【未夠秤】過去10年遭強拍樓宇近十分一非舊樓 最高齡樓宇僅3%？
原文發佈於2026年7月9日
近年政府欲加快舊區重建，除了市建局啟動區域性的全區重建（如油旺、深水埗）外，還在2024年放寬具爭議性的強制拍賣（強拍）法例，令發展商更容易「拔釘」。其理由是在2030年，全港將有13,000幢超過50年樓齡的私人樓宇【註1】，且數量會持續增加。這論述將樓宇老化形塑成一個公共安全危機，而單靠市建局的力量將無力處理這個計時炸彈，必須「引入私營市場力量」介入【註2】。
為加速私人重建，政府在2010年首次降低強制拍賣（強拍）門檻至80%，並在2024年第二次降低強拍門檻至最低65%，和在2025年放寬容許跨區轉移地積比（2025年）以增加私人發展商參與重建的誘因。背後的理據是當「比公營部門」更有效率的私人發展商參與，這個公共安全危機自然迎刃而解，然而這套主張卻未曾以實證被認真檢視。
▍十年強拍數據分析： 接近十分一被申請強拍個案「未夠秤」
若私營市場力量真的有效，實行多年的強拍政策，以及在2024年針對高齡樓宇（60年以上）的「鬆綁」版強拍政策，應令大量高齡樓宇被強制拍賣繼而重建。
研究員整理了過去10年（2017-2026）的舊樓強拍申請資料，以及審議強拍申請的土地審裁處判決書資料，深入剖析這個聲稱能針對市區急速老化問題的強拍政策，實際發揮的角色。
➤ 接近十分一被申請強拍個案「未夠秤」
縱觀過往10年110宗強拍申請，原來當中接近10%（10宗）的對象並非重建政策下定義的舊樓，即樓齡少於50年。最「年輕」的強拍對象樓齡竟僅有38年，即與杏花邨同期（雖其強拍申請被駁回，但最「年輕」獲批強拍者，樓齡僅40年）。
扣除這10宗「新樓」強拍申請，原來亦只有3宗(3%)強拍申請，涉及樓齡70年或以上的樓宇，遠低於同齡樓宇佔全港舊樓（50年或以上）的比例(11.2%)；逾6成強拍申請對象，樓齡少於60年，似乎樓齡愈高強拍申請竟然愈少：
➤過去十年發展商強拍案件的舊樓樓齡分佈
樓齡｜數目｜強拍個案佔比（%）｜全港舊樓*樓宇佔比（%）
50-59 年｜59宗｜59.0%｜56.3%
60-69年｜38宗｜38.0%｜32.5%
>=70年｜3宗｜3.0%｜11.2%
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申請強拍舊樓*總數： 100宗
*舊樓的定義為年屆50年的私人樓宇
<50年｜10宗｜9.1%｜ /
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全體強拍總數： 110 宗
換句話說，接近十分一強拍個案樓齡少於50年，這些「未夠秤」的「新樓」被申請私人重建，數量是逾70年樓齡者的3倍，似乎強拍政策吸引了私人發展商將其重建資源，放在能夠最大化盈利的地方，而非最需要重建的地方。
▍越位在先：不足一半重建申請位於舊區之内 兩舊區更「零申請」
再以被申請強拍樓宇的地理位置分析。政府自2024年起，進一步將全港舊樓和高風險樓宇最集中的七個地區定為「指定地區」：油麻地、旺角、馬頭角、長沙灣、荃灣、灣仔和西營盤/上環。這些範圍內的樓宇強拍門檻降低至最低65%（可能為全亞洲最低），遠比2010年起的劃一80%和1999年起的劃一90%低，讓這些地區的舊樓更容易被申請強拍。
不過，新拆牆鬆綁政策後的實質強拍數據，顯示了發展商仍對政府指定的所謂「舊樓區」興趣缺缺，只有不足一半的強拍申請位於「舊樓區」，反而有3宗位於中半山和西半山豪宅區（樓齡介乎59－65年），顯示強拍政策反而引導重建資源和資金，流向利潤率更高的半山區，所謂「精準降低門檻」來處理最高齡樓宇（逾70年者），似乎不奏效：
➤2024年修訂強拍條例後至今的強拍重建申請（由新至舊排列）
發展商｜地點｜樓齡｜是否在指定地區內
新世界｜黃大仙崇華街｜55年｜否
盧華家族｜鰂魚涌英皇道｜69年｜否
恒基地產｜西半山羅便臣道｜60年｜否
恒基地產｜中半山麥當勞道號｜65年｜否
盧華家族｜九龍城衙前圍道｜80年｜是
未知｜西營盤第三街｜70年｜是
恒基地產｜西半山羅便臣道|59年｜否
恒基地產｜紅磡黃埔街、必嘉街｜69年｜否
若以過去十年整體數據分析（連同未鬆綁七個「舊樓區」強拍門檻前的數據），這些所謂「高危」的舊樓區內的強拍申請只有52宗（47.3%），並未過半；其中荃灣、油麻地）甚至接獲零申請。凸顯鬆綁前後的強拍政策，無論如何提高重點區域的「重建誘因」，均沒有預期吸引私人市場力量，在舊區加速高齡樓宇重建的效果。
➤ 強拍政策便利發展商趁機擴展現有「物業王國」
