發展商

【力有「北」逮 ？】五萬億北都，發展商啃唔啃得落？ 原文發佈於2026年6月13日 北部都會區是目前政府施政的頭等大事，但由於規模過大，這個全球史上第二貴的大型造城計劃政府無法獨力承擔，非官方估計未來5至6年亦需商界出資2200億大興土木【註1】，與國際上同等規模的計劃一樣，這裡巨型發展計劃必須商界高度參與才能成事【註2】。 2024年尾，有21間發展商簽署支持北都發展的意向書【註3】，政府亦為便利他們幫助發展北都而在規劃和土地行政層面「拆牆鬆綁」，令它們覺得參與北都能有更大回報。但近年香港賴以「成功」的地產業情勢逆轉【註4】，不少發展商陷入負債和財政問題，接近2年前被「畫押」的21間發展商，能否在短時間出資2200億，甚至長期高度參與發展，將成北都成敗的關鍵。 ▍參與北都的關鍵發展商 部分陷入財困 研究員上月曾整體地檢視本地發展商的負債情況，發現最少10間本地地產商的淨負債率超過40%的高風險界綫【註5】，但他們並非所有都全程參與北都，亦未有計及會參與北都的中資發展商，所以亦需檢視被「畫押」的發展商的債務狀況和流動性，有助理解他們在短中期能在北都出多少力。 21間發展商中，只有1間沒有上市而未有公開的企業年報(會德豐)。研究員查閲其餘20間上市發展商的企業年報，整理它們近年反映其負債情況的淨負債率(gearing ratio) [...]

【物管風雲】邊個發展商旗下物業管理公司 「管」最多香港市民？ 原文發佈於2026年9月2日 房屋為許多香港人沉重的生活開支，惟關注點多落於樓價或按揭方面。但即使負擔得起首期和按揭供款，樓宇管理開支作為日後恆常財政負擔，亦「小數怕長計」：近年住宅管理費因工資和樓宇保養等因素，升幅「跑贏」通脹【註1】，而交由物業管理公司管理的房屋，不限於私樓，亦包括部分資助房屋甚至公屋，故此物業管理費用的升幅確是影響很多市民的生活層面。 除管理費問題外，物業管理公司還能影響屋苑維修事宜。近年屋苑圍標爭議屢見不鮮，實在越來越多人關注物業管理的背景，然而目前並無一個清晰圖像，揭示全港物業管理公司的版圖。 研究社年初曾就物管公司與大型發展商關係進行研究，發現全港有逾四分之一物業【註2】，包括住宅、工商廈或商場等，由與本地或內地發展商的關聯物管公司管理，雖未至於壟斷物管市場，但部分發展商在售樓後，仍然維持對旗下發展物業的控制，發展商在城市住屋上的影響力比想像中更大。 ➤ 與發展商相關物業管理公司「管理」逾200萬香港市民 研究員根據「持牌物業管理公司管理物業資料庫」資訊【註3】，溯源式搜查各個物管公司的關聯集團，發現逾50間為本地或內地發展商轄下或關聯公司，這些發展商相關物管公司合共管理783,191伙，以2026年2月家庭住戶平均每伙2.6人計算【註4】，意味有至少約204萬人口受上述地產公司「管理」，若再加上港鐵、市建局、房協等有份發展並管理住宅的公共機構，則有約260萬人口，佔香港總人口的逾三分之一： ➤ [...]

