發佈時間：2024年5月9日 打擊樓宇炒賣的炒樓稅，實行僅13年便被壽終正寢，早前財政司長陳茂波聲稱，在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。撤「辣」至今2個多月，具體樓市狀況如何？炒家重臨有否影響本地買家？研究員梳理撤辣後各樓盤新聞，分析相關售賣現況，可見炒賣投資之風已席捲新盤：▍撤辣逾2個月 大量新盤投資客已佔3至5成不等新盤｜投資客比例｜資料來源｜發展商Park Seasons｜30%｜文匯報｜會德豐及港鐵合作The YOHO Hub｜30%（代理預料）｜經濟日報｜新鴻基地產利奧坊·壹隅｜30%（代理預料）｜文匯報｜恒基地產Blue Coast｜30至40% [...]
發佈時間：2024年5月8日 目前政府的長期人口估算，雖然是採用2021年的人口為基數，但似乎忽略了移民潮及急劇改變的地緣政治環境影響，故此預料20年後香港將會增加66萬人口至818.68萬【註1】，已被人詬病過份樂觀【註2】。更嚴重的是，細數目前計劃中的城市發展計劃，其容納的人口竟遠超66萬，即使香港「幸運」地全數留住了谷高人口增長的專才，屆時也可能鬼城處處： 新發展區／發展項目 新增容納人口 —------------------------------------------------------------ 明日大嶼 50萬 新界北新市鎮及羅湖／文錦渡* 40萬 [...]
發佈時間：2024年5月7日 在月前公佈過重建計劃後，引起了不少社會人士及公眾關注，我們密切留意的原因是因為它正是油旺全區重建的第一頭炮，若果開了壞先例將會後患無窮，漫延各區。 但讀畢近日公佈的旺角花墟重建項目上千頁的官方文件，發現有一個難以掩蓋的事實：社區影響評估報告中指那受影響的廿三座大廈當中，其實有上九成在最近五年都曾進行過維修，狀況在文件中被列為「可接受」，只有兩座屬於失修，這兩座由周潤發夫婦持有六個裡面當中三個物業。 其實如果要解決樓宇老化問題，不如直接與發哥發嫂合作重建就已解決問題，又何須影響社區有機發展及更新的能力? 清拆一些不必清拆的社區彷彿已是常態，在近年九龍城重建區已見受影響大廈「英年早逝」的例子，但事情又沒有想像般簡單。近日與直接受影響的花墟商戶探訪考察，發現問題不只受外來的重建所影響，內憂亦因重建而更加外顯。 現時旺角花墟貌似光鮮，但其實開關後的新香港正式面臨城市VS數碼、本地VS區域化的雙重挑戰。當全港零售及餐飲市道一落千丈，經營花店也面臨著在深圳網購訂花的價格衝擊，現在只要訂花找到「跑腿」跨境送貨，大時大節喜慶場合新鮮花卉都能平價送到，那麼旺角花墟還能具備競爭優勢的條件不在一般零售，而是在於一站式在地園藝服務、全球觸覺及多年累積下來的城市品牌效應，或者更重要的，是集聚起來的每間花店各自塑造出個性及特色，街道環境創造出獨特的買花體驗氛圍。 這也是城市規劃公義論的一個基本前提：一個地方的價值不是因財團投資而來，是由透過地方的人經營與生活所創造的。 但現今建議的市區重建，一個城市水道公園概念，可以「名正言順」圈起公園等公家地作「優化」，與及更重要的，拿取部分公園靚地及花墟「門口」位置興建豪宅、酒店、商廈。 這必然會令現有經營環境變樣，不僅在動輒牽涉上十多年的重建期間，花墟的核心地段將變成大型地盤，持續影響街道氛圍，與及在重建以後加高加密、商場化，以及改變人流氣場，可預視花墟的城市氛圍將會發生根本轉變，當然有人會認為市區重建後「高檔化」是變得更好，但變得是否更好，很取決於商戶能否持續經營推陳出新，靠一間靠地產模式營運的機構推行，聽到的概念總有流於空泛之感。 [...]
