房屋」(未必是租住公屋),而原來的創科用地則被推到新田公路北邊的三寶樹漁塘,令原來的保育公園縮水。情況頗像以往科學園般,以科技之名預留土地,怎料不少地方後來變成「國際科技中心遺址」。 ►創科地轉住宅地範圍 與發展商地權吻合 [...]

北都3萬億造價世界級

發佈時間:2023年11月14日 據北部都會區發展策略財務顧問去年非正式透露,興建北都所需的投資額將達三萬億港元【註1】,估計政府或出資一萬億(而現時財政儲備只有6000多億),其餘兩萬億需由舉債及私人機構融資付鈔。這還未計剛剛施政報告在北都加碼的「兩鐵一路」【註2】,最終基本成本將很可能超越三萬億,未計超支、延誤和通脹,有別於其他大型發展項目,至今仍然未正式交代總造價。 而三萬億港元($3,000,000,000,000)究竟是什麼概念?若保守最終以3萬億帳單結算,新增發展面積達3,000公頃的北都基建開支,應是近代全球都市發展和大型基建概念中最昂貴(規模卻不是最大)的造城計劃之一。近年在建/概念階段中,與北都在性質或規模上有可比性的大型造城計劃如下: ➤ 沙地阿拉伯 NEOM 計劃 [...]

【北部炒賣大都會? 蠔殼圍濕地囤地大搜查】

發佈時間:2023年7月21日 近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」,當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園,但宏大規劃策略會否流於口號變質,或觸發投機炒賣破壞規劃方向,將是未來關注重點。 我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究,嘗試透過業權交易及公司囤地活動,探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查,但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析,是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP)  ▍整體發現︰ 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄,發現區內曾經易手的地段數量達904個(按面積佔約47%),亦即近半業權已曾有買家易手。 透過業權調查904個地段發現,背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後,可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組,包括「龍豐」、內地政商界,當中4組買家都涉及離岸公司操作。 廿年間,2017年錄得最多交易宗數,其後幾年並有持續買賣,遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。 [...]

【17個科學園】新田科技城十問

發佈時間:2023年5月25日  新田科技城將是北部都會區的核心計劃,規劃一出台已引起批地及保育爭議。此文將最新新田規劃綜合出十大問題進行分析,將會是該區未來需要面對最為核心的課題。 1) 發水樓面:新規劃創科用地激增約100公頃,但為何欠缺客觀估算? 根據2021年6月發展局提交到立法會工務小組的討論文件【註1】,新田發展規劃共有204公頃創科用地,包括57公頃用作企業及科技園、87公頃設於落馬洲河套區的港深創科園,以及落馬洲管制站遷移而釋出的60公頃土地。但是發展局最新文件卻稱新田創新科技園區面積為300公頃【註2】,即是說急增了約百公頃至7300萬平方呎樓面面積,卻未有詳細解釋科技用地急增的理據,僅稱「為突顯政府對推動創科發展的決心」、「與深圳河對岸300公頃的深圳創新科技區相若」。 從規劃圖則可見主要增幅來自毗鄰落馬洲管制站北面的魚塘範圍,在未有客觀估算下填塘毀農,十多廿年後又會否出現供應過剩?   [...]

【3個月明日大嶼圍爐「諮詢」 防民之口終失敗收場】

發佈時間:2023年3月31日  明日大嶼公眾諮詢三個月前在無聲中展開,引來輿論譁然,令人質疑政府鬼祟諮詢不敢面對民情民意。諮詢期於今天(3月31日)結束,回顧過去三個月,發展局一方面積極走訪政商工程界專業人士,形容為「體現民間參與」,另一方面批評民間的5萬字研究報告「立場先行」、「危言聳聽」,卻未有提出理據反駁。 研究員翻查過去三個多月的新聞、發展局網站、社交媒體的內容,解構這個億萬工程的諮詢過程,整理事態發展經歷的三個階段:前期甩漏頻仍、中期積極與民間駁火、後期找靠近政府的人士為人工島護航,最後政商界在新形勢下改口風支持北部都會區發展優先於明日大嶼。這次公眾諮詢錯漏百出,甚至結束前夕亦都未能統一各界口徑,為甚麼? – 第一階段:悄悄開始 1) 12月29日:立法會開會後公眾諮詢悄然開始 [...]

