數據研究 – Page 4 – Liber Research Community 本土研究社

【地價暴跌】麵包價逼近麵粉價新盤排行榜

發佈時間：2024年10月8日　減息周期開始，發展商趁機散貨，啟德近日再有新盤發售，場面貌似墟冚，但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境？或許不然。研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤，若以首批平均呎價來計算，發現近年至少有10個樓盤，僅其每呎土地成本（即麵粉價）已佔其推算售價【註1】（即麵包價）約3分2或以上，還未計建築成本、人工及融資成本等，能不能有盈利還成問題，而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。▍麵粉價佔麵包價比率排行榜年份|新盤|發展商|每呎樓面地價|首批平均呎價|地價佔比2024|天璽．天|新鴻基|$17,783|$19668|90.42%|2024|柏蔚森 I|新世界|$13,829|$17,188|80.46%2024|柏蔚森 III|新世界|$13,829|$17,956|77.02%2021|尚宜|大鴻輝|$14,085|$18,454|76.32%2023|Henley Park|恆基|$15,515*|$21,088|73.58%2024|維港．雙鑽|中國海外|$13,009|$18,456|70.49%2022|澐璟|華潤置地(海外)/保利|$18,058|$25,914|69.68%2021|維港滙 I|信和/會德豐/嘉華/爪哇/世茂|$16,909|$24,628|68.66%2022|凱玥|龍光、合景泰富|$22,123|$32,749|67.55%2020|MONACO|會德豐|$14,950|$22,669|65.95%*與THE HENLEY地皮合併計算每呎地價以新樓盤天璽．天為例，新鴻基昔日斥資逾250億投地，當日投入的每呎樓面成本，已約17,783元，以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算，其定價已相當逼近其土地成本價，基本上已無肉食，此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。▍啟德為麵粉麵包價差距最少區域而上述新盤投地日期，均為2017至2021年，當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」，十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤，除卻尚宜、維港滙 [...]

lrcresearcher2025-02-20T18:27:59+08:00October 8th, 2024|2024新聞, 專題研究, 數據研究, 檔案研究, 精選, 開放資訊研究|

【外來之食】餐飲業「過江龍」也呈「中進西退」

發佈時間：2024年8月13日　外來之食】餐飲業「過江龍」也呈「中進西退」近月內地餐飲集團大舉進軍本港引來話題，與此同時，本港餐飲業因北上消費潮及移民潮夾擊下進入寒冬，結業的不乏為外國資金的連鎖餐廳，如「道頓堀御好燒」（日本）【註1】、「Outback Steakhouse」（美國）【註2】，數十年來香港自詡薈萃中西各國之菜的「美食之都」正經歷一場大洗牌【註3】。這個現象也從食肆商標註冊的數據中看到。研究員翻查知識產權署資料，疫情前後（2019－2024年上半年），在知識產權署有關食肆新註冊商標的來源地，發現兩個現象： ➤ [...]

lrcresearcher2024-10-04T20:50:12+08:00October 4th, 2024|數據研究, 精選, 解鎖研究|

【狗違地圖】香港真係有咁多「假狗場」？

發佈日期：2024年7月19日自月初《十室狗空－香港動物寄養所用地問題研究》發佈後，短短大半個月間已有接近4萬人次瀏覽過研究報告中的動物寄養所地圖！可見甚有迴響，本研的研究成果亦引起不少動保團體及社會大眾的關注。如果未有時間細閱3萬多字的研究報告，瀏覽這個地圖即可以掌握最重要的研究結果。《獲批臨時動物寄養所分佈地圖2019－2024 》 (連結見留言)以下歸納出地圖的一眾潛在觀眾：1）愛動物之人——早而有聞動物貓狗場申請被濫用，未知申請在何處2）未來貓舍狗場場主——避開不合適的場地選擇（如疑似非營運個案集中地：錦田北）3）規劃決策同土地執管者——可跟進疑似違規個案4）借動物過橋的棕地場主——檢查場地是否已被揭發5）流浪貓狗——哪裏有容身之所6）貓舍狗場場主及貓狗義工——想了解「行情」及印證資訊7）一般市民——幫手再看看有沒有「漏網之魚」他們都會對獲批的60塊動物寄養所用地的下落感興趣。佔地逾9萬6千平方米，相等於約13個標準足球場的大小，有趣地絕大部份均集中在元朗錦田北，其餘則散落於大棠、流浮山、沙頭角等地，而每塊申請用地，研究員在過去半年全部親自到訪過，以收集發現當中逾半個案申請作動物寄養所後不予經營，不少反而在破壞土地後另作其他用途：判斷 [...]

lrcresearcher2024-10-04T20:32:09+08:00October 4th, 2024|土地及房屋研究, 專題研究, 數據研究, 社區研究|

