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【超譯K11重建由來】點解有K11 源於「小業主唔想玩」 ?

發佈時間:2022年11月7日 #市建局 #K11 #重建 #土瓜灣  市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建,被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權,韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】,「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘,仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目,試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因,指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場,因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過,於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」,「控制」其他持有業權的公司,令持有的業權大幅增至八成,最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出,更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多,留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而,今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢,市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成,甚至比土發所持有的兩成更高,令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論,指「理應」由已取得八成業權的新世界發展,因此無需要招標。而新世界在取得發展權後,進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展,令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎,增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權,亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」,僅限有較多業權份數的業主參加,加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中,討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據,不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規,但卻再次自創重建工具有違重建策略。 [...]

2022-11-22T19:43:20+08:007 11 月, 2022|市區重建, 房屋研究|

僅建3萬間「簡約公屋」,夠應付上12萬不適切劏房戶?

發佈時間:2022年10月30日 #簡約公屋 #房委會 #劏房 李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世,公眾主要關注有幾「簡約」,與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】,少人去問那「3萬間」其實意味著什麼,對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先,決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算,稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題,若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃),過往每公頃面積平均900單位,已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層,假設佔地面積不變,則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展,即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途,調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度,則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」,面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃),與及發展商手上上1,000公頃土儲,根本是少得可憐,形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算,亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」,有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 [...]

2022-11-09T17:26:22+08:003 11 月, 2022|土地研究, 房屋研究, 精選|

【吞併龍城已上馬】靜靜雞加條橋?市建局如何鬼崇破壞龍城街道特色

發佈時間:2022年11月2日 #市建局 #重建 #九龍城  市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊,如果唔係研究員跟得貼,相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】,入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節,一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋  三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」,但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋,橫越整條賈炳達道,連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅;圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路,連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局,亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 [...]

2022-11-02T23:06:58+08:002 11 月, 2022|土地供應, 市區重建|

🎁🎁【地產商又贏】超式送大禮新政策盤點

發佈時間:2022年11月1日 #施政報告 #地產商 #房屋供應 施政報告後,政府鄭重宣佈「已奪回土地供應主導權」,「豪言」不靠發展商【註1】。不過仔細分析施政報告各項所謂增加土地供應的政策,其實恰恰反過來是進一步將主導權送出。研究員整理了是次施政報告送給地產商的三份大禮,以及一份終極大禮: 🎁大禮#1 -放寬重建強拍門檻放寬低至6成  自去年強拍數字創新低,紛紛有發展商要求降低強拍門檻。今次施政報告提出將強拍門檻降至最低六成,或令原本無法再收購更多業權的項目可翻生。在政策公布之後,田生隨即表示已有40個項目可「湊夠數」符合強拍要求,甚至有公司估計日後舊樓併購成功率可增加三成。雖然政府聲稱「唔會待薄小業主」【註2】,但降低強拍門檻至勉強過半必然進一步激發侵害其他小業主私有產權的爭議。 值得注意的是,最受首當其衝的是通常只有3-4層高的戰前唐樓,它們層數較少,所以業權份數亦一般較少,致使每一物業佔總業權百分比會較大,將強拍門檻放寬至僅僅超過一半業權,會對此類古蹟影響最大。而重建重災區的九龍城區已有15座戰前唐樓【註3】,降低70年以上的舊樓強拍門檻,事實上令發展商在市區重建有更大的主導權,令這類的古蹟更容易被重建之餘,更或會令舊區的插針樓更容易出現,造成種種規劃問題。 [...]

2022-11-01T23:34:27+08:001 11 月, 2022|土地供應, 房屋研究|

制衡無門 市建局自行僭建了什麼新重建招式?

