發佈時間：2023年11月9日 政府最近公布未來10年公屋落成情況，預計未來10年供應量約38.8萬個，上年度的推算則為34.3萬個，增幅達13.2%。何永賢並藉此聲言已經覓得足夠土地提供36萬個單位，高於所需的30萬個【註1】。然而，我們仔細對比兩個年度的公屋造地表【註2】，竟發現有5幅用地突然消失，涉及21,900伙公屋單位、約30公頃，絕大多數來自棕地，最大的一幅是元朗沙埔（16,300伙）。這些用地原本處於「工程可行性研究進行中」階段，但在今個年度無故失蹤，可行性研究是否完成？研究結果是什麼？政府為何未有任何公布的情況下，將之從造地表抽走？ ♦ 5幅消失的研究中公屋用地 〔棕地〕 用地｜面積（公頃）｜伙數（約）｜預計變熟地年度 1) [...]
發佈時間：2023年10月5日 9月上旬的一場暴雨，引致紅山半島山泥傾瀉，同時令富豪霸佔官地、僭建後花園的行徑曝露於大眾眼前。事件引起社會譁然，研究員亦隨即翻查衛星圖片，發現出事的獨立屋經已霸地至少13年，坍塌絕非偶然，而是許多人為及制度缺失所致。 黑雨後那個星期一的晚上，我們回到研究社開會，討論著紅山半島的後續研究。談及研究社2017年的富豪短租地調查，當時其實經已留意到大量霸官地案例，紅山半島不是孤例。研究方向於是變得清晰，除了從歷史維度說明霸官地問題持續，更有迫切需要透過研究，具體呈現霸官地的普遍性。會後，大家不慌不忙離開，說預留一個晚上就可以查完，而我作為入職不過半年的研究員，當時還未知道要怎樣查，心裡不免有些憂慮。 翌日傍晚，學會了查官地界線、判斷僭建範圍、注意是否已批出短期租約，我們幾個研究員馬上分工，掃視八個傳統富豪區的獨立屋。我負責較熟悉的新界東，這才發現位於大埔滘的海景山莊，幾乎全苑都有僭建，彷彿霸官地僭建才是正確做法。不禁想到我們多少人營營役役為租金苦惱，卻原來有這麼一群人住海景獨立屋仍不滿足，在官地上僭建後花園。這研究過程，其實驚訝多於憤怒，我一再發現自己對上流社會的認知非常粗淺。 夜深，新界東的調查已經見到終點，負責調查港島的研究員仍在苦海浮沉：「不如放過佢哋啦。」大家笑作一團的同時，視線卻未有離開過地圖，調查仍然進行中。翌日早上，研究員又接力寫簡報，並趕在下午發佈。研究發佈後獲得迴響，亦有不少朋友好奇研究社人手短缺，如何在短時間內完成調查。我猜想，是建基於研究社多年來累積的知識與技術：因為知識的累積才能夠迅速切入問題的核心，也因為掌握技術才得以執行構思。 第一次參與查官地的調查，作為研究員的經驗值急速提升，但同時也更令我疑惑，既然我們所使用的工具是政府的公開資料，所花時間也不過兩、三日，那麼政府多年來為何未有執管？ 研究發佈後，獲傳媒跟進報道並佔據了相當版面，包括本地及全球著名媒體，又有記者引述報告內容向李家超及甯漢豪追問執管時間表，而且公眾亦有興趣看新聞、關心事態發展。仔細一想，這似乎已經是近年少見的情況。更難得的是事件至今仍持續發酵，紅山半島的問題越揭越多，向下僭建三層的、拆毀主力牆的，不一而足。屋宇署昨日亦公布兩宗未有遵從清拆令而被法庭判罰的個案，大埔一幢獨立屋、一幢村屋分別被罰7萬多、8萬多元。雖然這個判罰金額對富豪而言，想必是微不足道，但至少在今天的香港能夠爭取到政府執管，委實不易。 [...]