南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？

發佈時間：2024年5月30日　南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？爭議多年的南大嶼「生態康樂走廊」近日出台，橫跨貝澳、長沙、水口、石𤩹等地。這裡過往曾有地主及發展計劃建議過攪「水療中心」、「動物農莊」、「渡假村」、「大型水上活動」，今日正式開始諮詢2個月，未來最終會否玩爛南大嶼景觀生態似乎未在主要考慮，但真正賺錢的會是靠生態康樂旅遊嗎？檢視現時南大嶼的分區規劃大綱，就能發現區內原來一直有數塊大面積的隱藏住宅土儲（R (C) )，包括以下4幅：1. 水口低密度住宅地：7.5公頃（現時林地一片）2. 長沙政府渡假屋區 [...]

lrcresearcher2024-10-04T19:39:44+08:00October 4th, 2024|數據研究, 環境保育研究, 精選, 解鎖研究, 郊野公園|

【新界收地賠償兩年間大縮水　北都政府收私人地將愈收愈平?】

發佈時間：2024年5月29日　 ● 城市土地價值除了反映其使用價值，也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格，若以歷史最高級別計算，可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303，攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510，最高峰時的價格足足是18年前的5倍。● 然而，自2022年5月到達高峰值後，每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調，只2年內已急跌4分之1，最新報價為每呎$1,114，即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水，亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格，在北上發展趨勢下的新界農地，未來的帳面價值會否「打回原形」，或還有多少泡沫價值在未來蒸發?● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施，嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權，圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。● 與此同時，近年不少發展商因考慮負債及各種因素，連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權，讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償，這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施，弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。● [...]

lrcresearcher2026-03-03T13:16:43+08:00October 4th, 2024|北部都會區, 土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 數據研究, 精選, 解鎖研究, 農業研究|

【了無新機】香港機場復甦輸人九條街三跑開支已揼錢落海？

發佈時間：2024年10月3日　 8年前動工的機場第三條跑道已於前年啟用，惟原有北跑道變為中跑道後，卻一直停用「待機」，直至近日宣布於下月28日才全面啟用整套三跑系統【註1】，同時機管局預料機場客運量年底全面復甦【註2】。三跑系統的全面運作象徵住去年通關開時，官員喊著 ”Hong Kong is back”的盼望。不過對比鄰近地區主要競爭對手的機場客運與旅遊數據，香港機場的復甦速度「輸人九條街」，要做到年底全面復甦挑戰甚大。研究員重溫昔日官方預算並從數據上分析現況，更發現實際客運量及飛機起降，與當年機管局證明三跑必要性時，所做的預測有一段距離。三跑系統全面運作，都要有更多飛機來才「得物有所用」，今天看來昔日建三跑時的需求量估算或許是過份樂觀。▍為合理化三跑機場容量估錯哂？機管局於2011年發布《香港國際機場2030規劃大綱》【註3】，當時透過對2030年機場需求量作預算，合理化建造三跑這「巨象工程」，但現況可謂與預想差天共地：容量指標｜《大綱》2030年預算｜《大綱》2024年預算｜2024年推算實際數字*客運量｜9,700萬｜7,803萬｜5,230萬 [...]

lrcresearcher2025-02-20T18:25:03+08:00October 3rd, 2024|2024新聞, 專題研究, 數據研究, 檔案研究, 精選, 開放資訊研究|

【顧問建港?】香港無處不「規劃研究」

發佈時間：2024年10月2日　過去香港政界有「顧問治港」的說法，意指政府極為依賴聘請顧問提供政策或技術意見，尤其以城市發展方面為甚，猶如「顧問建港」。這些規劃或工程顧問，深入政策制定及城市規劃決策過程，對香港的公共政策和城市發展舉足輕重，但普遍香港市民對這些專業顧問的理解並不深。以城市發展方面為例，研究員翻查過去10多年由規劃署、土木工程拓展署、市建局等與城市發展相關的部門與公營機構聘請的顧問研究公司，整理出已經完成至少56份研究，主要屬於「可行性研究」及「規劃及工程研究」，發現高度集中於由數間工程顧問公司包辦。2007-2024 香港政府委託的主要城市發展顧問報告列表：https://shorturl.at/2Y3C9▍兩間跨國企業包辦近8成城市發展相關顧問研究有兩間分別來自英國和美國的跨國基建顧問研究公司—ARUP及AECOM，在過去十多年分別竟包辦了至少26 和17份顧問研究，合共佔比77%。當中不乏極具爭議的發展計劃：ARUP 的《中部水域人工島研究》（即明日大嶼）、《新界東北新發展區規劃及工程研究》、《檢視大嶼山的交通運輸基建網絡及旅客接待能力的研究 – 可行性研究》；AECOM [...]