發佈時間：2022年9月13日 配合北部都會區的「雙城四圈」計劃，今年年初政府提出「流浮山／尖鼻咀／白泥一帶的發展建議」，一改十多年前以鄉鎮/生態為本的《改善流浮山鄉鎮及鄰近地區研究》的公眾諮詢結果，加入酒店、餐廳及創科用地入主海岸濕地。一向被稱為「香港真係好靚」的下白泥泥灘海岸濕地，全區將會如何被改頭換面?民間研究：疊加分析發展建議及原有土地用途政府在預想開發的圖像時，只輕輕帶過在發展區周邊有一些「綠化地帶」用地接壤，並沒有提及這些計畫開發範圍原有的土地用途。我們研究員透過最新建議文件中畫有土地用途概念圖，再與該區原有土地用途的「分區計劃大綱圖」（OZP）進行全區性「疊加分析」（overlay），對照擬議計畫的發展項目與現有OZP的土地用途，從而探究發展計畫可能導致的土地用途變化。我們的調查發現新發展計畫將大幅度改變原訂有保育價值的土地用途類別，包括「具特殊科學價值地點」（SSSI）、「海岸保護區」（CPA）、「自然保育區」（CA）、「綠化地帶」（GB）及「農業」（AGR）。在發展建議範圍 （約657.76公頃）內，屬於此五個土地用途類別的面積及佔比由多至少排列分別是：綠化地帶 249.92公頃 （37.99%），海岸保護區 114.62公頃 （17.43%），農業 [...]
發佈時間：2022年9月13日 在政府推動本地特色旅遊的同時，政府與市建局卻不斷被推出摧毀舊區的獨特文化的重建項目。近年的重建模式轉變，令舊區以前所未有的速度消失。過去5年，單單在是九龍區，研究員就盤點了7個（將）被重建洪流淹沒的獨特地區文化，究竟當中有多少值得保留？在大家的觀察下，又能否數得出更多案例？▍兼善里重建 —— 巷里文化市建局於2021年啟動兼善里重建，作為深水埗僅存的巷里社區，兼善里有逾半世紀歷史，位於兩座逾60年樓齡樓宇間的公眾街道 ，兩旁沒有任何車輛經過，構成社區中獨特的巷里文化，但隨著其被宣布永久封閉，難逃被淹沒的命運。▍深水埗重建 —— 戰前唐樓市建局去年宣布展開「深水埗地區規劃研究」，規劃範圍內有 24 幢樓高三、四層的戰前唐樓，佔全港僅餘約 [...]
發佈時間：2022年9月13日 香港掀起「倒閉潮」，但仍有些新落成樓盤商場，空置率極高，連「執笠」資格都沒有，即使當中有營業店舖，亦多非民生商舖。在日常觀察下，研究員盤點出7個新樓盤商場，均面臨死場危機，招租不得，甚至乎入伙數年都未有店舖批租：▍大角咀 —— 利奧坊首期於2018年入伙，仍有2期施工中。作為重建項目，其位處的嘉善街與福澤街人流稀少，而各期基座商舖，僅有數間餐廳和Livehouse bar有人流；毗鄰的埃華街與大全街等舊區情況明顯有差異，尚見形形色色的餐廳，以及如藥房、文具舖、五金舖等民生小店，使得當區仍是熱鬧非常。▍紅磡 —— 昇御門前身為公務員合作社，由發間發展商合作發展。於2012年入伙，距今12年。商場曾風光一時，有多間連鎖餐廳、超市、書店等進駐。但由2017年開始商舖陸續結業，沒有新舖頭進駐。如今商場只剩下一間幼稚園。平日只有家長在商場外接送子女，與當初開幕的盛況大相逕庭。▍深水埗 —— 愛海頌為市建局與長實合作發展的重建盤，於2021年入伙，自今已有3年。但其基座的商舖仍未有出租跡象，長實亦曾意圖將商場賣盤。行經屋苑樓下，全是一式一樣愛海頌自己藍綠色的宣傳模版，甚至令人聯想不到是空置中的舖位，而其座處的海壇街一帶，以及其一直受人詬病的玉石廣場，亦是相當冷清。▍佐敦 [...]