發佈時間:2022年10月25日 #市建局 #市區重建策略 #規劃工具 #重建 市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀,近兩年內在區內已推出六個重建項目,掠奪公家資源之餘,更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝,透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式,進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管,然而在成立之初(即2000年),政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例,一方面給予市建局免補地價等各種特權,同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引,而是有法例根據及包含公眾意見,為市建局的重建角色定位。 《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘,亦制定當中的細節,如需要每兩至三年檢討一次,政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間,只曾經在2008年檢討過一次,其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局,相反在近10年的重建模式越見猖狂,更接連「僭越」重建策略。 市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」,又於去年提出「融合策略」為新的重建模式,這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」,可見原有市區重建策略如何被重寫,而重建模式早已脫軌。 [...]

2022-10-25T23:02:05+08:0025 10 月, 2022|2022新聞, 市區重建, 規劃研究|

【研究員受訪】擴建碼頭「便利遊客」環評卻指「遊客唔會多咗」?

早前政府推動「碼頭改善計劃」翻新23個「山旮旯」鄉村舊碼頭,當中包括如東平洲與荔枝窩等極具生態價值的選址。雖然政府一直避談計劃是否為生態旅遊舖路,但土木工程署網頁本身就指計劃是「便利遊客前往郊遊景點」,民間亦一直質疑計劃會否使旅客「逼爆」上述地方的生態承載力。吊詭的是,碼頭改善計劃的環評竟表示「不預料遊客人數會上升」,明顯與計劃原意有衝突。 過去政府宣傳計劃時僅強調工程本身對當地生態環境影響微不足道,但其實碼頭工程本身已對生態造成不能逆轉的影響,如改善東平洲碼頭便需「移遷」近百珊瑚群。而最影響當地生態的旅客量因素,政府卻始終避重就輕,甚至今次有傳媒問及相關資料,署方仍堅決不提供未來遊客人數估算,僅重覆如何「完善」工程以減低環境影響。 事實上,研究員早前已發現「碼頭改善計劃」中其他選址均有積極發展鄉郊旅遊或旅遊地產的徵兆,尤其是東平洲與荔枝窩兩地,更是包括在《北部都會區發展策略》雙城三圈的「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」當中。政府一再避談遊客人數估算與選址生態承載量,又不否認計劃與生態旅遊項目的關係,加上不少碼頭選址附近被發現已有發展商囤地/曾申請發展,如何使人相信,近年政府屢屢提倡的生態旅遊/綠色旅遊,不是為旅遊地產產業「漂綠」的伎倆,為配合旅遊發展策略而開路? // 本土研究社研究員梁日恆指出,上述兩份環評均稱「未有預料遊客人數上升」,惟政府一直以促進鄉郊旅遊為由開展工程,質疑當局為減低旅客對環境的影響而避重就輕,「佢一方面有好大嘅生態旅遊計劃,另一方面話工程唔會增加任何遊客,呢樣反映咗佢哋思路係唔協調」。港府2019年推行綠色生活本地遊鼓勵計劃,今年4月進入第二階段,當中包括東平洲。 梁續指,旅客人數增加將令兩地生態承載力超出負荷,塔門和榕樹澳就是典型例子,「塔門嘅大草地變大泥地,榕樹澳嘅蝴蝶同其他生態物種大減」。他強調環評應考慮旅客增加對環境的影響,否則東平洲與荔枝窩或步其後塵。 // [...]