反之其餘超過一半、共58宗申請，都是在其他非指定地區，甚至不是舊區，。當中部分申請強拍個案所在地，與現有個別發展商的「物業王國」相鄰，例如鄰近恆基的紅磡必嘉坊項目（2026年），及太古地產的太古坊【註3】，當中恆基的項目之所以能推展，是直接與2024年鬆綁的強拍門檻有關【註4】。
可見對於發展商來說，強拍政策似乎是方便它們擴展現有物業王國的工具。它們考慮的可能是地盤剩餘可用地積比、重建項目和集團內其他現有物業的協同效應、以及其他規劃因素，響應政府「呼籲」到所謂「高危」區域參與舊樓重建，未必是它們的目標，「揀飲擇食」地尋找最最大化盈利的地方，是否「危樓」無關宏旨。
這點即使政府如何進一步增加誘因，亦難以改變，即使將強拍門檻再進一步降低或在規劃上鬆綁，也很難改變大局。與此同時地積比用盡、「無肉食」但急需重建的區域，卻無人問津（如土瓜灣十三街），可見私人市場力量在加速所謂高危舊樓重建上，並無發揮其預期角色，其規劃鬆綁後的惡果（如社區肌理加速撕裂），卻要社區承受。
▍土地審裁處審議強拍申請 成功率竟達95%？
當然政府指強拍制度有把關，即由土地審裁處獨立地審議強制拍賣申請，目標是令重建資源用得其所。但簡單統計過去十年間的強拍申請，共105宗獲批，失敗僅有5宗，成功率高達95%。
翻閲歷年強拍申請成功的判決書，研究員發現建築樓齡只要超過50年，幾乎就會被自動判定超過設計使用壽命；再由發展商聘請的專家證人數列樓宇各種缺陷，呈現建築已「無得救」，如果沒有小業主聘請專家提出異議，裁判官基本上傾向批准申請。研究員發現，最年輕被成功強拍的樓宇樓齡僅40年（按申請年份計），重建資源是否對準舊樓問題值得討論。
由此可見，目前的強制拍賣制度的批核門檻似乎沒有想像之中那麼高。加上近年政府進一步降低強制拍賣的申請，將令整體制度把關變弱，發展商很容易按集團的發展併購並強拍私人樓宇，而不一定按政府「呼籲」集中資源在「高危」地區加速私人重建。
▍當私人市場重建力量失效 市區更新還有什麼出路？
近幾年房地產市場轉弱，不少發展商陷入財政問題，導致發展商對舊區重建變得冷淡，強拍數字急降。有測量師估計，今年全年強拍申請數目不會超過5宗【註5】。
但暴露出依賴私人發展商作為推動長期市區重建策略的一大弊病。若果房地產市場繼續轉弱，按上述的分析，即使政府進一步加碼放寬強拍門檻、精簡強拍程序、放鬆規劃限制等，都無助於推動發展商幫忙加速舊區重建。
再者，現時強拍/重建政策視建築樓齡逾超過50年者已漸近設計壽命(approaching the end of design life)，這種假設值得商榷，而且會令這些大廈的業主傾向減少投入復修，變相加速舊樓樓宇惡化，成為了自我實現預言。然後當很多50年樓齡樓宇出現問題，又會加強了「必須引入私人市場收購和強迫重建」的觀感，而忽視幫助現有業主復修的重要性。
既然近年政府提倡要「精準」施政，重建問題應否同樣思維處理？私人參與可以是市區重建政策其中一部分，但比重不應過重。當市場失效，政府必須負起更多角色，研究員嘗試拋磚引玉：
1. 評估重建是否必要？以政策介入評估樓宇復修可行性，不要在市區更新政策上優待重建而非復修。
2. 引導重建高齡且殘舊樓宇：在舊區由政府主導重點被市場「遺忘」的項目，而非單純依賴市場「自行揾食」，但前提是市建局須擺脫「自負盈虧」財政模式（否則與私人發展商無異）。
3. 協助原業主復修：面對業權複雜或「三無」大廈等無法自身啟動復修樓宇者，或須政府盡早介入，甚至是以公眾安全為由，充當維修統籌者，盡早代為維修（及後向業主追討費用），這點雖然目前有類似政策針對「危樓」，但在舊樓真正變成危樓前，亦應針對這些業主難以管理的樓宇盡早介入。
4. 重建項目要求發展商與社會分享成果：即使透過強拍政策給予誘因，重建發展應附帶更多公益條件（例如在項目內提供可負擔房屋），為放寬政策帶來一些理據和公共利益：即使提供誘因，亦不會被發展商全盤享用。
➤ 強拍／收樓地圖
【註1】Yahoo! 新聞. 2025年9月19日. 施政報告2025市區重建︱樓宇老化嚴峻 政府送樓面、放寬跨區地積比轉移 吸引發展商重建︱Yahoo
【註2】香港政府新聞公報. 2025年3月19日. 立法會九題：市區重建
【註3】香港01. 2026年5月22日. 舊樓強拍｜太古地產底價20.27億統一鰂魚涌舊樓業權 擬建甲廈
【註4】香港01. 2026年5月27日. 恒地紅磡黃埔街終「拔釘」 6900萬收兩舖五住宅 釘子戶茶記落幕
【註5】Yahoo! 財經. 2026年5月20日. 樓市回暖仍現流拍潮｜業界倡簡化強拍程序｜財團捨難取易料放緩重建.