發佈時間：2024年4月10日 2021年9月市區重建局正式啟動長沙灣兼善里重建項目，事隔2年半兼善里終迎來被永久封閉的命運。作為深水埗僅存的一條獨特巷里社區，鄰里關係在相對密封的巷里環境中相當凝聚，往時甚至自組關注組，自發清潔街道，或在大時大節舉行活動，對不少已遷離的街坊及區內居民有著重要意義。 在城市環境愈趨單一化的帷幕下，兼善里獨特的巷里文化，本可發揮本地獨特性及地區吸引力，但在清拆重建模式下，似乎亦難逃其被淹沒的命運。但兼善里這重建計劃又不單只是另一個問題案例，它的重建歷程獨特地體現了把街道、鄰里、公家地納入重建範圍的新發展範式、與及引起的新社區問題與關注，將會是未來相當值得參考的事例。 在正夕宣佈「滅街」之際，讓我們一起回顧兼善里的發展史。 ➤➤ 19年6月 —— 在重建計劃未開始前放風重建範圍 市建局行政總監韋志成在網誌中，發布《毋忘兼善里》【註1】談及重建兼善里的規劃問題，當中透露具體的重建範圍，並指出已借鑑元州邨重建的「小區規劃」經驗，為兼善里及周邊土地制定小區規劃藍圖，冀獲大眾支持重建。至2021年，盛滙商舖基金創辦人李根興以3100萬買入兼善里41號A至D號地鋪，稱「該鋪位於的大廈甚具重建價值，最近也傳出不少收購消息」。 [...]
發佈時間：2024年4月2日 今年一月底，與研究員相約申請「電子旅遊禁區證」，來到第二階段開放的沙頭角禁區範圍考察。所謂禁區，已不再是禁制，由人跡罕至的禁區到人來人往的旅遊區，沙頭角現在「旅遊化」轉型得如何？回過頭來說，禁區開放究竟意義何在，都是其中的考察重點。 這地方有吸引力之處在於其「禁」與「鄉」，猶如封印著某種歷史時光的風光。過往沙頭角居民以清初遷入客家人和移居岸上的水上人為主，沿岸村民從事著漁業、農業和鹽業等生計，以船接駁到沙頭角墟互通有無，即使偏僻也能夠自給自足，形成繁盛的景象。當新界範圍百多年前被租借予港英政府後，沙頭角才被中英街分割，更在冷戰的背景下，由港英政府於1951年劃定為邊境禁區，限制非居民出入。 沙頭角經過七十多年的禁區管制，到我們可以以個人遊身份進入，依然可從區內的新樓街這全港最大的戰前唐樓建築群一窺戰前鄉村的面貌。該處店鋪多年來主要服務進出禁區的村民，以生活必需品為主，例如油糧雜貨、五金鋪、鞋鋪、藥材鋪、香燭鋪等。我們平日來訪，遊客不多，很多店鋪都沒有營業，卻有一家店鋪有幾人在夾樂隊般演奏。新樓街似乎仍保留了禁區內因為居民外流而略帶蕭條的日常面貌，當地的店家和村民自過自的悠閒生活。 在新樓街上，有一家簇新的紀念品店，名叫「日出沙頭」，店裡有派發保安局出版的《玩轉沙頭角》小冊子，推介沙頭角的十大景點、十大美食等特色，還說用Apps集齊景點打卡可以換取紀念品。但有些景點實在令人莫名其妙，例如將沙頭角邨改名為「三文魚邨」，原來是因為其中一組屋邨之外牆顏色曾被塗上仿似三文魚魚生的橙白雙間顏色。以此為招徠讓人拍照打卡，對當地居民可能帶來滋擾，更令人無視這條屋邨除了外觀以外，作為屋邨本身，在香港的鄉村式住屋建築設計、規劃政策，或社區組成等關乎社會公共利益的內涵。 在推廣一個地方時，對該處歷史、社區文化和產業等有更透徹的調查和認識，才可以找到最貼合當地社區文化的旅遊模式。現在官方的宣傳中，雖然可以數出十大景點、十大美食等，是為其命名，說歷史悠久，外觀特別，有地方拍照打卡就夠了嗎？他們又可以怎樣代表到沙頭角，顯示到沙頭角的獨特之處，讓人非來不可？這些景點到底有甚麼價值，可以讓人一來再來呢？