發佈時間：2024年5月30日 南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？爭議多年的南大嶼「生態康樂走廊」近日出台，橫跨貝澳、長沙、水口、石𤩹等地。這裡過往曾有地主及發展計劃建議過攪「水療中心」、「動物農莊」、「渡假村」、「大型水上活動」，今日正式開始諮詢2個月，未來最終會否玩爛南大嶼景觀生態似乎未在主要考慮，但真正賺錢的會是靠生態康樂旅遊嗎？檢視現時南大嶼的分區規劃大綱，就能發現區內原來一直有數塊大面積的隱藏住宅土儲（R (C) )，包括以下4幅：1. 水口低密度住宅地：7.5公頃 （現時林地一片）2. 長沙政府渡假屋區 [...]
發佈時間：2024年5月29日 ● 城市土地價值除了反映其使用價值，也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格，若以歷史最高級別計算，可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303，攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510，最高峰時的價格足足是18年前的5倍。● 然而，自2022年5月到達高峰值後，每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調，只2年內已急跌4分之1，最新報價為每呎$1,114，即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水，亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格，在北上發展趨勢下的新界農地，未來的帳面價值會否「打回原形」，或還有多少泡沫價值在未來蒸發?● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施，嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權，圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。● 與此同時，近年不少發展商因考慮負債及各種因素，連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權，讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償，這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施，弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。● [...]
發佈時間：2024年10月3日 8年前動工的機場第三條跑道已於前年啟用，惟原有北跑道變為中跑道後，卻一直停用「待機」，直至近日宣布於下月28日才全面啟用整套三跑系統【註1】，同時機管局預料機場客運量年底全面復甦【註2】。三跑系統的全面運作象徵住去年通關開時，官員喊著 ”Hong Kong is back”的盼望。不過對比鄰近地區主要競爭對手的機場客運與旅遊數據，香港機場的復甦速度「輸人九條街」，要做到年底全面復甦挑戰甚大。研究員重溫昔日官方預算並從數據上分析現況，更發現實際客運量及飛機起降，與當年機管局證明三跑必要性時，所做的預測有一段距離。三跑系統全面運作，都要有更多飛機來才「得物有所用」，今天看來昔日建三跑時的需求量估算或許是過份樂觀。▍為合理化三跑 機場容量估錯哂？機管局於2011年發布《香港國際機場2030規劃大綱》【註3】，當時透過對2030年機場需求量作預算，合理化建造三跑這「巨象工程」，但現況可謂與預想差天共地：容量指標｜《大綱》2030年預算｜《大綱》2024年預算｜2024年推算實際數字*客運量｜9,700萬｜7,803萬｜5,230萬 [...]
發佈時間：2024年10月2日 過去香港政界有「顧問治港」的說法，意指政府極為依賴聘請顧問提供政策或技術意見，尤其以城市發展方面為甚，猶如「顧問建港」。這些規劃或工程顧問，深入政策制定及城市規劃決策過程，對香港的公共政策和城市發展舉足輕重，但普遍香港市民對這些專業顧問的理解並不深。以城市發展方面為例，研究員翻查過去10多年由規劃署、土木工程拓展署、市建局等與城市發展相關的部門與公營機構聘請的顧問研究公司，整理出已經完成至少56份研究，主要屬於「可行性研究」及「規劃及工程研究」，發現高度集中於由數間工程顧問公司包辦。2007-2024 香港政府委託的主要城市發展顧問報告列表：https://shorturl.at/2Y3C9▍兩間跨國企業包辦近8成城市發展相關顧問研究有兩間分別來自英國和美國的跨國基建顧問研究公司—ARUP及AECOM，在過去十多年分別竟包辦了至少26 和17份顧問研究，合共佔比77%。當中不乏極具爭議的發展計劃：ARUP 的《中部水域人工島研究》（即明日大嶼）、《新界東北新發展區規劃及工程研究》、《檢視大嶼山的交通運輸基建網絡及旅客接待能力的研究 – 可行性研究》；AECOM [...]
發佈時間：2024年9月23日 近來零售業低迷，商舖蝕讓消息不斷傳出，當中「蝕到入肉」的要數劏場舖位，有些個案價值接近完全蒸發。回想約10年前商場「劏舖」盛極一時，大批小投資者，從收購單一商場或物業的「劏場大王」手中接貨，期望在物業升值浪潮中以小博大，怎料這些劏舖，遠在零售業衰落前已成為死場。時至今日更加翻身無望，小業主損失慘重，唯一得益的是當初發展劏場的大業主。研究員整合20多個劏鋪商場資訊，回顧過去劏場主牟取暴利的營利模式，分析過去市況蓬勃時這種劣質投機的濟後影響。▍劏場始作俑者轉手動輒賺2倍綜觀香港數十間劏舖商場，發現它們集中於2012年至2015年，即上一波物業價格升浪初期被改建而成，至少12間劏場，涉至少2,823個舖位。2013年被拆售的尖沙咀首都廣場，便以有705間佔最多，商舖面積約56至268方呎，現時商場死寂一片，氣氛詭異。回顧當時的劏舖拆售新聞，大多均是在短期內售罄，反映當時劏場熱潮一時無兩。｛劏場拆家轉手帳面營利｝劏場年份| 拆售場主|商場 |舖位數 | 購入價| 套現收益| [...]
