【學有所「城」】大專「飛地」遍佈全港？

近年政府發展教育產業，學生人數激增，這趨勢如何影響了大學和大專院校的地理分佈？研究員以地圖劃出香港各大學及其轄下的專上學院不與主校園相連的校舍設施、同時檢視其設施用途、落成年份、及原有規劃用途，以檢視大學教育的空間發展模式。

結果發現在不少院校近年「擴張營業」下，已經顛覆了香港人對於大學／大專地理位置的想像，例如理大不一定只是在紅磡，城大不一定只是在九龍塘。大學／大專的「飛地」，已經遍及全港10個行政區，以中西區、灣仔區及九龍各區最為密集，然亦有各類校個座落於沙田、將軍澳、上水等新市鎮。「大專飛地」等身處位置不但與大學發展關係密切，同時亦反映大學獲取用地的趨勢。

▍理大不(只)在紅磡？：大學及專上學院擴張營業的模式

研究員整理的74個大專「飛地」中，有45個屬於大學、其餘29個則屬於其轄下專上學院。雖然大學飛地更多，但往往都相對靠近主校園。專上學院飛地則較為分散，不同校舍間的連繫亦相對較弱。

【大專學院「飛地」地圖】

➤專上學院：逾6成校址位於商廈而非校舍建築之內

自2000年副學士及高級文憑納入資歷架構後，專上學院陸續建立。相比起同時肩負研究工作的本地大學，專上學院僅需提供教學空間而毋須實驗室等特殊設施，在地理位置上較有彈性，故有逾6成飛地位於商廈內部而非校舍建築之內。而專上學院如大學不同，傾向聘用更多兼職教員之下，亦令所需教員空間進一步降低，因此在尋找合適商廈時的彈性更大。

自2007年起，專上院校快速擴張，三年間便有多達10個「飛地」開張。靈活細小的校舍設置容許專上學院於各處按需擴展，甚或遠至上水、葵涌等亦有「分店」。根據研究員的資料整理，校舍最為分散的大專屬港大專業進修學院。其12個「飛地」中，三分之二為於商廈內，多數僅租用一至三層單位，更於2025年一口氣增設三個新場地。

➤大學：「飛地」校址遍佈半個香港

因大學有研究、教學、會議展覽及宿舍等不同空間需求，用地需求往往較大。不過在校舍旁尋覓土地或者重新開發校區難度較高，「飛地」因而成為一個另類選擇。

香港大學屬大學中最多飛地者，基本上係沿薄扶林道向港島南北發展分校園及宿舍。最少「飛地」的大學則屬中大及恆大，兩者僅分別在金鐘及西九設有一個教學場地，這與中大成功將不少教學設施，如中大醫院、生物醫學大樓及教學酒店均設於主校園外圍有關。

整體來說，飛地設施用途亦較為廣泛，包含由教學、研習中心、運動場，到實習設施及工作站不等。從用途上，大學飛地主要可以分為［特殊教學設施］（14個）及［校外宿舍］（16個）、教學空間（9個）研習中心（6個）：

⧪特殊教學設施：

指因應個別科目實習需求於主校園外設置的教學設施，常見於商廈內或專業機構中，個別情況亦會以新校園方式發展，包含宿舍及研究設施。這些設施最早可追溯至80-00年代，由一眾院校為醫科、商科、法律系等科目的實習地點需求而設立的教學場所，以及專業科目需要而須另外設立的教育設施，通常整個學院設置於主校舍以外，例如港大沙宣道醫學院。

各大學特殊教學設施摘要（按年份順序）：

大學｜設施名稱（地點）｜落成年份｜使用學院

港大｜菲臘牙科醫院（西營盤）｜1981｜牙醫學院

港大｜沙宣道校園｜1982｜醫學院

中大｜中環教學中心｜2002｜法律系、商學院

浸大｜啟德校園｜2005｜視覺藝術

城大｜邵逸夫創意媒體中心（九龍塘）｜2011｜創意媒體學院

理大｜唯港薈（尖東）｜2011｜教學酒店

科大｜商學院中環中心｜2011｜商學院

城大｜動物醫療中心（深水埗）｜2019｜動物醫學及生命科學院

⧪ 教學空間與研習中心：

當主校園空間不足或交通不便，大學亦會藉「飛地」填補空缺。教學設施的設立地點亦因大學個別條件決定，但原則上越靠近主校園，人員流動越便利，所承載的功能便越多。中大、港大經常獲支持沿主校園興建不同設施，教遠飛地則主要用作特別教學用途。而位置較偏僻、學生常兼具教職的教大便在港九多處建立研習中心，供位於市區的學生使用。九龍數間大學乘交通便利，皆於區內斥資購地建立分校園。值得一提的是，教大、嶺大與恆大同於M+設立創意教學中心，作多媒體教學之用，而數間大學亦已與市區重建局簽定備忘錄，希望於未來觀塘重建項目中獲得更多土地作大學發展【註1】，群落已有如一個小型大學城。

