【「遷」偏一律】市區重建重置特色社區 大多劫數難逃？
原文發佈於2026年5月5日
過去數十年不少香港特色社區或地景因市區重建，面臨生死存亡之秋。為減低受影響社區的反彈及改善公眾觀感，若市區重建項目牽涉逼遷特色社區，通常都有若干異地重置或回遷安排。近幾年當局更流行透過重建項目「活化」特色社區，以嘗試減低重建社區的爭議性。然而少有討論的是，被重置後的社區在被以「活化」或「重塑」形式「保存」後，長遠來說究竟是變得更好還是更差。
研究員透過翻閱新聞資料、政府及議會文件及現場考察，聚焦近30年因市區重建或發展計劃而被逼遷，且有重置計劃安置的香港特色社區或文化地景，整合出10個經典案例，主要包括市區墟市、特色街道等，比較其今昔狀況，發現無論以何種重置形式，最後也劫數難逃，以不同方式和程度邁向衰落。
▍近30年10個被重置特色社區及文化地景現況追蹤
重置年份｜重置空間｜原址➨現址｜相關工程｜重置形式｜現況
➢ 2023｜深水埗棚仔｜荔枝角道➨通州街｜興建居屋｜遷移他處｜變得冷清
➢ 2014 & 2021｜觀塘裕民坊｜物華街及同仁街➨YM2地庫｜觀塘市中心2.0｜收納新項目內｜慢性死亡
➢ 2017｜波鞋街部份商戶｜花園街➨The Forest｜洗衣街重建｜收納新項目內｜喪失特色
➢ 2020｜油麻地玉器市場｜甘肅街➨上海街｜中九龍幹線｜遷移他處｜變得冷清
➢ 2015｜嘉咸街街市｜嘉咸街➨H18 Conet｜卑利街/嘉咸街重建｜收納新項目內｜慢性死亡
➢ 2014｜囍帖街｜利東街➨囍匯｜利東街／麥加力歌街重建項目｜喪失特色
➢ 1995｜鴨蛋街｜永勝街➨西區副食品市場｜新紀元廣場｜ 變得冷清
➢ 1997｜雀仔街／雀鳥花園｜旺角康樂街➨園圃街｜朗豪坊｜遷移他處｜與外間社區隔絕
➢ 90年代初｜花布街｜永安街➨西港城｜中環中心｜遷移並收納他處｜2025年前位於西港城，現已清空
➢ 2007｜皇后碼頭｜中環碼頭｜中環填海計劃｜疑似走數｜承諾在原址附近重置但至今未兌現
上述案例涵蓋過去近30年被逼遷而重置最主要的特色社區，重置方式大致分為幾類：
⧪ 遷移他處：常見於政府公營項目，影響的多是商戶集聚的特色社區，在政府安排下整個集聚遷移，例如深水埗棚仔、油麻地玉器市場、雀仔街、花布街。
⧪ 被納入新項目內：常見於市建局項目，受影響以街舖到攤檔都有，但不是全部受影響商戶都會接受回遷安排。獲會遷者全被遷入商場異地重置，經營環境大幅轉變，例如波鞋街、嘉咸街街市、囍帖街、裕民坊，當中在囍帖街和裕民坊，更有商舖被安置在地庫。
⧪ 走數：作為一個重要的文化地景，2007-08年皇后碼頭被清拆前，政府公佈了三個安置方案【註1】。即使其後被評為一級歷史建築，至今重置進度已成謎【註2】，其部件仍被儲藏在大嶼山狗虱灣政府爆炸品倉庫。
▍橫跨三十幾年 公私項目 不同重置方式 多數落入衰落下場
被重置的特色社區及文化地景，現況多數亦是慘淡：
⧪ 變冷清死場／被「陰乾」
不少被遷移的市集在重置後變得冷清，其中最經典案例為：
➢深水埗棚仔：戰後香港製衣業蓬勃，深水埗聚集大量布販，1970年代被政府遷入欽州街臨時小販市場，成為「棚仔」。因原址興建居屋，被安置在約220米外的通州街天橋底，遠離了與之相關的「珠仔街」（汝州街）和「鈕扣街」（基隆街），大大影響其顧客群，研究員無論在周末或平日到訪，均門可羅雀，即使市建局在「新棚仔」對面新設「設計及時裝基地」【註3】幫助亦不大。