發佈時間：2023年9月27日 地產業界近月頻頻吹奏「撤辣」，近日連陳茂波都開始放軟態度稱「樓市現況與引入辣招時不同」，似乎施政報告將會有所讓步，但究竟香港現時住屋是否已可負擔到容許撤銷「炒樓稅」的水平？並不能迴避以下5大關鍵事實： 1. 泡沫世一：近日瑞銀「全球房地產泡沫指數」報告【註1】中指出，儘管全球城市樓價都平均微跌，但香港不可負擔的問題仍然位居首位，一個從事高技能服務行業者需工作20至25年才可購入一個鄰近市中心的650呎單位，拋離居次位者東京的平均15年。報告更強調，港人即使薪酬翻倍，亦很難負擔得起這類住屋。 2. 不吃不喝：數月前較多人引述之Demographia發布的最新國際房屋負擔能力（International Housing [...]
發佈時間：2023年9月26日 Elite capture is actually quite common, [...]
發佈時間：2023年9月14日 事源暴雨及山泥傾瀉後，本研社於2023年9月揭發紅山半島之獨立屋涉嫌霸佔官地，再於2日調查全港各區，再發現至少173間獨立屋疑似違規，並整合出《捲土重來：全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報，獲大量傳媒報導及訪問跟進。當中，亦有媒體追訪有關部門、專業人士以及涉事獨立屋之業主，觸發地政總署及屋宇署執法，使事件進一步發酵，並更深入探究箇中弊端。 ＜影像報導＞ Channel C HK: 調查揭173獨立屋疑罷佔官地 紅山半島危樓展開加固工程 https://youtu.be/bgA04EE8Aww&t=59 [...]
發佈時間：2023年8月31日 政府常宣傳首置樓（「港人首置上車盤」計劃）能滿足「居屋以上，私樓未滿」房屋需求的政策目標，以「資助房屋」之名，聲稱能「豐富」置業階梯的層級，上屆政府林鄭更主張以公私合營模式，「借助」私人發展商之力，指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後，近日政府卻宣布，第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地，卻因僅有一份標書的地價標金，未達政府底價而流標轉交房協【註1】，這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後，已多番被質疑其性質上仍是私營，沒有「公共利益」成份。事隔多年，由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售，重溫過往5年各首置盤的前塵往事，更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀，為及後由私人發展商來「合營」舖路，名為煥然懿居。原先定價為市價的62折，在當時樓價仍然極高的處境下，這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑，及後，其貨尾更提高到7折發售，而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目，市建局竟再上調到72折，可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 [...]
發佈時間：2023年8月16日 繼「恆大」宣布資不抵債後，中國房地產業近日再面臨債務危機，「碧桂園」無法兌付債券利息，債務困境料會造成連鎖反應，牽連甚廣。香港地產業界雖然暫未受波及，但普遍亦對香港樓市前景看淡，長實以七折售樓亦被視為樓市進一步衰退的信息，面對這種情況，觀乎各地產發展商的債務比率，亦可以預料其債務狀況在未來將是一個不可忽略的問題。 ➤➤港資地產商負債狀況落差大 透過全面整理香港主要發展商最近年報，按發展商2022年報所示的淨負債比率（gearing ratio）進行排列 (見下表一)，我們可發現九龍建業(00034)、遠東發展(00035)、新世界(00017)、麗新發展(00488)等上市地產公司的淨負債比率相對地高，甚至高於碧桂園同期40%的淨負債比率。一般而言，「淨負債比率」數值越高，企業無力償債債務的風險則越高。 反而長實(01113)、太古(01972)、九龍倉(00004)、信置(00083)【註1】等則維持於較低水平，均不超過10%。雖則會否最終出現資不抵債的債務危機，亦要取決其他眾多因素，但由此比率亦可見到，部分本地發展商的債務水平實質上亦處於偏高的狀況。 [...]