⧪校外宿舍：

最後，同位處九龍的城大、浸大與理大則往往未能以校園用地未能滿足部分需求，需將部份宿舍及教學樓分至飛地，例如理大將於2028年落成的九龍塘宿舍便毗鄰城大宿舍【註2】。浸大更曾為鄰近校舍的一幅用地與政府糾纏十數年未果，未知用地需求未滿，與其主動表明意欲將校舍遷入大學城有否關係【註3】。

校外宿舍是另一個飛地主要用途，雖然立法會曾於18年撥款100億予六間大學增建宿舍，在校內或校園附近覓地興建宿舍對大學而言相對困難［註4］， 更出現各大學「爭地」的情況【註5】。當收生數目隨年遞增【註6】，大學會在校園外覓地興建宿舍。起初校外宿舍以多棟式宿舍村發展為主，亦較為靠近主校園，例如城大歌告老道宿舍、科大清水灣道宿舍，以及理大紅荔道宿舍等。

▍宿舍不足問題最為突顯

研究員留意到，「飛地」情況最不平均的情況出現在宿舍，除了與主校舍的距離可以非常遠之外，自2011年起，單棟、分散的「 插針式宿舍」開始見於各大院校新建的校外宿舍中，這些宿舍往往僅提供幾十至百多個宿位。宿舍除了住宿外，亦承載大學舍堂文化，這些插針式宿舍往往未必能達到目的，因此往往供對校園生活需求較低的研究生入住。

「插針式」宿舍一覽：

大學｜宿舍地址｜宿位｜落成年份｜備註

理大｜尖沙咀山林道｜94｜2011｜租借唐樓作海外研究生宿舍

嶺大｜美孚青山道｜70｜2021｜租借酒店作研究生宿舍

港大｜堅尼地城青蓮臺｜126｜ 2022｜研究生宿舍

港大｜西營盤梅芳街｜250 ｜2022｜研究生宿舍

都大｜紅磡機利士南路｜約400｜2024｜酒店改裝

近年大型宿舍亦出現於離校園較遠的位置，顯示大學擴張已超越其本身土地能承受的規模。例如港大位於黃竹坑警校道（2025年建）、城大位於馬鞍山彩沙街（2025年建）、以及科大位於將軍澳市中心的宿舍（2017年建），學生需要更多通勤時間往返校園。從發展局有意將一塊位於東涌，不鄰近任何大專學院的一塊地皮發展作大專宿舍，更稱未來將因地鐵落成方便出行，相信亦反映宿舍用地的緊張。

▍將大學教育進一步產業化的潛在問題

近數十年，香港大專院校的生態劇烈轉變，專上教育變成「教育產業」，大專生數量翻倍，一時間額外增加的教學、研究和住宿需求外溢，需要透過周邊（甚至跨區）的土地資源滿足並引起不少問題，例如外地生佔比飆升意味著額外的住宿需求，外地生的宿舍需求還連帶令私人住宅租務市場季節性緊張，情況持續多年。

教育局於2025年起提供簡便規劃程序優惠鼓勵市場將商廈酒店改網為學生宿舍【註7】，本想「一石二鳥」處理宿位不足和商廈空置問題，不過若然要私人市場處理一個公共政策所產生的問題，亦有其危機。上星期政府資助改裝酒店為青年宿舍的第一個個案銅鑼灣BeLiving，就因業主和營運方的糾紛而突然結業，入住青年面臨迫遷。雖然該青年宿舍並非學生宿舍，但個案凸顯將需求推給私人市場、事前缺乏詳細的教育產業相關用地規劃的後果。

雖然政府正預留更多教育用地發展「教育產業」如大學城，除了將大學校舍集中外，亦提供更多教學、研究和宿舍空間，但目的不是消化現時的需求和舒緩現時的用地緊張，而是進一步擴大現時大學的「業務」，會否改變大學／大專「飛地」的情況，還待觀察。