【新樓風雲】近年最活躍私樓發展商 竟不全是傳統「四大發展商」？ 原文發佈於2026年8月28日 過去香港地產業界，時有大型發展商被冠名以「地產五虎將」、「商界三劍俠」、「香港四大家族」之統稱，近數十年，新鴻基、恆基、長實、新世界並稱為「四大發展商」，其旗下的住宅、商場、商廈、酒店遍佈全港，亦涉獵城市的能源、交通、電訊等不同範疇，影響香港市民衣食住行。 但近年房地產市場逆轉，連新世界也被債務危機纏繞，「四大發展商」的活躍程度又有否被洗牌？若從總資產值計算，上述四者仍為本地最大市值的發展商，但這不代表他們近年在房地產像過去般活躍。由於大部分發展商在港主要核心業務為住宅，如果從推出新盤活躍程度的角度觀察，重新審視「四大發展商」，又會不會是原本的組合呢？ 研究員透過「一手住宅物業銷售資訊網」，整理自2020年以來歷年的新盤資訊，並疏理其伙數數據及發展商紀錄，發現傳統所理解的「四大發展商」不是全部也那麼活躍。當然這僅包括近6年的地產市場活動，但已經有不少新現象與趨勢值得討論。 房屋署數據指出，2020年至今所落成的私人住宅逾12萬伙。而根據「一手住宅物業銷售資訊網」的售樓書首印製紀錄，2020年至今則涉及至少263個非獨立屋新盤項目（包含不同期數的項目），以及約90間發展商。若將所有發展商涉及的伙數數量作統整（合作發展項目的伙數會被重覆計算），則可發現涉及最多伙數的發展商首十排名如下： ➤ 2020－2026年新盤伙數供應發展商首十排行榜 發展商｜總伙數｜2020｜2021｜2022｜2023｜2024｜2025｜2026（截至7月） [...]

發佈時間：2022年11月16日 早前政府建議舊樓重建強拍門檻由8成降低至最低6成，被批評無視小業主私有產權，今日政府提交進一步資料【註1】，揭開原來不只牽涉降低成數的「量變」，還牽涉更重大的「質變」，令發展商可以包攬遠不及業權門檻的地段一併強拍作大規模地區性收樓，政府甚至為發展商「度身」修例，令本來無重建需要但有足夠「經濟價值」的樓宇也可被強拍，違反當初應對舊樓老化的強拍原意。 ▍自創「拔釘」新招: 用加權平均數「攤分鄰近樓宇業權」 過往發展商可能會碰到部分地段有「釘子戶」的情況，令發展商非常頭痛。今次修例政府除了50年樓齡的強拍門檻由8成降至7成，更表示為了「避免插針樓」，今次透露將引入「攤分鄰近樓宇業權」新概念。比起過去強拍申請，鄰近樓宇地段需有「共同使用的樓梯所連接」才能合併強拍的法例要求，今次修例只要地段相連鄰近而無需有共同樓梯，就容許發展商攤分它們的業權份數，在「連接鄰近地段」申請一併強拍，更訂立6成業權作為樓宇地段的基線門檻。意即令發展商收不夠7成，但超過6成業權的舊樓，只要其「申請強拍範圍內」所有平均業權份數在「加權」後整體達7成或上，就能被「拔釘」，簡單點講就是大業主的私有產權比小業主來得的「矜貴」，若發展商收夠隔離業權就可「收你皮」。 可見，比起當初施政報告傳由8成到7成，今次強拍修例細節透露，原來連業權只得6成的樓宇亦會面臨強拍危機，而這些樓宇並不只是如政府所指70年以上樓齡的舊樓，連只有50多年樓齡的「舊樓」也可在新機制下亦無一倖免，亦令舊區響起全面兼併的警號。 ▍以精簡為名：竟無須證明重建計劃有重建需要 [...]

在粉嶺高爾夫球場建公屋被「暫緩」之際，政府日前向城規會申請增加古洞北和粉嶺北公營房屋30％地積比，最高樓宇高度達至主水平基準140-180米，古洞北最高地積比可達7.8倍，比現時皇后山已40多層公屋邨的7倍更高。從修訂構想圖可見，公屋放寬高限後將「密不見天」，全區數十橦40-50層高公屋旨日可待。 申請亦同時將區內大部分私樓住宅用地整體地積多送20%，當中古洞北有私樓地皮的最高地積比將高達7.2倍。其實這已是新發展區歷年來送給地產商的第三份「禮物」。由當初的「原址換地」政策，及年初的標準補地價，至是次放寬密度，至少已惠及以下已成功申請換地的地塊： 粉嶺北新發展區 ▌由恒地持有：B5、B8-B11地盤，共76.3萬方呎 ▌由新世界持有：B6-B7地盤，共23.8萬方呎 古洞北新發展區 ▌由長實持有：B12地盤，共5.35萬方呎 [...]