單單設計打卡點作為噱頭，吸引到遊客前來，並不足以使一個景點形成，並對當地和來遊覽的人產生連結和價值。 新樓街店鋪較令我們感到驚喜的，是其中一間藥材鋪裡，竟然在較為空虛的玻璃櫃裡，陳列了鄰近鄉村荔枝窩的特色農產，包括食用花乾、果乾、手工皂、生態設計商品等。產品的旁邊還有仔細的文字牌，介紹每個農場的特點和理念。一問之下，原來店主是荔枝窩村的關係人士，這間祖上傳下來的藥材鋪生意已大不如前，反正有空間，就用來幫村中農友賣產品。他覺得支持自己村的農夫，是理所當然的事。但這樣蘊含在地特點，連結當地產業的心機之作，並沒有被劃定在官方景點介紹中。 「本地廚房」平台也看到沙頭角鄰近農區的特點，在沙頭角設立小型食品製造廠，扣緊食物及農業主題，建立在地食物系統。考察當日，我們也看到寫有「本地廚房」招牌的基地，但它並無對外開放。這些從沙頭角製作的的農產加工品，也未見於在推廣本地遊的紀念品店中銷售。「本地廚房」雖然以串連本地農埸、生產者及零售網絡合作作為平台的宗旨，卻沒有將食品製造廠所在地——沙頭角，視為「本地」的區域單位，增添在沙頭角的銷售網絡。 由此可見，本地農戶、鄉村組織或外來平台，在各自推廣種植、加工、銷售的嘗試時，有潛力進一步以區域作為單位，在不同的網絡和範疇中，整合在地的生產和銷售業務，營造有在地產業基礎的旅遊特點。現在只是沙頭角禁區開放的起頭，在北部都會區計劃中沙頭角已經重點關照，發揮「宜遊」功能，下一階段連同中英街開放，或許會帶來更多人流。但到底由禁區到旅遊區，可以怎樣營造到更好的本地鄉郊旅遊體驗，兼顧考量當地居民的日常生活，帶動當地的產業，將旅遊業視為沙頭角鄰近鄉村在地產業和經濟實踐的新契機? [...]
發佈時間：2024年3月26日 旺角花墟被宣佈重建令社會關注花墟前途及「食公園」問題，市建局近日不點名回應「有社會人士」只注重個人體驗，「又或停留在現時狀況無需改變的思維」，但現時花墟重建計劃又豈只影響花墟在地社區? 近日市建局公布花墟重建方案時，同時透露缺席多年的社區「康健中心」選址著落，但竟坐落於油尖旺區的最邊陲位置，即毗鄰九龍塘又一村、現時花墟旁界限街體育館的位置。油尖旺區過往一直被人詬病缺乏基層醫療設施，在民間爭取下曾獲政府考慮，於空置多年、擬改建為商廈的旺角舊街市原址，透過地契要求中標者，設置滿足油尖旺區醫療需要的康健中心，但市建局於3年前公布油旺重建研究計劃「橫刀奪地」，將旺角舊街市定作五大發展節點之一，並擬全面私有化成商業用途，結果原先的選址則轉為臨時康健站，而永久選址則被懸擱，一直下落不明。【註1】 現時擬建選址明顯遠離油尖旺區的服務社群。研究員透過地理資訊系統工具，分析其選址與油尖旺區服務人口的空間地理關係，與原選址就油尖旺各統計分區作比較，分析該選址作為康健中心所能發揮的效用，發現選址實未能滿足大多數的地區居民。 ➤➤ 選址偏於一隅 油尖旺居民平均要行多10個街口（見圖1） [...]
發佈時間：2024年5月3日 #專題圖書館 #主題閱讀 #圖書館 #閱讀文化 #書 圖書館在城市中扮演著不可或缺的角色，不僅是知識承存和傳播樞紐，還是城市文化的指標之一，亦是促進社區交流和凝聚力的公共空間，同時反映著城市的整體形象與價值觀。 談到閱讀社會一般會聚焦獨立書店、大學或公共圖書館，較少提及城市內亦同時存在各式各樣主題式的藏書以及相關設施，亦鮮有探索各種政府機構以外的民營或主題圖書館。是項研究嘗試結集香港各種圖書館的類型及相關例子，更深度考察這一片香港隱藏文化地景。 📚區區有故：搜羅社區歷史資訊 [...]