【食水太深】深水埗全區重建邊界再擴張　連平民唞氣空間都唔放過

發佈時間：2023年9月5日

最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告，研究範圍突然擴闊，而且明顯針對區內的休憩用地，包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法，配合早前迅速通過修訂的城規指引，容許轉移地積比【註1】，日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓，可達度（accessibility）將大大降低。而且犧牲公園換來的，是核心區域的樓宇可以起得更密、更高，摩天大樓將矗立於深水埗。

▍食出界：突然擴大「覓食」範圍

較2月份公布的研究範圍，市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現，市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然，而是進一步納入外圍的西洋菜南街，剛好到警察體育會前；早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述，亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋，令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。

觀察這些「越界」圈入的土地，部分屬於休憩空間，亦有公家地，本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地，這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地，來奪取未來這些公家土地的發展權。

自創新邊界之後，最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變，不單誤導了大眾對重建範圍的理解，究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可？還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權，令越界變成越權？

▍食公園、食公家地：食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池

市建局提供了明確研究範圍的邊界，才令人發現可能會被重建的還有李鄭屋邨一帶。李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場，均被納入研究範圍，3個公園加起來面積達到3.37公頃。另外還有其他面積較細的休憩空間（O地），例如長沙灣臨時家禽批發市場。

市建局額外食多了的地方，還包括一些公家地，即G/IC地（政府、機構或社區用地），例如大埔道旁的祟真小學暨幼稚園、深水埗祟真堂。另外，李鄭屋邨附近的長沙灣賽馬會診所、李鄭屋游泳池，亦都同樣屬於公家地。事實上，這已經是市建局故技重施，去年公布的九龍城街市一帶的重建，本研社統計後發現有6成地都屬於公家地，導致樓宇密度更高。現在，市建局更可以使出轉移地積比大法，帶來可觀的額外樓面面積，深水埗的樓宇密度、高度都只會更高。

市建局在重建規劃過程中「掠奪」大量公用地，更核心的問題在於公用地沒有為公眾所用（公地公用）。公用地本身可以由政府規劃，用以興建公營房屋、公共設施等，惟政府將規劃權讓出予市建局後，卻可以免補地價聯同發展商興建住宅項目牟利，在偏遠地方重建休憩設施時又可以向政府申請基本工程儲備基金，這些手段無異於用公家資源為私人機構賺錢。

〈高危被食清單〉
1. 長沙灣遊樂場
2. 深水埗公園
3. 李鄭屋遊樂場
4. 楓樹街遊樂場
5. 北河街市政大樓
6. 上李屋花園
7. 廣利道遊樂場
8. 李鄭屋游泳池休憩花園
9. 保安道遊樂場
10. 順寧道遊樂場
11. 長沙灣臨時家禽批發市場
12. 深水埗公園游泳池
13. 石硤尾街休憩花園
14. 福華街休憩花園
15. 白楊街兒童遊樂場

▍食飛地：「獨食」長沙灣遊樂場

最新公布的研究範圍，依舊是涵蓋公共屋邨以外的整個深水埗，但唯獨是位於長沙灣邨及幸福邨之間的長沙灣遊樂場，被市建局看中並納入研究範圍。然而，該遊樂場與其他研究範圍完全割裂，儼如「飛地」，這顯得市建局食公園的意圖非常明顯。

長沙灣遊樂場周圍都是屋邨，與具有重建需要的舊樓相距數以百米計，為什麼市建局偏偏要將之納入重建研究範圍？觀察其地理位置或許更容易知道市建局的意圖：遊樂場位處地鐵站上蓋，屬於核心地段，對於市建局及發展商而言具有相當高的土地價值，在重建過程中可以利用轉移地積比，將遊樂場（部分）空間改作住宅用途，另外在較偏遠的地方「補回」休憩空間的面積。

這樣的做法，即使公園周遭的公屋不被重建，居民仍然會受到直接影響，失去一個就腳的休憩空間。更甚者，長沙灣遊樂場是區內少有、可達度高的大公園，曾用於舉辦年宵市場，意味著這個遊樂場在社區發揮的功能不僅在於提供休憩空間，亦是舉辦區內活動的一個重要場地。一旦遊樂場面積遭削減，受影響的將會是整個社區。

食飛地還存在另一個潛在問題－周遭的公屋居民在重建政策討論中有沒有話語權？公屋重建由房委會管理，舊區重建問題理論上與公屋居民沒有直接關係。如今市建局吞食眾多居民享用的公園，但所居住的屋邨又被排除在研究範圍外。市建局或以此作為懶理公屋居民意見的理由，再次凸顯這變形邊界的尷尬局面。

▍結論

其實早在市建局3月份發出的研究問卷，已經透露了其針對公園的態度。問卷當中有大量題目問及公共休憩空間，卻對地區密度問題隻字不提，向公家地開刀的意慾已經相當明顯。然而，問卷只有問及是否滿意，卻未有問到不滿意的是什麼。語焉不詳的問題，即使得出大部分居民不滿意區內休憩空間的結論，都將無法合理化市建局食公園這個舉措。從效果而言，問卷得出的數據只不過是為市建局留有極大詮釋空間向公共休憩空間開刀，彷如「挾民意以食公園」。

根據市建局重建的「往績」，所謂的休憩空間在重建後可能會變成不對外開放的綠化空間、「私人地方」、平台花園，或者消費才能入內的地方。最終，深水埗或許會變成彌敦道兩旁似的大廈林立，然後可以「一地多用」將公園搬上天台，休憩空間就從地面消失，普羅大眾就無法輕易到達公園。失去這些口袋公園（pocket park），對居民的生活質素亦將帶來影響。

平民化的開放空間變天台化、私有化，將社區設施按其發展利益大執位，將社會空間資源加高密度及「發配邊疆」，將會是深水埗全區重建掃去舊區基建以外的一大新爭議點。