【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 文章發佈日期:2022年1月20日 【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 今年居屋2022 將以51折推出,眼見以歷年最高折扣率出售,居屋售價看似愈來愈平,很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而,我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據,分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化(https://bit.ly/3KpmTs5)【註一】,發現居屋愈來愈平只是幻象,從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作,更可能預測未來居屋政策的定位。 ✦售價居高不變 拆解折扣「幻象」 自2018年改動以市價7折的居屋定價機制,並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考,居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56-59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售,現時居屋折扣率明顯比過往的7折高,似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感,更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。然而,我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表,計算出居屋單位的平均售價,發現自2014年重推居屋以來,除了16年跌至210萬,歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見,縱使政府近年居屋不斷提高折扣率,居屋愈來愈平似乎只是幻象。 ✦林鄭的納米居屋經濟學 新居屋售價不變的箇中原因,主因是居屋單位愈起愈細而呎價卻愈來愈升。參考上述居屋單位的每年平均呎數及平均售價數據,我們計算出居屋單位的每年平均呎數,發現居屋平均呎數按年逐步下跌,由14年平均451呎到2018年跌至近400呎,2022年更跌至只有382呎,縮細的70呎面積相當於一間主人房,價錢不變但就住少一間大房,市民將貨就價就要硬食縮水居屋。再者,居屋售價卻維持不變,平均呎價持續上升,由14年及16年新居屋的平均呎價在6千元以下,17年升至$6,579,往後維持在6千左右,19年亦曾升至$7,562。 [...]