2022-11-09T18:05:23+08:0024 10 月, 2022|未來環境研究, 精選|

【研究員手記】始見土地的輪廓

發佈時間:2022年10月14日 #棕地 #研究手記 過往做記者報導棕地議題,聚焦如何透過一、兩個個案更快呈現當中的問題。而今次首次參與棕地研究,落手搵地要快之餘,需要更深入認清每幅棕地的模樣,立體化每個細節。在過程中對棕地多過對人,對得耐更發現這些棕地越望越「肉酸」,而落地行一轉之後更能感受到政府長期話缺地的荒謬之處。 考察當日原本的目的地是一幅閒置14年的棕地,但去到現場卻感覺棕地「越搵越有」。我們在錦田一帶沿著沙埔村路搵地,沿著車路已經看到有多於一塊被鏟平的棕地,沙塵滾滾遍布石頭,完美呈現荒廢狀態。事實上,這一帶的閒置快熟棕地已有近21公頃,面積之大相等於一個維園。 當到達「目的地」的長春新村「萬年荒廢」棕地,這幅5公頃的地不但荒蕪,更有廢墟感—被充滿銹跡的鐵皮圍起,需要企上石堆、伸盡手臂才可以透過手機,窺看已生滿雜草的閒置棕地。不過,如此荒廢的「快熟棕地」卻並非於隱蔽地段,旁邊已經是以大自然景觀作招徠的新地私樓項目Park YOHO,距離元朗市中心亦只需要約10分鐘車程,理論上大片棕地不難被看見。再者這一帶的棕地被規劃署列為中發展潛力的棕地,意味著政府任由這些大片、「即食」的土地被浪費,另一邊廂卻反覆以加快上樓、增加土地供應為由向綠地開刀,正好反映其荒謬之處。 我們只在長春新村一帶行一轉已經有所「斬獲」,這些大片的棕地一直無發展計劃甚至被閒置,到底是不被政府看見,或是政府視而不見?當去到流浮山一帶,沿著深灣路兩旁已見到為數不少有作業的棕地,執管紀錄顯示該一帶的棕地群有違規作業,顯然於有關部門執法後亦無改善情況。再一次反映官方並非對這些棕地不知情,而是選擇不作為。 [...]

2022-10-19T18:10:27+08:0019 10 月, 2022|土地研究, 棕地研究|

【上坡媒】逼遷Mil Mill 事件 衝出國際

早前香港唯一紙包飲品回收商Mil Mill 被科技園逼遷,後來傳出新加坡曾向廠房招手,而香港最後的大型鎅木廠志記亦被關門,其實新加坡人點睇香港政府趕絕本土工業的行為? 新加坡傳媒亞洲電視台(Channel News Asia)來到香港「北部都會區」採訪僅餘及面臨威脅的鄉郊工業及養蠔業,亦訪問咗本研研究員嘅睇法:  過往的開發計劃 [...]

2022-11-09T18:13:58+08:0018 10 月, 2022|2022新聞, In the press, 傳媒報導, 精選|

【在港新俄羅「司」湧現 公司註冊同期急升近2倍】

發佈時間:2022年10月17日 #俄羅斯 #烏克蘭 #香港 #制裁  #公司註冊 外媒日前報道有俄羅斯公司欲在港註冊逃避西方制裁,研究員翻查過去近兩年公司註冊處新註冊及已更改名稱的公司名單,由今年2月24日俄羅斯入侵烏克蘭至本月10日,名稱含有「俄羅斯」或「Russia」新公司在香港註冊已有35間;相比去年同期(2021年2月-10月),這類新公司註冊只有13間,確實有明顯增長的趨勢。 當然,註冊名稱有「俄羅斯」的公司,公司未必是來自俄羅斯,亦可以是往俄羅斯投資的業務性質,也可以是與俄羅斯無關的空殼公司,現時的整理未有作進一步的公司查冊,尚未能夠從董事背景估計資金來源。即使如此,「俄羅斯」公司註冊的數字,仍可視作香港與俄羅斯之間更緊密經濟聯繫的某種反映。 [...]

快熟棕地出爐 獲多加媒體報導

就快熟棕地研究,本研社現身公共輿論,保持議題熱度,是為了不要忘卻我們的土地發展值得更好。   受訪/引述報導精選:  【明報】團體:北都快熟棕地433頃 約百頃閒置促優先發展 勿強推明日大嶼 【獨媒】環團研究:北部都會區有433公頃「快熟棕地」 倡發展建屋取代明日大嶼 【有線】研究指北都區「快熟棕地」足建十萬伙 促撤回明日大嶼 發展局:須多管齊下會繼續推展 【Now】籲撤「明日大嶼」 團體促開發北都區快熟棕地 [...]

2022-10-18T15:22:44+08:0018 10 月, 2022|未分類|
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