lrcresearcher2025-02-20T18:18:49+08:00October 2nd, 2024|2024新聞, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 專題研究, 市區重建, 數據研究, 研究資訊, 社區研究, 精選, 規劃研究, 都市化洋謀專題, 開放資訊研究|

【「商劏」劣質投機】劏舖買家血本無歸拆售大場主賺到幾多？

發佈時間：2024年9月23日　近來零售業低迷，商舖蝕讓消息不斷傳出，當中「蝕到入肉」的要數劏場舖位，有些個案價值接近完全蒸發。回想約10年前商場「劏舖」盛極一時，大批小投資者，從收購單一商場或物業的「劏場大王」手中接貨，期望在物業升值浪潮中以小博大，怎料這些劏舖，遠在零售業衰落前已成為死場。時至今日更加翻身無望，小業主損失慘重，唯一得益的是當初發展劏場的大業主。研究員整合20多個劏鋪商場資訊，回顧過去劏場主牟取暴利的營利模式，分析過去市況蓬勃時這種劣質投機的濟後影響。▍劏場始作俑者轉手動輒賺2倍綜觀香港數十間劏舖商場，發現它們集中於2012年至2015年，即上一波物業價格升浪初期被改建而成，至少12間劏場，涉至少2,823個舖位。2013年被拆售的尖沙咀首都廣場，便以有705間佔最多，商舖面積約56至268方呎，現時商場死寂一片，氣氛詭異。回顧當時的劏舖拆售新聞，大多均是在短期內售罄，反映當時劏場熱潮一時無兩。｛劏場拆家轉手帳面營利｝劏場年份| 拆售場主|商場 |舖位數 | 購入價| 套現收益| [...]

lrcresearcher2025-02-19T20:26:18+08:00September 23rd, 2024|2024新聞, 土地供應, 土地及房屋研究, 專題研究, 數據研究, 短租制度研究, 社區研究, 精選, 規劃研究, 開放資訊研究|

【麵粉迷思】發展商天價投地史 2017-2021

發佈時間：2024年8月22日　近年高位入市，其實不只是上車一族，還有曾以天價投地的各大發展商。研究員整理了2017-2021年間各大發展商於港九新界揮金換土天價投地的紀錄，這全部發生在地價節節下滑、賣地計劃流標不斷以前。可發現當年各大發展商天價投地幾乎人人有份，「麵粉」(土地/發展成本) 價格之貴，相比今日這些地盤將近落成的樓盤，分分鐘已可趨近「麵包」(樓價) 價格。 ➤九龍啟德當時啟德追捧CBD2概念，中資爭相來港奪地，整個發展區內大量商住地地價過往10多年愈追愈高，商住賣地的樓面地價每呎最高峰可達1.7萬，今日啟德樓價要賣到1.7萬呎也極具挑戰。今日塊麵包同昨日舊麵粉價格已相差無幾。 [...]

lrcresearcher2024-08-30T17:53:22+08:00August 30th, 2024|北部都會區, 土地供應, 土地及房屋研究, 房屋研究, 數據研究, 精選|

【前景無限？】十份一新公司搞創科逾500芯片公司雲集香港

發佈時間：2023年10月9日創科局在2015年成立後，政府創科開支節節上升。單是上屆政府埋單計數，已承擔超過1300億公帑，其中落馬洲河套區的工程亦會花費325億。政府強調投資已漸見成果，指創科生態圈「已漸見雛型」【註1】，但實況是如何？透過初步檢視新創科活動的情況，例如有多少創科公司成立、它們背景為何、展開什麼業務，可讓我們對這個創科生態圈的組成大概有所掌握。 ➤ 每十間新成立公司就有一間創科公司翻查公司註冊處「新成立/註冊及已更改名稱的公司名單」【註2】，發現過去三個季度（2022年10月－2023年6月）逾約107,000間新成立／更改名稱公司中，有達11%的公司，其中或英文名字有「創科」相關字眼，推斷為與創科相關【註3】。其比率在過去三季呈上升趨勢（2022年9－12月：9.78%；2023年1－3月：9.63%；4－6月：14.16%)，比率相當之高，此比率還未計及其他並非以「創科」命名，但實質參與創新活動的公司，那麼這是否代表香港新創科硏發和生產非常蓬勃？創科投資長期佔香港GDP低於1%，不過竟有達12,061間新「創科企業」，即佔整體新公司的十份一，驟眼看不合乎比例。這可能代表大部分新成立的公司都屬小規模（而非科技巨企），尚未嶄露頭角，或是屬於政府所指需要扶助的「初創企業」，甚或乎是專注於研究而非生產的創科公司。 [...]

lrcresearcher2023-10-10T15:17:14+08:00October 10th, 2023|數據研究, 精選|