【好難捉摸︰明日大嶼政商板塊正悄悄移動】

發佈時間:2023年3月27日  明日大嶼極低調進行無現場參與的公眾諮詢,3月底屆滿,除了民間團體發佈深入研究引起社會迴響,留意到近月政商板塊個別對明日大嶼人工島的言論風向,似乎形勢正出現逆轉及異動,亦無法如政府期望一樣做到統合各界聚焦如何「優化」人工島方案的目標。 以下綜合了近月數個指標性人物的文章及言論: ➤明報地產版陸振球: //不單對改善財赤極為不利,甚至規劃中的明日大嶼,其未來能提供的土地收益也存在極大變數,或令到項目有入不敷支的危險。 觀察:陸曾在2018年明日大嶼首度提出時,撰文《反對填海變相支持地產霸權》、及後在2020年寫《港府可發低息債拓「明日大嶼」》進一步加持,然而今日180度轉口風,在其文章《明日大嶼有入不敷支危險》,指出土地收益存在極大變數,明顯見到地產商界已感受到開發人工島的巨大風險,頗具標誌性。 ➤行政會議召集人葉劉淑儀: [...]

【沿路山剷平?】北都公路擬定走線將「夷平」什麼?

發佈時間:2023年2月1日  三鐵三路打頭陣的項目北都公路,由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶,聲稱「打通新界北」,「也能減低對環境的影響」(註一)。但細看其概念走線,除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊,其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路,有約4成(約7公里)屬「重災區」,潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念,日後或會有變動及修改,但單從文件中公佈的規模及走線,亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中: ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地(~4.5公里) 北都公路全長18公里,從西邊天水圍一出發,基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區,整段公路會有4.5公里踩中(約1/4)濕地保育區/緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」(註二),但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水,可見以隧道「避開」生態敏感地,仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路,到年尾已公佈諮詢文件,比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究,據漁護署預計最快要到今年年底完成,明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤,其實明顯側向了一邊。更甚,如其他環團指出,與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生,令人質疑的是,濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節,會否因北都公路而有所改動?豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地(~1.2公里) 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後,再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶,當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟,及至擬議終點的沙嶺,都有不少活躍農地,甚至是本地農業作業鏈的據點之一,如新興農場、富琴火龍果等,他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是,北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址,未知北都公路動工時,稍早前受發展計劃波及的農戶,會否再一次被逼遷。 [...]

迫部都會區:權貴要打高爾夫 新發展區基層要做擠迫戶

在粉嶺高爾夫球場建公屋被「暫緩」之際,政府日前向城規會申請增加古洞北和粉嶺北公營房屋30%地積比,最高樓宇高度達至主水平基準140-180米,古洞北最高地積比可達7.8倍,比現時皇后山已40多層公屋邨的7倍更高。從修訂構想圖可見,公屋放寬高限後將「密不見天」,全區數十橦40-50層高公屋旨日可待。 申請亦同時將區內大部分私樓住宅用地整體地積多送20%,當中古洞北有私樓地皮的最高地積比將高達7.2倍。其實這已是新發展區歷年來送給地產商的第三份「禮物」。由當初的「原址換地」政策,及年初的標準補地價,至是次放寬密度,至少已惠及以下已成功申請換地的地塊: 粉嶺北新發展區 ▌由恒地持有:B5、B8-B11地盤,共76.3萬方呎 ▌由新世界持有:B6-B7地盤,共23.8萬方呎 古洞北新發展區 ▌由長實持有:B12地盤,共5.35萬方呎 [...]

考察手記:寫於大鵬灣風雲變色之前

研究手記:寫於大鵬灣風雲變色之前 自去年北區部會區橫空出世,香港西北部的濕地保育區成為了「兵家必爭」的焦點,畢竟研究員的精神有著創新的執著,於是我們反而更專注去投放心力去東北一方:雙城三圈的大鵬灣「宜遊」生態娛樂旅遊圈,這個包含在龐大藍圖中的概念,將會對未來環境帶來一種怎樣的轉變。 先是一系列前期研究的工作坊,及後在近月進行了一次實地考察,重點考察相關被盯上的地點,不敢說是要目睹其變天前最後一面,卻在途中更深入看見巨變前的各種問題與不安。 閒置中 Podcast - 暗湧中-打卡人潮淹沒最後郊野樂土? 先是有便宜的船,讓我們研究團隊可以定點考察整個幅員甚廣的地區,途經赤門海峽、印洲塘、大鵬灣各處、臨近沙頭角海,行程還在吉澳與鴨洲登島。 行程中其實也令我們有種驚訝,相對4-5年前研究員曾到過相同考察路線,已經目擊有許多明顯變化: [...]

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