發佈時間：2024年8月22日 近年高位入市，其實不只是上車一族，還有曾以天價投地的各大發展商。 研究員整理了2017-2021年間各大發展商於港九新界揮金換土天價投地的紀錄，這全部發生在地價節節下滑、賣地計劃流標不斷以前。可發現當年各大發展商天價投地幾乎人人有份，「麵粉」(土地/發展成本) 價格之貴，相比今日這些地盤將近落成的樓盤，分分鐘已可趨近「麵包」(樓價) 價格。 ➤九龍啟德 當時啟德追捧CBD2概念，中資爭相來港奪地，整個發展區內大量商住地地價過往10多年愈追愈高，商住賣地的樓面地價每呎最高峰可達1.7萬，今日啟德樓價要賣到1.7萬呎也極具挑戰。今日塊麵包同昨日舊麵粉價格已相差無幾。 [...]
發佈時間：2023年10月9日 創科局在2015年成立後，政府創科開支節節上升。單是上屆政府埋單計數，已承擔超過1300億公帑，其中落馬洲河套區的工程亦會花費325億。政府強調投資已漸見成果，指創科生態圈「已漸見雛型」【註1】，但實況是如何？透過初步檢視新創科活動的情況，例如有多少創科公司成立、它們背景為何、展開什麼業務，可讓我們對這個創科生態圈的組成大概有所掌握。 ➤ 每十間新成立公司 就有一間創科公司 翻查公司註冊處「新成立/註冊及已更改名稱的公司名單」【註2】，發現過去三個季度（2022年10月－2023年6月）逾約107,000間新成立／更改名稱公司中，有達11%的公司，其中或英文名字有「創科」相關字眼，推斷為與創科相關【註3】。其比率在過去三季呈上升趨勢（2022年9－12月：9.78%；2023年1－3月：9.63%；4－6月：14.16%)，比率相當之高，此比率還未計及其他並非以「創科」命名，但實質參與創新活動的公司，那麼這是否代表香港新創科硏發和生產非常蓬勃？ 創科投資長期佔香港GDP低於1%，不過竟有達12,061間新「創科企業」，即佔整體新公司的十份一，驟眼看不合乎比例。這可能代表大部分新成立的公司都屬小規模（而非科技巨企），尚未嶄露頭角，或是屬於政府所指需要扶助的「初創企業」，甚或乎是專注於研究而非生產的創科公司。 [...]
發佈時間：2023年8月16日 【香港長遠人口推算逆轉激增?】 統計處今日（8月15日）公佈2023年中香港人口突增15萬至749萬，比對同期增加2.1%【註1】，差不多收復了所有自2019年的人口「失地」，同日發佈一份相當樂觀的長遠人口推算，指2046年香港將有819萬人口，此最新數據值得進一步分析解讀。 1/ 一年人口增加逾15萬？ 與去年同期相比，去除自然減少如死亡人口，香港增加了152,000人，幾乎全部由143,000的「其他香港居民」的淨移入貢獻（減去了單程證）。換句話說，根據官方數據，在移民潮沒有減緩的情況下，移出人口被移入的人完全抵銷之餘，過去一年香港還多出了這143,000淨流入的人口。 因數字並無具體分項，無法進一步探討當中原因，但一年逾15萬的本地人口增長，與過去半年市面逐漸蕭條、甚至出現彌敦道便利店早早關門、樓價租金同時不振的境況，似乎有很大落差。 [...]
發佈時間：2023年5月10日 本研研究員經常到郊外考察和工作，少不免被蚊叮蟲咬。過去十多年來，氣候暖化導致香港蚊患惡化【註1】，不過研究員發現今年蚊蟲卻來得比過去2年早和多（尤以新界為甚），未知大家是否亦有同感。 翻查食環署每月公佈的誘蚊器指數（Gravidtrap Index, 顯示白紋伊蚊的廣泛程度）【註2】，不難發現今年的蚊患遠較過去3年同期嚴重，尤其是新界。今年4月尚未踏入夏季，但全港64個監察地區中，已有5個達到警戒級別（即第三級和第四級，分別顯示白紋伊蚊分佈廣泛和非常廣泛），西貢和屯門的蚊患尤其嚴重。我們比較今年和過去3年的4月份的數據，發現達到警戒級別的分區遠較以往多： （4月） 2020#/ [...]
發佈時間：2023年4月19日 移民潮未止，過去兩年半內有40萬名香港居民經機場淨移出【註1】，而從最新公司註冊處的數字來看，似乎趨勢會持續好一段日子，甚至或會有增無減。 ▍今年3月以「移民」命名新公司 比半年前按月急增近5倍 過去半年（2022年10月－2023年4月6日）在公司註冊處註冊成立的新本地公司【註2】，共有85間以「移民」或 “immigration” 字眼命名。這些新成立公司在2022年10－2023年2月期間數目頗為平穩，但在3月起突然急升，未知是否與香港當月全面「復常」有關： [...]