發佈時間：2023年8月9日 長實油塘首批新盤開價創近年新低，甚至比同區二手盤更平，投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳（與混凝土廠為鄰），但價格之低（比區內二手新樓呎價平20%），或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。 從區內規劃而言，政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區，所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目，我們綜合了城規會及市場的各方訊息，發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應，相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍，它們的價格是否會繼續沉底，有待觀察。 這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段，若它們相當部分變成住宅，潛在供應將遠超13,000伙，比已「重蟹」的啟德（8,200伙貨尾）過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。 已知油塘私人住宅現成及潛在供應（2023年8月）： 【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】 1. [...]
發佈時間：2023年8月8日 記得自去年8月葉劉淑儀表示考慮免除內地購房者買家印花稅，地產界別三不五時有人出來「扭計」，以各種理由要求撤銷樓市俗稱「辣招」的炒樓稅。 適逢近日施政報告又開展「諮詢」，預料撤辣將是地產商爭取的重點，研究員整理了近一年地產業界代表們的精湛語錄，剖析這些地產文學裡十大撤辣邏輯，發現當中的說法匠心獨韻，值得我們溫故知新。 ◣◣ 邏輯一：有辣招，所以無炒家，依家無炒家，所以可以撤 「在房屋供應逐步增加及炒賣絕跡的情況下，政府已無打壓需求之必要，過往樓市興旺時所推出的樓市需求管理措施現已不合時宜」（香港商界會計師協會榮譽會長李偉強，2023/6）【註1】 ◣◣ [...]
發佈時間：2023年6月23日 近日房屋局推出私人參建居屋計劃「樂建居」，聲稱可增加公營房屋供應，經仔細閱讀計劃內容、報章報導和局方解說，我們發現計劃存有十項值得商榷之處，未必可以加快上樓、改善居住環境，甚至會成為地產商佔用公有資源謀利的機會，以下是我們的疑慮和問題： ▍樂建居做乜無啦啦賣貴十幾萬？ 「樂建居」會以市價六五折發售，相對於傳統居屋，加價3%，折合每個單位貴約數萬元到十幾萬元不等，發展商或覺得這3%實在微不足道，但對於營營役役、只為上樓的市民來說就是一筆額外支出。而「樂建居」的賣點只是「快少少」落成，以東涌的用地為例，換來只是快2個月完成，柴灣祥民道項目亦只是快10個月。但代價是，立法會將毋須審議任何項目，對於立法會監察權以及市民利益來說，似乎是弊多於利。 ▍樂建居計入公營房屋比例，供應何來增加？ 政府口中所謂的「資助出售房屋」，意思是指政府、公營機構或非牟利機構扣除地價後以低於市值的價格售予市民的所謂「公共房屋單位」，除了房屋署和房委會的公屋、居屋，還有房協的「資助出售房屋」和「夾屋」，以及市建局的「煥然壹居」和「煥然懿居」，供應量數字水份甚多，已有「刷數據」之嫌。現時公私營房屋供應比例七三開，局方在簡報裡稱樂建居「清晰定位為由私人發展商興建和出售的項目」【註1】，卻又把樂建居單位計入公私營七三比的公營部份【註2】。先導計劃三塊土地本來就是公營房屋土地，交予地產商建屋根本沒有「提量」，相反這種「公私不分」的舉措或形成「公營房屋」供應充足的幻覺，疑為房屋局日後「收掣」減少自行興建「真公共房屋」鋪路。 ▍房屋局大幅讓利，囤地者又贏？ 房屋局以大額地價優惠鼓勵發展商提供私人土地興建居屋，住宅部分地價為市值的三分之一，即是說政府在住宅部分讓利達到三分之二，只有非住宅部分才需要補足全額地價。房屋局局長何永賢更明言，地產商現有約1,000公頃新界農地，希望三分一地價能誘使發展商參建居屋，釋放農地土儲。發展商並能以優惠價補地價，解封土地，然後再以比房委會居屋略高的售價賣出單位。計劃的最大受益者首先是囤地已久的發展商。附帶一提，農業優先區研究一直進展緩慢，現在當局卻打開口牌，聲稱要釋放1,000公頃農地作私營居屋發展，強行營造農業和住屋對立的假象，香港本地農業無地可耕的情況相信會更為嚴重。 [...]