➢觀塘裕民坊：重置受市建局觀塘市中心重建項目的持牌小販，但重置地點設在地庫，命名為「裕民市集」，位置較優越的地面則留給商場。裕民市集被指出入口隱蔽【註4】，亦被稱爲「全香港最豪華死場之一」【註5】。
這些被重置的市集「死因」眾多，包括被遷移至原有社區以外，社區肌理和顧客群消失（深水埗棚仔），有些雖然留在原有社區內或附近，但因騰空的位置要預留給商場或基建）而「瑟縮一角」和設計問題而被遺忘（觀塘裕民坊、油麻地玉器市場），但共通點均是重置後地點不便、知名度減低和特色減退，慢慢變成死場。
⧪ 社區特色重製失敗，被商場邊緣化
➢中環嘉咸街：嘉咸街最大特色為在躋身於金融中心旁的露天街市，除新鮮蔬果海鮮外還有南貨店、海味店等乾貨，亦有茶餐廳。經市建局將其變成商住項目- H18 Conet後，僅選擇鮮貨商舖遷入，南貨店與海味店被逼結業【註6】，已永久改變其功能。研究員最近到場考察，發現餘下在嘉咸街的攤檔上方被商住項目的地盤「壓頂」，暗不見天日，攤檔由主角變成配角，已不復當天露天街市的最大特徵。
➢灣仔囍帖街：屬民間討論多年的社區特色重製失敗案例，在此不贅。剩下的原有店鋪只有一間，且新租金遠超從前【註7】。
⧪ 重置有限期：被市建局「大維修」後消亡
➢中環花布街：可謂各個案中之中最「慘烈」。原址位於現時的中環中心所在的永安街，年聚集數十間布行，顧客買布後會交給洋服店裁縫做衫或西裝，與中環商業區有緊密連結。1991年關閉，當時市建局前身土地發展公司安排遷移至西港城，但重置竟有限期，34年後的2025年底，市建局以西港城大維修為收回【註8】，花布街正式消亡。
在眾多被重置的特色社區，最「幸運」的要算是由朗豪坊現址的康樂街（街道現已消失），遷移到花墟旁的雀仔街，至今仍相當熱鬧，但未來花墟亦將會有大型重建計劃，花墟將面目全非，未知會多大程度影響雀仔街的命運。
▍重置特色社區 是責任還是負累？
從上述案例可見，過去30多年絕大多數重置特色社區或地景都是失敗收場，有些甚至是「慢性死亡」，但重置本質上不應亦不必然導致原有社區消亡，很視乎手法。不過當局在過去重置這些地景的承諾，多是只是為了減少爭議而來（尤其是經歷囍帖街重建項目的教訓後），而非真心地了解、體諒或關心社區現存肌理、特色社區活力背後的要素、社區的需要和憂慮下，變設計重置方案，所以最後落得如斯下場。某些不妥善的安排，顯得安排重建者不是心思慎密，還可能招人質疑如此安排是否蓄意而為。
誠然，近年的重置個案大多在市區，當局有各種經濟或用地上考慮，但亦不妨參考過往在新界較有系統和彈性的村落重置個案【註9】，雖亦不無爭議，但以往政府為居民覓地重建村落，甚至預留豬欄、牛棚、農田與果園等，提供保留原有生活方式的選項，亦是有其可參考之處，而這些鄉郊重置社區，部分經過接近一世紀還健在，相反近年數十年在市區的重置案例，當中缺乏應有的妥善安排，以致大多被影響的特色社區和文化地景沒落，甚至消失。
可能因應民情反彈之故，近年市區重建引伸的特色社區重置安排，被重新包裝成更「良性」的「社區活化」，但從最新九龍城重建的重置安排來看，似乎亦是換湯不換藥。若然不真心理解社區需要和憂慮，而當原有社區訴求是要處理的「負累」，透過壁畫「活化」潮汕特色社區亦僅是公關動作，本來已經有活力、毋須市建局插手「活化」的潮汕和泰國社區亦很可能步過往30年的失敗重置計劃般，被新發展拆散、肢解和同化，未來更多的特色社區如花墟、果欄【註10】亦會漸漸走樣，成為歷史。
